裁判梳理：离婚案件中，尚未取得所有权的房屋如何分割？

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夫妻双方拥有“小产权房”、经济适用房和安居房等政策性住房或在婚后居住的房屋面临拆迁的情况屡见不鲜，那么在离婚案件中，对于尚未取得所有权或尚未取得完全所有权的房屋可以分割吗？具体该如何分割？

根据已废止的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”由此可见，对于未取得所有权或尚未取得完全所有权的房屋，因其具有使用价值，亦可进行分割。

笔者将结合《中华人民共和国民法典》及其司法解释、地方法院办案指引、过往各地法院司法裁判案例[1]等，从夫妻共同财产范围的认定、夫妻共同财产分割原则、特殊性质不动产具体分割方式等三个方面对前述三种特殊性质不动产之分割及裁判规则进行简单的探讨。

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目录

一、关于夫妻共同财产范围之认定

1. 关于夫妻共同财产之认定

2. 关于涉及第三方权益之房产的处理方式

二、关于夫妻共同财产的分割原则

三、关于离婚案件中特殊性质不动产的分割

1. 关于深圳历史遗留建筑的分割

2. 关于政策性住房的分割

3. 关于拆迁安置房的分割

结语

文 | 潘佳予 黄小粤 北京市炜衡（深圳）律师事务所

审稿 | 余庆环 北京市炜衡（深圳）律师事务所

本文由作者向新则

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关于夫妻共同财产范围之认定

离婚案件中，对夫妻共同财产进行分割前需先确定该等财产是否属于夫妻共同财产的范围，且如该等财产涉及第三方权益，视情况可能需另案处理。

1. 关于夫妻共同财产之认定

《民法典》第一千零六十二条、《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十六条及第二十七条明确了夫妻共同财产的定义及范围，《民法典》第一千零六十三条、《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条至第三十一条明确了夫妻个人财产的范围。

根据上述法律规定，如夫妻双方未约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产之归属，除涉及人身损害的补偿、赔偿及补助、遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产、一方专用的专用品、个人财产的孳息和自然增值外，一般而言，在婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同财产。

需要特别注意的是，除夫妻双方另有约定外，夫妻一方的个人财产（尤其是婚前财产）不因婚后财产形态的变化而转化为夫妻共同财产。前述裁判规则详见以下案例：

因此，夫妻一方婚后以个人婚前财产（含婚前个人所有房屋拆迁所得的款项）全额购买的不动产及自然增值部分仍属于夫妻一方的个人财产，不会因婚后财产形态发生变化而转化为夫妻共同财产，该等财产在离婚案件中不予分割。

2. 关于涉及第三方权益之房产的处理方式

如夫妻共同财产上涉及第三方权益，在离婚纠纷中，能否对该等财产进行分割？在实操中，部分法院会区别该第三方是否为未成年子女而作出不同处理。

① 如夫妻共同财产（尤其是不动产）涉及未成年人子女的权益，深圳中院倾向不予处理该等财产，不追加未成年子女作为案件第三人，而上海的法院倾向于处理该等财产。

深圳市中级人民法院在《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引（2014修订）》（下称“《深圳中院裁判指引》”）第二十八条明确：婚后购房登记在未成年子女名下，离婚时主张为夫妻共同财产的，不予处理，告知离婚后另行主张分割共有财产。

主要理由为“夫妻双方购房时将房屋登记在未成年子女名下可能出于多种考虑，而在离婚案件中将未成年子女追加参加诉讼，可能给未成年子女带来过大压力，不利于未成年子女的健康成长，故我们倾向在离婚案件中暂不处理有关未成年子女名下的财产，有关当事人可以在离婚后另循法律途径解决”。

上海法院在2022年出版的《上海法院类案办案要件指南》中认为“对能够查明并可以分割的夫妻共同财产（含夫妻双方与未成年子女共有的财产）和共同债务，应在离婚案件中一并处理” ，且“不动产登记在子女名下，应视为夫妻双方对财产的处分，子女对房屋享有所有权。若登记为子女一人所有或按份共有，则子女的份额可以按照登记外观予以认定；若登记为共同共有，则基于家庭关系的特殊身份属性，应认定为共同共有，按同比例享有权利，特殊情况下对份额予以调整”。

