品质绿城
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品质绿城 “我们做的是高端产品，这个高端并非就是价格的指标，而是我们产品的品质指标……真正好的房子除使用功能以外，更是一件艺术品……我们应该把房产品本身应该具有的审美、尊严、价值等可被人们感受的精神属性更好地体现出来。” ——宋卫平 基本原则：坚守品质，高效落地，适时创新，精准可靠 （1）坚守品质：坚持“品质优先、兼顾其他”的指导思想，坚守绿城产品品质底线； （2）高效落地：在2/8原则下优先选择标准化/成熟产品进行快速设计与决策； （总图形态、基础平面模块、立面风格等标准化/成熟成果运用） （3）适时创新：加强创新意识，保持绿城的创新基因，通过业态升级、产品品类更新等方式保证对地块价值的最大化挖掘； （4）精准可靠 ：尊重地块条件及城市特性，基础数据准确、全面，可靠性高。 （一）中式合院 —— 体现中式街巷空间，注重院落打造，总图形态多呈灵动式排布； · 典型中式合院规划形态：鱼骨型、团簇型； · 根据地块条件，选择合理的交通组织方式； · 避免过分极致合院产品排布方式（行列式、及其它不符合中式合院特点规划排布）;
（二）高层住宅 —— 注重总图的轴线、序列关系、点板结合； · 打造主次分明的轴线关系，形成明晰的空间序列，避免均质布局； · 结合景观层级的设置，打造合理的图底关系； · 注重点板结合的建筑形态设计，避免板楼过长、点楼位置不合理等问题；
（三）多层住宅 —— 注重总图的轴线关系、点板结合，重视组团布局； · 打造主次分明的轴线关系，建筑空间灵活错动，避免行列式的均质布局； · 重视组团式局，重视次级空间（轴线）打造，适当体现围合感； · 注重点板结合的建筑形态设计，避免楼幢过长、过短等问题；
（四）多品类产品组合的总图形态 · 追求流畅的天际线，避免极致的高低配； · 组团式布局，保证高品质产品组团的相对独立性； · 特殊产品（保障房、人才公寓、长租公寓等）组合需明确规模、位置；
碧桂园，规划服务与产品力、成本力 为满足集团对于项目降本提效的设计需求，进一步提升规划设计效率与质量，有效服务项目。 ——碧桂园 规划布局：以集团利益最大化为原则，规划布局应有利于分期开发，符合“小步快跑、以销定产”的要求，存地不存货。 核心竞争力： 1.特别关注经济效益，充分利用每一寸土地； 2.规划设计模式化，实现快速开发，快速销售； 3.特别关注周边环境及基地特征，充分挖掘利用每一个利好; 4.不同的开发、营销模式，具有不同的规划特点。 碧桂园模式的优秀规划具备的特质： （1） 项目定位：看区位/需求、目标客群（根据不同的目标客户，研发不同的产品）、土地成本（根据土地成本高低，研发不同的产品）、竞品、市场（充分了解周边竞品市场）； （2）整体布局： ①土地的充分利用； ② 外围空间及景观的利用；
③充分结合地形；
④技术经济指标； ⑤客户生活习惯及心理需求； （3）展示区 展示区位置、规模； （4）公共服务设施规划 ① 商业氛围营造 ② 酒店 ③物业服务用房指标
④文教体卫设施 （5）交通规划 ①人车分流？ ②别墅区与洋房区交通流线分流设计 ③静态交通 ④物业服务成本 （6）绿地景观规划
商业街-万达 第1条. 商铺总图统一规划原则 1. 商业、居住、商务区入口统一规划、集中设置，形成都会生活场景； 2. 步行街入口注重与城市公交系统和集中商业的衔接； 3. 商务区形成开放社区，与商业互通； 4. 住宅区内部空间以围合、景观大花园为主，优先选用标配型产品； 5. 底商宜采用单层铺，小区人行出入口、转角铺或人流密集区可采用一 拖二商铺； 6. 建议单个项目可售商铺原则不超过3万平米。
第2条. 南、北方商铺总图规划原则、 2.1 南方 1. 商铺宜采用室外步行街+底商形式； 2. 室外步行街可采用分层铺、一拖二，最高不应超过二层。 3. 底商以单层铺为主，转角和小区出入口位置可采用局部一拖二的形式 2.2 北方 1. 商铺采用车行商业街和底商形式 2. 商铺宜采用单层铺、一拖二，避免分层铺，最高不应超过两层。
