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大家好，我是军~。 一个喜欢研究融资、房产投资的实战派。 房产投资头寸大，玩到到最后现金肯定是枯竭的，这时候就必须靠融资来维持现金流了。 除掉私人拆借，我们从银行融资主要包括信用卡、信用贷、抵押贷三种。 这三种产品申请顺序有很大讲究，如果你自己不懂一顿胡乱操作到最后可能把自己征信搞花了，钱还没借到几个或者借到了也不知道怎么用，导致实际使用利息非常高，得不偿失。 今天这篇正本清源讲讲这三种融资的申请顺序。 讲顺序之前我们先来归纳下这三种贷款的特点。 信用卡： 是否需要抵押物：不需要。 负债权重：低，一般银行会取信用卡本月已用额度的10%作为本月的负债以及近6个月使用额度的10%最为近6个月的负债。 额度：大多数银行单张卡片额度低于10w，但是每人可以办很多家银行累计，个人信用卡授信额度一般可以到80-100w左右。 利率：配合银行信用卡活动、权益，资金成本3%左右。 年限：理论上信用卡额度是终身授信。 信用贷： 是否需要抵押物：不需要。 负债权重：高，每个月的还款额全部计算成你的负债，申请按揭或者抵押时，如果你的流水不够银行会要求你提前还清信用贷（可以通过办以信用卡形式上征信的大额分期卡来规避）。 额度：大多数银行单笔信用贷额度50w，也可以办很多家银行累计，个人信用贷授信额度一般可以到200w左右。 利率：普遍在5%-10%之间。 年限：最高5年。 抵押贷： 是否需要抵押物：需要房产。 负债权重：适中，每个月的还款额全部计算成你的负债，但因为有房产作为抵押物，房产也是资质的一部分，相对信用贷来说会好很多。 额度：大多数情况下单笔可以做到房产余值（当前评估价值-剩余贷款额）的7成。 利率：4%-6%。 年限：先息厚本产品一般最高5年，等额本息产品最高20年。 好了，了解了上述三种类型的贷款特点后，我们上结论： 1、先办信用卡，信用卡授信到极限了再办抵押贷，抵押贷办完后，再办信用贷。如果没有可抵押的房产，无法做抵押贷，可以跳过，直接办信贷贷，先办以信用卡形式体现征信的信用贷，再办贷款形式上征信的信用贷。 2、如果只是应付月供，一般用收入+办信用卡来凑，因为信用卡办下来不用不需要利息，资金持有成本低，平时买不买房都可以每月一到两张办着积累授信额度，办信用卡只要控制好查询对按揭或者其他贷款都不会有影响，这个节奏我们一般控制3个月不超过4次查询，4次查询包含信用卡审批和贷款审批。 3、如果是短期内需要大额资金凑房款，这时候最好的选择是抵押贷或者低息信贷（以信用卡形式上征信的为主），尽量让抵押或者信用贷的钱充分利用，月供用收入+办信用卡来还，这样你的资金才会得到最大化利用。
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