 不知道，大家买房的时候有没有这样一个困惑： 上海楼市分化的大背景下，我怎么可以快速知道，我买的板块未来是否有前景呢？ 难道只能依靠板块的市场口碑和交易活跃度吗？ 其实，不是这样的。 市场口碑和交易活跃度，总是在变化的。 比如，哪里有新盘倒挂，哪里就会有更多的热度。 有没有相对不变的标准，作为依据呢？ 有的，那就是去仔细研究：板块内，标杆楼盘独一无二的价值。 在上海，每个板块都有属于自己的标杆楼盘。 尤其是那些知名度很高的社区，一说起板块的名字，大家都会脱口而出代表性的小区。 比如，一说起陆家嘴，大部分人脱口而出的一定会是汤臣一品。  图：汤臣一品 再比如，一说到新天地，大家一定会想到翠湖天地。  图：翠湖天地 所谓板块内的标杆楼盘，不一定就是品质最好、平均户型最大的，板块的属性不同，买房人群看重的真正亮点也是不同的。 其实，真的要成为标杆，最讲究的是稀缺性。 具有独占的资源，才会受到买房人的追捧。 我们考察了全上海的各个板块，总结出了不同板块的稀缺密码，希望对你有所帮助。 如果你学会了用稀缺指标来看房，那么一定会有人夸你：眼光毒辣。  豪宅板块看品质 在上海，豪宅基本都是2000万以上的总价。 能买豪宅的人，肯定是不差钱的。 这些人的眼里容不下沙子，他们真正看重的是：楼盘的品质。 平心而论，国内的施工工艺不是很对得起上千万，甚至几千万的房价。最近几年，”伪豪宅“批量出产。外观和内部公共区域不如日本40、50年前水平的小区比比皆是。  既然大家都良莠不齐，社区内真正品质好的楼盘就会脱颖而出。 比如在长风公园板块，中海紫御是最先落成的，户型都是200多㎡，中海又是央企大品牌，当时引起了很高的关注度，有不少明星购房。 然而，由于施工问题，该楼盘后续恶评不断，又是漏水、又是真石漆外墙脱落，如今也留有修补过的痕迹。  图：中海紫御 围墙也比较小家子气，高度比较矮，徒手可以翻进去，紫御的”紫“字已经脱落过。  图：中海紫御围墙 待国浩长风汇都一建成，中海紫御一下子就被比下去了。 国浩长风汇都是干挂石材外墙，人车分流小区。小区围墙高度目测接近3米，全大理石包裹，派头十足。  图：国浩长风汇都 虽然平均户型比中海紫御要小一些，但品质更好的国浩长风，有二手房挂牌以来，单价稳定比中海紫御高1-2万/㎡。  国浩才是长风公园的标杆楼盘。 如果说这个案例，楼盘品质的差距不明显的话，我们可以再看看杨东板块。 香梅花园、上海绿城、陆家嘴中央公寓，这些都是15年前，乃至20年前在上海响当当的名字。  图：香梅花园  图：上海绿城 杨东算是一个传统的豪宅社区。这些楼盘即使放在今天，也算是不错的房子了。但它们和新建的仁恒公园世纪，明显不是一个级别的。 图：仁恒公园世纪 公园世纪是仁恒在上海的旗舰产品，全铝板外立面、人车分流、私家会所。 其品质不说与上海绿城、香梅花园对比了，与自家的仁恒滨江园、仁恒河滨花园比都上了一层。 即使靠着杨高路主干道，有噪音污染，仁恒公园世纪的房价与板块内其他小区比，已经达到另一个次元，是当之无愧的板块标杆。 滨江板块拼景观 上海的滨江沿线，有大量的豪宅社区，如陆家嘴南滨江、黄浦滨江、徐汇滨江、前滩等。 在这些社区里，楼盘品质固然重要，但更为稀缺的是临江的景观。 住在江景房里，抬头就能看到黄浦江两岸的景色，总有一种俯视众生的优越感。 这个能产生优越感的江景，才是滨江板块真正的稀缺密码。 比如，在徐汇滨江板块，品质杰出的保利西岸、中信君廷并不是板块单价最高的楼盘。 最根本的原因就是：这些楼盘，不能看到江景。 你想啊，你要是个有钱人想要滨江板块，大几千万出去了，最后买的房子看不到江，还好意思说自己住在滨江吗？ 中信君庭的外立面是干挂石材，百汇园的外墙是涂料外墙。 仅仅是因为百汇园可以直接看到江景，所以两个小区的单价相差无几。 图：中信君廷 图：百汇园的江景 同样是一线江景的尚海湾豪庭二期价格也不输百汇园，有多少人是冲着这个一览江景的拱形阳台来的呀！ 图：尚海湾豪庭二期 即使在楼盘内部，临江却不能看到江的，一套房子的差价也在200多万左右。 最近又传出消息，徐汇滨江未来要规划黄浦江第一条——跨江缆车。 肉眼可见的是，未来徐汇滨江能看江的房子价格还会往上走。 如果买滨江板块看不到江，还不如直接跳过滨江区追求品质。 江景才是滨江板块最大的稀缺密码。 普通板块需配套 豪宅板块看品质，滨江板块看江景。 但上海楼市占比最大的还是普通板块。 普通板块的买房人，更讲究小区的实用性，也就是小区附近的配套。 交通、商业、教育资源、户型的实用性才是决定楼盘是否为板块标杆的关键。 比如，在上大板块，经纬城市绿洲是公认的标杆楼盘，交通、商业、对口的学校都是上大最优秀的。 而在同一个板块内品质更出色的保利叶之林等，价格反而要下一个台阶。 500-800万总价段在上海属于刚需改善阶级，比起楼盘品质，显然配套更为重要。 共康的宝宸怡景、宝宸共和是另外一个例子。 它们的品质都比次新房的中环国际公寓、和欣国际花园要差一些。 但通河新村地铁站在附近，板块的商业都集中在小区门口的三泉路上，才给了业主挂牌9万+/㎡的底气。 网红板块拼开发商 最后说说网红板块，很多都是发展潜力比较好的、或者是知名度特别高的，吸引了不少投资客以及原本不住在周围的人。 他们的特点就是来自于全城各个角落，甚至是全国各地，对板块内的情况都不甚了解。 那对于他们来讲，最有可能的买法就是选一个最大牌开发商的楼盘。 像临平路板块，有了瑞虹新城之后，人们几乎已经忘记这个板块的名字了。 图：瑞虹新城5期 挂着“瑞虹新城”的Title，每平方就能比隔壁的建邦16区、虹叶茗园贵上好几万。 大虹桥也是相同的情况，挂着万科Title的，就是要比别的开发商楼盘贵。 类似的情况数不胜数，如北蔡的大华锦绣系列、古美的万源城、五角场的三湘世纪花城... 在这个追求短平快的时代，流量才是第一生产力。 流量背后就是关注量，就是潜在的热度，好的开发商自带高流量体质。 小结 最后，给大家总结一下，各类板块标杆楼盘稀缺性的判定方法。 豪宅板块看品质； 滨江板块拼景观； 普通板块需配套； 网红板块拼开发商。 不同板块购房人的需求是不同的， 抓住了标杆楼盘的稀缺性，就是锚定了板块内最核心的需求。 在上海楼市日渐分化的背景下， 抓紧那些不变的稀缺性，你就会更容易把握到财富密码。 这里只是提供一个角度，欢迎大家留言，可以挖掘讨论一下，上海那些不为人知的标杆楼盘。 大家如果想要在上海买房或是有任何买房方面的疑问，请私信我，回复666，送你价值百万的《上海买房宝典》。 |
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