重庆买房时装修、朝向与楼层的选择4.1

本文仅针对重庆二手房投资。

由于二手房是非标品，每一套房的楼层、朝向与装修情况都不太一样，甚至能遇到两个只在一个要素上不同的房源都很少。因此，在大家挑选二手房时，对每一种组合情况如何定价与折价，常常会感到无法判断。现就对重庆二手房市场，聊聊这三个要素的价格体系。

1、装修与租金

   

重庆和大多数二线城市相似，租售比大致在2%左右。

一般地段一般小区环境一般装修，一居室租金1500-2500元/月，两居室1800-3000，三居室2800-4000，四居室3000-4500，地段与小区品质决定了租金档位，装修水平决定了租金的上限与下限。

在重庆两江四岸核心区域，品质小区精装修房源，租金甚至可以达到上述一般租金的2-3倍，尤其是叠加了江景等特殊景观要素，这样的两居室往往能租到4000元，三居室6000元，四居室8000元。

我们在购房时，精装修房源（带家具家电）一般要比同等条件清水房的建面单价高800-1000元，特别好的房源，价格要高1500元甚至更多。装修房的业主往往会把自己装修的费用折价进房价里，而不是按照市场的公允价格定价，带有一定的主观性和非理性。

所以我们在选房时，如果精装修房源与清水房的价差小于800元，则可优先考虑精装修房源，否则优先考虑同等条件的清水房源。

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目前在重庆装修房屋，如果达到出租程度，可以拎包入住的水平（从清水到精装，硬装+软装），大致需要建面单价700元，如果达到自住精装修级别的（也称为凤冰装修，硬装+软装），最低也要达到1000-1500元。

如果买入清水房，又打算长期持有的，应当考虑装修一下收取租金，刚装修好的新房子在出租时有溢价加成，2年多即可回本，长持5年以上资金回报率可达到年化30%，对比目前的存款与贷款利率，要高的多。越是品质好的小区，越应该精装修，这样再次卖出时会有一定溢价，反之则会错配。

如果买入的房屋位于两江四岸一线区域，则可以进行凤冰装修，这些区域纯新的凤冰ins风/原木风装修非常稀缺，易获得网红小姐姐的青睐，租金可以轻松翻倍（小姐姐的钱都是刮来的，她们很看重品质与软装氛围）。这种情况下租售比达到3.5-4%，是不是就实现了传说中的租抵供，后面卖房时，装修的费用还可以再次收回，属于一本万利的投入。

后期在出售房屋时，也可进行适当翻新，缩短卖出时间，提高流动性。实践过程中，将有限的资金投入软装，能极大的提升房屋氛围感，吸引目标人群。更多装修的细节问题与需求，可以私信群主交流。

2、朝向问题

   

朝向有两方面，一个是景观，可看江、看中庭绿化还是临街，看江、看中庭要溢价，临街要折价。看江这个要素属于一房一议，看江效果差别很大，溢价10-30%不等。看中庭绿化景观与临街，一般有10%左右的价差。

另一个是东南西北朝向，重庆核心区几乎都是塔楼，一般会有客厅和卧室两个朝向。如果两个朝向位于东、东南、南、西南为较优朝向，两个朝向位于西、西北、北、东北的为较差朝向，两个朝向分别属于上述两种类型的要具体分析。除了朝西有比较明显的价格差异，其他朝向中价格有差异但很微弱。

重庆人民对朝南的需求不是很强烈，溢价也有限，对朝北也没有特别的嫌弃，重庆夏天比较热，不需要朝南晒太阳，秋冬阴雨天气多，没有太阳，也就不存在晒太阳的问题，这一点与北方/东部地区差异很大，需要因地制宜，入乡随俗。

朝向对价格的影响幅度，在单价较低的刚需小区，要略微低一些，可能只有5-10%，在单价较高的改善小区，则要高一些。

需要注意的是，一般开发商在设计修建房屋时，好的朝向都会留给改善户型/大户型，差的朝向都是刚需户型/小户型，所以在挑选刚需两房时，经常会遇到挂牌房源几乎都是朝北或者临街的情况，好朝向的房屋很少拿出来卖，价格也会更高。

一般来说，景观对价格的影响要高于东南西北的朝向。比如同样两套房源，一套朝西看中庭景观，一套朝东临街，则朝西看中庭景观的景观价格要更高。有时候某些小区看江的户型都朝北朝西、或者看江的都临街，两者属于不可分离的因素，要具体分析，但通常景观加成会溢价。

3、楼层问题

   

重庆核心区2020年前修建的房屋普遍都是高层楼（33层），偶尔有超高层楼（34-66层），目前能买到的二手房基本都是上述类型。在建或者在售的新房，容积率和高度要低一些，普遍在17、18-22、23层。

一般情况下，顶楼有比较明显的折价（5-10%左右），一二楼有比较大的折价（20-30%左右），但如果这些楼层带有附赠面积，比如花园、露台、阁楼等，则不折价，甚至有可能溢价。

在高层楼中，3-6楼折价情况要看小区植被的间距与茂盛程度，有的影响很轻微，往往无法感知。比如有些小区3楼看中庭的房源，本地人自住比较喜欢，基本不存在折价，或折价小于5%。总的来说，还是景观这个要素影响比较大，楼层与东南西北影响比较有限。

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楼层与朝向，以及其他要素，还遵循折价递减的规律，顶楼朝西临街的户型，不会连续打三个9折，溢价要素同样遵循这个规则。

总的来说，二手房不像新房，可以在一个楼盘几百套中任意挑选。二手房是个例，每一套往往好几个要素都不同，需要具体分析，选到心仪的房子更需要看运气。

End

   

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