 作者：Kevin Sloan 写在前面： 最近几日北京疫情呈多点散发态势，对原本就惨淡的楼市来说无疑是雪上加霜。疫情限制人们出行，新房售楼处和二手门店到访量、成交量巨减。 今年1月新房、二手房市场成交量预计相当于去年同期60~70%，2022年春节过后政策工具箱仍有一定调控空间，我们可以静待佳音。 下面我们将进入通州老城区板块内二手房项目简评。如果想了解通州老城区板块发展背景、在售新房项目的读者，可以首先阅读以下链接： 本文紧接上文，力求客观，请放心阅读。 04 通州老城区板块二手房典型项目简评 我们先来看一组数据和图表，直观感受一下2021年通州老城区板块热销二手房项目成交和分布情况。  表1：2021年通州老城区板块二手房项目成交金额前五位  图1：2021年通州老城区板块二手房项目分布情况 小结： 从房龄上看，大致在2005~2011年； 从成交总价上看，400万左右居多； 从成交均价上看，4~4.5万元/㎡占比大； 从套均面积上看，以90㎡以下刚需产品为主。 接下来将挑选出兼具总价优势、户型舒适性、以及社区环境中等偏上的两个典型项目世纪星城、K2海棠湾进行重点分析。 01世纪星城：套均成交面积最小、套总价相对较低 世纪星城项目2021年二手房成交均价在4.3万元/㎡左右，成交均价较2020年无明显变化。社区北侧临近铁路，南侧临近广渠快速路，两侧临街位置噪声较大。 社区对外交通相对便捷，距离广渠快速路非常近。自驾、乘坐快速公交到国贸30分钟，开车至北京市政府17分钟，如果乘坐轨道八通线可能需要步行1公里左右。社区距离物美、李老新村商业中心也不远，能够满足日常生活。只是由于社区人口较多，停车可能会有些麻烦。社区内部配置绿地、居民休闲场所等，可以满足居民的日常休闲需求。  图2：世纪星城社区区位情况  图3：世纪星城社区外观 社区居住人口较多，包含一期（2008年交房）、三期（2010年交房）和二期（长城国际2010年交房），全部住户数量超过6000户。一期、三期以89~144㎡两居、三居为主，二期长城国际小区以48~65㎡开间户型为主。项目新房热销年份在2009年，当时项目成交均价不足1万元/㎡。  图4：世纪星城社区绿化 一期三期是正常的住宅产品，因为建设时间较早，在售房源居室数量较少，功能性较弱。目前在售的两居室通常是90~105㎡，三居室在140㎡以上，总价门槛较高。虽然过去了这么多年，但是项目的产品力还是经得住时间检验的。 我们可以观察一下图5的两室户型。  图5：世纪星城90㎡两室户型图 为了营造外立面造型，所以户型没有那么方正，但南北通透的格局+明卫+丰富的餐厨空间的设置相对胜出。厨房面积不大，但南侧墙体可以拆改，可调整为开放式厨房，也可以增设岛台或者吧台，拓展厨房空间。在保留中厨空间前提下，餐厅西侧部分可以作为厨房的延伸处理，增加西餐吧台，摆放咖啡机、酒柜、冰箱等。又或者餐厅西侧可以放置展示柜，用来摆放球鞋、乐高或者其他收藏品。 我们再来看一下图6的三室户型，这算是舒适度很高的三居室了。现在市场在售新房为了控制总价，一直在不断地压缩产品面积，挑战客户对房间舒适性的极限，因此新房市场上140㎡+的舒适性三居产品数量并不多。  图6：世纪星城143㎡三室户型图 图6户型面宽、进深接近1:1，南向三面宽，产品力正常，但是也存在一些可以调改的点。 首先，入户大门直接对主卧的门可能从风水上来讲并不太好。有的说法是对主人家健康不利，有的说法是会引起家庭争吵等。可以在入户处适当增加屏风，同时主卧的门做隐形门处理。 其次，厨房面积比较小，同时外侧墙体不能拆改。可以将厨房功能区外延至餐厅北侧，增加西餐吧位置。 另外，像这种面积比较舒适的三居室基本是全家共同居住，只有1个卫生间也是不太方便。可以把主卧改成一个主卧套，在主卧的储藏间里改造出步入式衣帽间+小面积卫生间，更好满足主人的需求。  图7：世纪星城二期长城国际外观 世纪星城的一期、三期都是比较正常的住宅产品，二期虽然也是70年住宅产权，但是规划有点类似公寓，以小户型开间为主。二期长城国际的特点是总价低，首付压力小。 