笔者认为，对于婚后购买并登记在未成年子女名下的财产，宜一并在离婚诉讼中处理，此举可减少诉累，且未成年子女不参加诉讼一般不会影响法院对事实的查明。

而对于产权登记于未成年子女名下的不动产应如何分割，实操中存在两种不同观点。一种观点认为，不能仅依据产权登记于未成年子女名下而一概认定为未成年子女的财产，还应审查夫妻双方真实的意思表示，而另一种观点认为，夫妻双方以夫妻共同财产购买的不动产登记在未成年子女名下，视为夫妻双方将该不动产赠与给未成年子女，双方无权予以分割。

最高院民一庭在《民事审判实务问答》（2021年7月第一版）中倾向第一种观点，认为“不动产物权登记产生的是将登记记载的权利人推定为真正权利人的效力，分为对外效力和对内效力。对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律保护；对内效力是指在权利人与利害关系人之间，应根据当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。

实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着夫妻的真实意思是使未成年子女成为该房屋产权的权利人，因此，该房屋的真实产权人未必是未成年子女。人民法院应注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示，如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜”。

关于前述两种不同的裁判观点详见以下案例：

笔者支持应当以夫妻双方真实意思表示确定房屋权利人。夫妻双方在婚后购买不动产并登记在未成年子女名下可能是基于现实中的多种考虑，可能是赠与，亦可能是其他原因。由于夫妻双方与未成年子女之间关于不动产权利的处分属于内部约定，产生不动产物权登记的对内效力，因此应通过审查夫妻双方在购买不动产时的真实意思表示来确定真正的权利人。如仅根据产权登记于未成年子女名下而认定为未成年子女的财产，而不审查夫妻双方购房时的真实意思表示，这可能会对夫妻一方或双方不公平。

② 如夫妻共同财产涉及未成年人子女以外第三方的权益，在离婚诉讼中，一般应另案处理，但如在离婚后财产纠纷中，案件第三人申请参加诉讼或案件当事人申请追加第三人的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第二款的规定处理。

上海市高级人民法院在2007年发布的《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》（下称“《上海高院意见》”）中认为，“夫妻双方与他人（未成年子女除外）共同所有的房屋，应该另案处理，但若案外人仅享有居住使用权而无所有权的，不影响该房屋在离婚诉讼中的分割。”

另外，深圳市中级人民法院在《深圳中院裁判指引》第十一条及北京市高级人民法院民一庭在2016年发布的《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》（下称“《北高民一庭意见》”）第五十一条均明确，人民法院在审理离婚案件的过程中，案外人以夫妻间的财产争议涉及其利益为由申请参加诉讼或一方当事人申请追加案外人作为第三人诉讼的，人民法院一般不予准许，夫妻间财产争议确涉及案外人利益的，可另行解决，而离婚后财产纠纷案件当事人申请追加第三人或第三人申请参加诉讼的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条（现为第五十九条）第二款的规定处理。

前述另案处理的裁判观点详见以下案例：

笔者认为，在离婚纠纷中，如夫妻共同财产涉及未成年人子女以外第三方的权益，应另案处理，在离婚后财产纠纷中则根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定处理。

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关于夫妻共同财产的分割原则

根据《民法典》第一千零八十七条，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决，对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。因此，离婚纠纷中进行财产分割时，首先以协商为原则，如协商不成，则遵循照顾子女、女方和无过错方权益之原则。

值得注意的是，在《民法典》施行前，《中华人民共和国婚姻法》（下称“《婚姻法》”）及其司法解释仅规定无过错方有权请求损害赔偿，虽司法实践中部分法院倾向于照顾无过错方的权益，但《婚姻法》及其司法解释并未明确在离婚财产分割时应遵循“照顾无过错方权益的原则”。“照顾无过错方权益的原则”入典，在分割夫妻共同财产时，法院可依此酌情对过错方少分，更加有利于保护离婚案件中无过错方的利益。

另外，上海法院在《上海法院类案办案要件指南》（第5册）提及离婚案件审理原则包括“夫妻财产关系平等保护与特殊保护原则”，认为“夫妻财产关系作为依附于夫妻身份关系的财产关系，兼具财产与身份的双重属性。在婚姻关系终止时，应根据夫妻财产关系的特点，审查处理夫妻财产的清算与分割、对外财产责任的承担问题。

一方面，坚持性别平等、家务劳动价值与在外工作价值平等，夫妻双方对共同财产、共同债务依法平等地享受权利、承担义务，不得借夫妻分割共同财产的名义损害他人或夫妻一方的合法利益。另一方面，应考虑婚姻家庭的人伦属性，在夫妻共同财产的分割方式上，给予女方、子女及无过错方以特殊保护，通过对弱势群体的利益平衡，以达到婚姻家庭审判从形式平等到实质平等的转变”。

