案外人主张对被执行人名下房屋享有租赁权能否排除强制迁出房屋？

鲁法案例【2024】126

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案情简介

原告王某某、毕某某与被告金某、吴某某、某公司民间借贷纠纷一案，双方于2019年4月30日达成调解，调解书确定：“被告金某、吴某某、某公司返还原告王某某、毕某某借款本金及利息共计4015000.00元，被告分期支付给原告，2019年5月15日前支付利息365000.00元……。”审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2019年4月3日查封金某名下位于青岛市黄岛区某房产。因被告未按上述调解内容履行付款义务，王某某、毕某某向本院申请强制执行。执行过程中，双方两次达成和解协议，均因被执行人不履行和解协议而恢复执行。2022年4月20日，本院裁定“拍卖被执行人金某名下位于青岛市黄岛区某房产。”经网络司法拍卖，案涉房产被利害关系人王某甲竞得。2022年9月8日，执行人员前往案涉房产处送达责令交出财物通知书，查实案涉房产居住人员为任某。2022年11月7日，本院作出公告，责令“被执行人金某在2022年11月30日前迁出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制迁出”。

案外人于某某向本院提出书面异议，其主张2016年12月10日与金某就案涉房产签订房屋租赁合同，约定将案涉房产出租给于某某使用，并一直在此居住，请求继续履行租赁合同，待租赁到期后再返还房屋，并向本院提交房屋租赁合同一份证实其主张。

法院经审理查明，任某之女王某乙与金某原系夫妻关系，双方于2019年1月25日协议离婚，王某乙于2022年9月20日将户口从案涉房产迁出。

另查明，2022年10月19日，异议人向本院执行人员邮寄案涉房产房屋租赁合同复印件一份，该复印件无当事人捺印。该案审查过程中，异议人向本院提交案涉房产房屋租赁合同原件，该原件多处有当事人捺印。听证过程中，异议人陈述案涉房产租金120万元于合同签订后以现金形式交付金某，但异议人未向本院提交支付租金现金来源的相关证据。

法院审理

法院经审查认为，本案争议焦点系案外人主张对被执行人名下房屋享有租赁权能否排除强制迁出房屋的问题。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，异议人向本院提交房屋租赁合同，并主张一直在案涉房产居住，但未向本院提交支付租金的现金来源、实质意义上的占有使用等可以证实已经履行该合同的证据，执行过程中其向执行人员邮寄的房屋租赁合同复印件与原件在形式上不完全一致，另外，本院执行人员在对案涉房产居住情况现场调查时，居住人任某向公安机关报警称“有两名自称淄博周村法院工作人员到其家中调查居住情况”，与异议人陈述的“一直在案涉房产居住”相互矛盾。综上，案涉房产房屋租赁合同的真实性无法确认，异议人亦未提交证据证明其实际占有使用该不动产，本院依法驳回异议人于某某的异议请求。

法官说法

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”承租人基于承租法律关系所提异议的权利基础有二：承租人享有优先购买权以及“买卖不破租赁”。其中，买卖不破租赁制度理论上是租赁权的物权化，承租人基于此所提异议，系属案外人异议，应按照民事诉讼法相关规定审查异议理由是否成立。

结合上述法律规定，承租人此类异议是否成立应当主要考虑如下两方面要件：

1.时间要件：案外人与被执行人签订书面租赁合同必须在法院查封之前；执行标的物需在法院查封前就已移交承租人占有使用，占有是判断租赁权是否客观真实的重要权利外观要件。因此，此类案件要求承租人必须在法院查封前就已实际占有使用涉案房屋。

2.真实性要件：案外人与被执行人签订的书面合同须具备真实性。一般而言，案外人与被执行人根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条以及相关法律规定到房地产管理部门办理了租赁登记备案手续的租赁合同具有对外公示效力，其签订时间不存在倒签的可能性，可初步认定为具备真实性的租赁合同。但对于没有履行备案手续的租赁合同，需结合当事人提交的交付租金、交付物业费、水电煤气费用凭证等证据材料进一步分析租赁合同的真实性。

签订租赁合同后要积极对租赁合同进行登记备案，并保留好交付租金、水电煤气等生活费用的支付凭证，减少因租赁带来的法律风险。同时，对于被执行人而言，应积极履行生效法律文书确定的义务，如果被执行人企图通过与案外人恶意串通，签订虚假租赁合同，逃避法院强制执行，一经查实，要对相关责任人员进行拘留、罚款，符合拒不履行判决、裁定罪的，要依法追究其刑事责任。

法条链接

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

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