第3条. 城市广场总图规划原则 1. 位于城市中心地段的商业地块，应结合集中商业、公寓、步行街、底商业态统一规划、集中设计，打造核心区城市广场，形成都会生活场景； 2. 商业广场入口注重与周边城市资源、城市公交系统和集中商业的衔接； 3. 商务区形成开放社区，与商业互通。
第4条. 步行街总图规划原则 1. 步行街入口应设置在城市主要道路醒目、昭示性强的位置，吸引人流； 2. 步行街与集中商业近距离衔接，方便人流共享； 3. 步行街入口呈喇叭口，形成开放广场； 4. 步行街入口设置扶梯、直梯及连廊等垂直交通体系，打造双首层提升 二层人流量； 5. 设置与周边办公区、公寓区、住宅的人流交汇广场，共享人流。
第5条. 步行街公共交通人流导入原则 1. 利用周边公共交通资源，实现公共交通枢纽近距离衔接，采用TOD模式，集中商业设于地铁出入口处，放开地铁出入口，打造商业前广场，自然导入人流。 2. 步行街围绕集中商业布置，通过集中商业将地铁人流进行导入，同时合理导入周边区域人流。
第6条. 步行街主力店铺、主题广场布置原则 1. 步行街主入口及重要节点布置主力店及品牌网红店，导入人流，聚集人气。 2. 步行街内设置主题中心广场，中心广场附近的商铺设置网红店，打造主题街区，提高商业氛围。 3. 中心广场入口位置布置主力店，主力店可做大铺（面积不宜超过200㎡ ），提升街区品质。
第7条. 售楼处提前规划原则 1. 在步行街或底商设置独栋商铺作为前期售楼处使用，其开间进深尺寸 满足售楼处功能要求； 2. 售楼处可结合入口广场及部分住宅作为实景示范区使用。 第8条. 过剩商业指标规划原则 1. 在公寓底部满铺商业，形成开放街区； 2. 布置商墅产品。 第8.1条. 公寓底部满铺商业原则 1. 依托项目本身公寓业态，在其底部布置商铺，使商铺面积最大化，满 足自身居住人群的需求，保证商业客流量； 2. 设计开放式商业街区，吸引周边人流。 购物中心-万达/中海/华润/龙湖 第一：基本原则 （1）地块形状 ① 推荐临一条或两条城市主要道路的矩形或L形，宜为规则形状。矩形地块形状规则，通常有一至两个边可做沿街商铺。通常主要道路交叉点为商业价值最高的街角。 L 形地块形状略有变化，通常有一至两个边可做沿街商面。通常主要道路交叉点为商业价值最高的街角。 特殊情况下会出现不规则地块，不规则地块的规划形态根据具体情况结合前两种方法综合考虑。 ② 地块进深不宜太小
（2）总图布局指引 （1）购物中心+商业街 a. 进深70m-90m地块内可规划购物中心+单外商业街。
b.进深90m-135m地块可建范围内可规划购物中心+双商业外街。
c.购物中心和商业街占据可达性、可视性较好地段，形成良好商业展示面，同时尽可能使二者流线互通。
（3）总图布局 （1）购物中心+商业街+塔楼 a. 塔楼与商业应尽量分设，可实现分期开发，均衡各期开发量；通常由于容积率和覆盖率的压力，塔楼需设置在商业之上，能否设置也应视塔楼与商业的性质而定；如项目分期开发，塔楼不应设在先期开发的销售商业上。 b. 塔楼不应布置在商业价值高的位置，因特殊要求无法避开高价值位置的情况时，可优先考虑项目的其他利益点。 c. 塔楼布置在商业街上部时，设置在对动线影响较小的裙房两侧，并考虑商业街的厚度，尽量减少对裙房商业界面及动线的打断。 d. 塔楼和商业应实现人流共享，但同时避免流线交叉。 （2）购物中心+住宅 a. 商场和住宅在同一块地的，宜设置市政路将地块分开，并在外街一侧布置商铺/底商与商场形成室外商业街。 b. 住宅与商业结合时，住宅应独立成组，保证住宅的私密要求方便管理，同时住宅通过出入口与商业街互动，住宅人流导入商业。
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