对于上述夫妻共同财产分割原则，尤其是照顾无过错方权益的原则，在以下案例有所体现：

笔者认为，在离婚案件中，分割夫妻共同财产时应遵循男女平等的原则，双方平等享受权利、承担义务，但同时要特别照顾女方、子女及无过错方的权益，从而实现夫妻共同财产分割的实质平等。

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关于离婚案件中特殊性质不动产的分割

1. 关于深圳历史遗留建筑的分割

具有深圳特色的“历史遗留建筑”（即俗称的“小产权房”）不是法律上的概念，在本文中限定于深圳市原集体用地转为国家所有之前在集体用地上建设的未取得不动产权证或未取得完全产权证的农村自建房（包括但不限于个人自建住房、原村民集体经济组织自建房/合建房，不包括军产房等其他未取得合法产权证的房屋类型），深圳经济特区曾颁布《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》等多部法规对该等历史遗留建筑的处理作出规定。为便于理解，本文中统一称该等建筑为“深圳历史遗留建筑”。

如前述，大部分深圳历史遗留建筑虽不具备合法产权或虽已取得“绿皮” 房产证但无法在市场上合法转让，但不可忽视其因具有使用价值而使其在司法实践中进行依法分割成为必然要求。

在离婚案件中处理该等建筑一般涉及以下三个问题：能否判决分割使用该等历史遗留建筑或直接判决其归属；能否分割因该等历史遗留建筑产生的既得利益（如租金或占有使用费）；能否分割违法建筑拆除后的残值。

① 关于该等历史遗留建筑能否分割使用

根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第七十七条，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。深圳市中级人民法院认为“离婚时当事人请求对没有取得产权证的农村自建房进行分割的，人民法院可以根据实际情况对该房的使用权作出处理，判决享有使用权的一方应当补偿对方使用期间该房相近地段一半面积房屋的租金损失”（《深圳中院裁判指引》第三十三条）。

前述裁判观点详见以下案例：

值得注意的是，司法实践中有部分案件因涉及第三方权益、历史遗留建筑的实际权属待确认等原因而导致法院不予处理该等房产，即法院处理该等房产的使用权仍存在不确定性。

如（2015）深南法西民初字第45号离婚纠纷中，深圳市南山区人民法院查明涉案房屋未取得房地产权证，房屋产权登记情况不明，房屋所在土地登记的权利人为原告之弟弟，且原被告均就该房屋办理了历史遗留违法建筑登记，但该申报登记只是记录了建筑物和申报人的基本信息，并不能证明申报人即为该房屋的所有权人；因此在该房屋的权属问题没有依法经相关行政部门确认或处理前，法院不宜将该房屋认定为夫妻共同财产并在本案中进行处置分割，当事人可待该房屋的权属明确后再另行主张。

又如（2014）深中法民终字第3328号离婚纠纷中，涉案历史遗留建筑于双方婚姻关系存续期间建设，但二审法院以女方在本案证据中未提供证据证明房产的产权归属，可在房产的产权归属确定后另寻法律途径解决为由，驳回女方关于分割涉案房屋的诉讼请求。

因此，在代理此类案件过程中，建议应因个案而议，不宜直接给出定论。

② 关于能否分割已取得的既得利益

首先，在司法实践中法院一般不会对当事人有偿将该等历史遗留建筑提供给第三方使用的行为作出合法性评价；其次，如该等历史遗留建筑在夫妻婚姻关系存续期间建设或取得，因此产生的收益也基于夫妻婚姻关系存续期间取得，此种情形分割已取得的既得利益在实践中争议不大；实践中争议较大的是该等历史遗留建筑作为一方个人财产时（如婚前一方建设、购买或婚后一方接受赠与并指定为一方个人财产等情形），在婚姻关系存续期间产生的收益，能否作为婚后共同财产进行分割的问题。

根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第二十六条，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。对于将一方个人所有的合法不动产出租给第三方使用在婚姻关系存续期间产生的租金收益，实践中多数法院认定应当属于投资收益或经营性收益而非个人财产的孳息或自然增值。

