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附件1： 新都公馆物业管理服务标准和要求 一、项目概况 1、工程名称:龙南市新都公馆小区物业管理服务项目 2、招标单位: 龙南市新都公馆业主委员会 3、项目地点: 龙南市城市社区龙海路 4、小区基本情况: 本小区物业管理区域内的户数为 294 户,面积为 34493 平方米；店面 47 间，面积为 2752 平方米。 物业服务用房和业委会办公用房建筑面积共 105平方米，位于新都公馆小区内。 二、物业管理服务范围及标准 1、综合管理 建议使用物业管理软件系统进行管理。 (1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。 (2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。 (3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，夜间有人值班处理急迫性报修，水、电等急迫性报修，要求30分钟内到现场。 (4)协助业委会召开业主大会并配合其运作。 (5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理服务档案资料齐全。 (6)公开服务标准、收费依据及标准。 (7)管理人员、专业工作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 (8)全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗。保安人员和保洁人员上岗时必须统一着装。 (9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数70%。 (10)建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等。 2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护 (1)负责楼房及小区内公共部位共用设施设备的日常养护和小修，小修的一般界定为金额在300元以下，检修记录和保养记录应登记齐全以备查。 (2)保证护栏、围墙、路灯、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用。 (3)确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。 3、绿化: 对小区草坪、花卉、树木等绿化定期进行修剪、养护，定期清除杂草、杂物，做好花草、树木病虫害防治。 4、保洁: 保洁服务范围为小区规划红线以内、业主户门以外。保洁人员配置合理，有明确的分工和责任范围。 (1)每日至少一次将服务范围内的垃圾归集到垃圾中转站，并每月至少一次对垃圾桶、箱进行清理(洗)。 (2)每日对保洁服务范围内的区域及电梯厅、电梯内、楼道等专用部位进行一次性清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物。 (3)按规定每季度进行一次区域消毒，灭鼠等活动。 (4)在下雨天气应及时对区内主路、干路积水进行清扫。 (5)发生突发性公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。 5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准 (1)小区24小时执勤，对重点区域、重点部位每3小时至少巡查一次。 (2)相对封闭管理：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全要有明显标志和防范措施。 (3)维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅。 (4)发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，井配合公安部门进行处理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。 6、车辆管理 (1)有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案。 (2)对小区业主的机动车辆进行登记，并使用智能控制系统，对已登记的本小区机动车辆进行智能进出。对非本小区已登记的车辆进行严格管控，实行收费管理。 (3)保证停车有序。对停放在消防主通道的车辆应及时通知业主驶离。对停放在有碍其它车辆进出的车辆及时通知车主驶离原地，保证车辆进出道路畅通。 (4)对电瓶车、摩托车、自行车的管理。电瓶车、摩托车、自行车应监督其停放在指定的位置上，严禁停放在单元大厅内和公共停车位内。 电瓶车充电应在指定的集中充电点进行充电，严禁私拉电线进行充电。 7、消防管理 (1)有消防管理制度，建立消防责任制。 (2)消防设施有明显标志，每半年对消防设施进行巡视、检查和维护一次; (3)每月必须对消防潜水泵进行1--2次启动，以保证水泵始终处于良好状态；对启动情况应进行登记以备查。 (4)每年进行1--2次消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。 (5)发生火灾时，应第一时间组织对初起火灾的扑灭，并及时报警，协助消防人员进行人员疏散、道路疏通、人员救助、现场秩序维护等工作。 8、电梯养护、运行、维护 (1)确保电梯24小时不间断运行。并完善好监控摄像头。 (2)一旦发生电梯停电关人、夹人等凶险情况时，应迅速组织救助。 (3)电梯正常维修应避开乘机高峰期，发生紧急情况时有处置预案。 9、工程报修管理服务 物业公司必须要有健全的工程维修管理服务制度。建立业主维修报修平台，设立台账。做到小型维修一小时内到场，中型维修5天内完成，大型维修根据合同时限按时完成。 工程报修分有偿维修服务、无偿维修服务和公共维修基金维修服务三类。有偿服务是不在公共维修基金责任范围内，由业主自费委托物业公司进行的维修服务。物业公司对业主提出的需求，应积极响应，并协助业主进行维修。 无偿服务是公共部位设施出现小修范围内(维修金额在300元以内)的状况，由物业公司自行组织进行维修。公共维修基金维修是指符合维修基金使用规定的中、大型维修。涉及动用维修基金的维修项目，须先向业委会报告，由双方到场确定是否可动用维修基金，再按规定程序进行报修。维修工程完工后应及时通知业委会和所关联的业主进行检查验收。在水、电、涝等涉及民生的特殊紧急的情况下，可按紧急情况动用维修基金的程序处理。 10、装修管理 (1)在业主装修期间，物业公司应对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。 (2)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门。 (3)及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过五天。 11、高压供水养护、运行、维修: (1)保证居民正常生活用水,有停水处置预案。 (2)对电梯房高楼层的供水进行有效监管，转接高压用水，以解决高楼层水压不够的问题。 (3)发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房。 三、物业服务的要求: 1、中标方应严格执行上述物业管理服务范围及标准，为督促中标方切实履行以上标准要求，中标方应在合同签订后三日内向业委会交纳3万元的履约保证金。 2、按专业化的要求配置管理服务人员，专业管理人员必须持证上岗。保安人员的年龄要求为18--50岁(夜班人员不得超过60岁)；前台服务人员年龄不得超过35岁。 3、项目经理具有3年以上物业管理经验，项目主管具有1年以上物业管理经验: 4、承包期内因省、市出台文件调整最低人员保障工资的，中标人须无条件予以调整，该风险投标人投标时须综合考虑并承担，采购人不再给予。 5、中标后，招标方同意由中标物业公司向按合同规定的时间和标准向购房业主收取物业服务费用。 6、中标人按合同规定的时间为招标人提供现场服务。 7、努力提高服务质量和标准，严格按照《新都公馆物业管理服务考核办法》兑现奖惩。 四、投标要求 1、成交供应商提供的物业服务人员素质如不能满足招标方的要求，招标方可要求成交中标方在限期内调整，如到期不能调整且影响服务质量的，则招标人有权单方终止合同。 2、中标方单位因管理不善或物业工作人员操作失误造成中标单位人员伤亡或财产损失，由其自身承担全部赔偿责任，招标方有权终止合同。 3、招标方对中标物业公司定期进行满意度调查，不定期进行工作抽查，并组织相关人员进行考核并公示，考核不合格，进行处罚，可视情况终止合同。中标物业公司在物业管理中，如出现安全事故、严重违约行为或考评结果严重达不到要求的情况，招标方有权立即终止物业管理委托合同，并进行财务审计，由中标方承担违约和赔偿责任。 4、中标方物业公司自行承担物业员工的养老、失业、医疗、工伤、生育等保险费用的缴纳及自行解决物业员工的劳保、工资、福利、食宿、交通等有关问题。同时，用工必须按照中华人民共和国《劳动法》的规定执行，如遇到劳资纠纷等问题一律由中标单位自行解决，并不得降低对招标方的物业服务质量。 2021年4月30日 |
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