二期整体人口密度较大，户数接近2000户。社区梯户比是2梯12户，每层住户较多，朝向不太友好。一居室总价180~250万，如果购买的话，尽量选择中高楼层+采光面大+通透性好的房源。 图8户型算是在售房源中比较优秀的户型了。这个53㎡的一室户型虽然面积比较小，但是整体功能空间划分比较合理。东侧采光面大，卧室、客厅都可以享受到阳光。东西通透，厨房可以和客厅形成对流。只是厨房这边开窗大概率会正对连廊，比较影响私密性和安全性。  图8：世纪星城53㎡一室户型图 02 K2海棠湾：成交均价最高、套总价最高的品质社区 K2海棠湾2021年二手房成交均价5.2万元/㎡，处于平稳状态。目前周边交通相对便捷，有快速公交直达国贸，但轨道交通出行并不方便，八通线、七号线在项目南北两侧步行至少1km以上，因此社区出行多依赖自驾交通。购物主要依赖梨园商圈的贵友商厦、物美等，但出行仍有一段距离。  图9：K2海棠湾区位分布情况 虽然海棠湾社区在出行方面存在一定劣势，但是在社区品质方面还是保持领先地位的，这也是这个项目最大的价值点。项目是石榴集团在通州区开发的首个住宅项目，当时是作为区域标杆打造的。建筑外墙全部采用石材，人车分流设计。社区内部配置景观湖、喷泉，四重园林设计，品质方面可以排在通州老城区板块前几位。 图10：K2海棠湾社区标志 图11：K2海棠湾景观湖 海棠湾社区主要包括一期、二期、三期，每期之间是互相连通的，共享社区绿化。社区总户数接近2400户，容积率2.9，居住密度高。新房主销期基本在2009~2012年，期间成交价格从1.2万元/㎡上涨至2.5万元/㎡。一期最早交房时间是在2012年，楼龄也有10年的时间了，但是因为社区由绿城物业管理，所以社区整体品质保持地较好。社区户型较全，涵盖44㎡一居开间到300㎡的跃层，产品力较为一般。90㎡以下户型占比接近70%，小户型占主导地位。 图12为一居45㎡东向开间户型，梯户比为3梯11户。与图8世纪星城二期的53㎡一居户型总价相当，但户型明显处于劣势。 图12：K2海棠湾45㎡一室户型图 首先，图12一居产品只有东向单侧采光，如果在卧室西侧规划出客厅位置，也只能通过卧室引入东向阳光，卧室无私密性可言。同时客厅、厨房、餐厅动线混乱，不像图8更适合居住，两者相比世纪星城仅在社区品质上输了。 我们来看看图13二居户型，与图5世纪星城两居相比两者各有优劣。 图13：K2海棠湾90㎡两室户型图 海棠湾的两居从每层住户数量、户型通透性、得房率来看都略次于世纪星城。同样是90㎡的两居，世纪星城是一梯两户、南北通透，而海棠湾是两梯四户、纯南向采光。世纪星城得房率80%以上，海棠湾得房率78%。但是海棠湾户型方正，未受到不规则建筑立面影响，同时阳台赠送面积大，更适合观社区主景观。 我们再来看看图14三室户型。目前海棠湾在售的三居产品面积较世纪星城有所下探，户型面积100~155㎡，购房总价相对降低，但是户型产品力却相差甚远。 图14：K2海棠湾125㎡三室户型图 图14已经是海棠湾在售的最好的三室户型了，户型在售数量少，其余的三室户型存在面宽明显不足、通透性差、格局不合理等较大缺陷。三室户型基本是全家共同居住，很多人非常在意南北通透。只要总价在接受范围内，一般情况下，通透三居的接受度更高、未来的流通性更好。这个三室户型南向只有两面宽，主卫侵占了南向采光面。好在户型有两个南向卧室，客厅朝东有赠送阳台面积，东向也可采光，两个卫生间全部明卫，可以一定程度上弥补户型缺陷。 以上就是通州区购房攻略|通州最成熟的板块——通州老城区板块（下篇）的全部内容。 如果想回顾通州区老城区板块其他内容，可点击以下链接： 原创不易，转载请注明出处。如有错漏之处，敬请指正，可后台沟通联系。 叨叨楼市后花园将尽量保证每周一、周三晚更新，其他时间可能会不定期加更。 下期开始将开始讲解通州潜力提升最高的板块——通州核心区板块啦，感兴趣的朋友们可以多多关注。 感谢阅读，感谢关注，感谢点赞，感谢分享。 |
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