最高人民法院民一庭在2011年第11期《民事法律文件解读》中认为，按照民法的添附理论和制度，非财产所有人对他人的原财产投入了新的财产和一定的劳务，从而使他人的原财产增值，投入新财产和劳务的人有权要求与原财产的所有权人分享增值后的财产中的合理利益。就夫妻一方婚前个人财产而言，如果婚后夫妻双方对该项财产共同管理、共同修缮、共同投入了新财产，从而使该项财产主动增值的，夫妻另一方有权主张对该项财产增值的部分享有权利和利益。

审判实践中对一方所有的房屋婚后出租获取的租金如何认定，观点分歧比较大。倾向性观点认为，房屋租金与存款利息相比，是由市场的供求规律决定的，并且与房屋本身的管理状况紧密相连，出租方应当履行租赁物的维修义务，应当保障租赁物的居住安全，其获得往往需要投入更多的管理或劳务，产生的租金收益应当属于夫妻共同所有。有人将租金看作法定孳息的一种，该院更倾向于将租金作为经营性收益看待。

上海法院在2022年出版的《上海法院类案办案要件指南》（第5册）中认为：“根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第二十五条第一项、第二十六条的规定，一方所有的房产在婚内取得的租金，应属于投资收益而并非法定孳息或自然孳息，认定为夫妻共同财产。若一方主张此为个人财产，则由主张个人财产一方举证对方对此毫无贡献”。另江苏省高级人民法院在《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》第44条中认为“违法建筑的既得利益，如租赁收入，属于婚姻关系存续期间的财产性收益，应当作为夫妻共同财产分割。尚未取得的收益因不具有确定性，不予处理” 。

笔者认为，上述裁判观点可以作为认定历史遗留建筑在婚姻关系存续期间产生的收益属于投资收益或经营收益（即夫妻共同财产）的参考依据。在离婚纠纷中，一方修建（或有偿受让）的历史遗留建筑产生的有偿提供给第三方占有使用的收入，一般被认定属于孳息和自然增值外的收益，应作为夫妻共同财产分割，除非主张属于个人财产的一方举证对方对该等收入毫无贡献。

需要注意的是，如在婚姻关系存续期间，一方有充分证据证明已将取得的租金或占有使用收入用于夫妻共同生活的，在离婚诉讼中法院一般不会判令将该等利益作为夫妻共同财产分割。另，如在离婚纠纷中双方同意调解，建议相关调解协议明确约定历史遗留建筑使用权的归属及该等建筑在离婚后产生的收益归属，如已清楚约定历史遗留建筑产生的收益归一方所有，在离婚后财产纠纷中当事人一方举证证明该等收益确实存在的，可请求人民法院支持（可参考（2016）粤03民终13089号离婚后财产纠纷）。

③ 关于能否分割违法建筑拆除后的残值

关于该问题，部分法院对此持肯定意见。深圳市中级人民法院在《深圳中院裁判指引》第三十三条认为：“请求分割违法建筑，原则上不予处理，但请求分割违法建筑拆除后的残值部分除外”。另除广东地区外，其他地区亦有法院对违法建筑拆除后的残值处理作出明确裁判指引，如江苏省高级人民法院认为“当事人主张对违法建筑的建筑材料进行分割的，不予支持。若违法建筑被依法拆除的，当事人可以对建筑材料的分割另行主张权利[4]”。

2. 关于政策性住房的分割

① 本文关于政策性住房的定义

深圳市规划与国土资源局2009年发布《深圳市规划与国土资源局关于颁发新<房产证>的通知》，规定新《房地产证》采用红皮及绿皮两种版本，其中绿皮本记载非市场商品房地产，而政策性住房包括准成本房（准成本商品房）、全成本房（全成本商品房）、全成本微利房、社会微利房（微利商品住宅）和经济适用房，对该等房屋颁发绿皮《房地产证》。对于政策性住房，本文仅讨论安居房和经济适用房两种性质的房屋，以及该等房屋在离婚纠纷中的分割问题。

深圳经济特区对准成本房（准成本商品房）、全成本房（全成本商品房）、全成本微利房、社会微利房（微利商品住宅）等四种类型的房屋统称“安居房”，该地区于1999年出台《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，规定安居房的权利人按政策规定补交社会微利差价或市场商品房差价及相关税费后，可取得房屋全部产权。

而对于经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。深圳已颁布《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》对经济适用房取得全部产权和上市交易的程序作出明确规定。

② 关于安居房的分割

根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第三十七条，经市房改办依规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权。由于安居房在市场上限制流通的特点，对于安居房的分割应考虑该等房屋的属性、购买时的价格及权利人享受的优惠政策、分割该房屋对原产权单位的影响等因素。

对安居房在离婚纠纷中的分割，深圳市中级人民法院在《深圳中院裁判指引》第三十二条规定：双方对夫妻共同财产中已取得“绿本”的安居房的价值及归属无法达成协议，双方均主张房屋所有权且一方不同意竞价的，应当在评估确定市场价的基础上，按照照顾子女和妇女权益的原则判决房产归属，以市场价减去取得房产一方“绿本”转“红本”所需补交的差价及税费为补偿另一方的基数确定补偿另一方的数额。

在（2013）深福法民一初字第1114号离婚纠纷中，法院认为：（1）婚后取得并登记于双方名下的全成本微利房属于夫妻共同财产；（2）双方对涉案房产价值未能协商一致，按照评估的房屋市场价值扣除办理全产权手续需缴纳的土地收益金、印花税、登记费后的金额认定房屋的实际市场价值，由取得房屋的一方支付另一方补偿款。因此判决涉案安居房归原告一方所有，在符合办理产权变更登记条件时被告应当在90日内配合原告办理房屋过户手续，而原告就此补偿被告相应款项。

结合上述规定及相关案例可得知，在深圳地区分割安居房已有先例，在双方均主张安居房的所有权且一方不同意竞价的情况下，法院可判决房屋归一方所有，并在评估确定市场价的基础上按市场价减去转成商品房所需补交的差价及税费确定补偿额，判决取得房屋的一方对另一方现金补偿。

③ 关于经济适用房的分割

对于经济适用房的性质，上海法院在《上海法院类案办案要件指南》（第5册）中认为，经济适用房具有明显的保障性质和政策性质，房屋价值包含了购房价格以及申请人因符合相关政策所享有的权益。因此经济适用房在离婚分割时应当注意审查购房资格取得的时间与房屋购买的时间来进行综合考量。即首先应当判断该房屋是否为夫妻共同财产，在属于共同财产的前提下再适用《民法典》关于夫妻共同财产分割的原则进行分割。具体如下：

• 一方婚前取得购房资格，并在婚前购置房屋的，应当认定为一方婚前个人财产，离婚时不能作为夫妻共同财产分割；

• 一方虽然在婚前取得购房资格，但在婚后购买房屋的，认定为一方的个人财产。若一方确有出资，并主张返还出资及资金占有期间按照银行贷款利率计算的利息，可予支持；

• 双方婚后取得购房资格，并共同出资购置的，即使房屋登记在一方名下，仍属于夫妻共同财产。

上述观点在司法案例中已有体现。在（2019）沪02民终296号离婚纠纷中，法院认为一方在婚前取得购房资格但在婚后购买房屋的，认定为一方的个人财产。若另一方对房屋存在出资的，一方应予以返还。该案经再审（再审案号：（2019）沪02民申458号）法院审查后认为：涉案房屋属于经济适用房性质，具有保障性和政策性特征，系其中一方当事人在婚前申请并获得的购房资格，故原审认定该房屋并非夫妻共同财产，亦无不当。

由于经济适用房拥有有限产权的特殊性，部分法院认为离婚纠纷中当事人按照规定对经济适用房申领红本取得全部产权、性质变更为普通商品房后方可上市交易，故诉请分割涉案房产不予支持，双方可待政策条件成就时另诉解决（参见（2016粤0305民初10357号《民事判决书》）。但不予分割作为共同财产的经济适用房的裁判规则仅能作为个案供参考。

在（2020）京02民终11092号离婚后财产纠纷案件中，法院认为涉案房屋属于夫妻双方共同财产，法院根据涉案房屋的性质、出资情况，本着照顾女方的原则，判决房屋归女方所有，并酌情确定折价补偿金额，判决取得房屋的一方支付另一方折价补偿。

3. 关于拆迁安置房的分割

拆迁安置房，主要是按照国家法律法规及有关房屋拆迁政策由拆迁人以产权置换或房屋补偿的方式为被拆迁人原地回迁或异地安置的房屋。

在离婚纠纷中，如提起离婚诉讼时当事人已签署拆迁补偿协议或房产调换协议，但涉案房屋已被拆除且调换取得的房屋（或安置房/回迁房等）尚未交付适用或权属尚未确认，则人民法院倾向于不在该离婚纠纷中处理涉案争议房屋，当事人双方可待房屋权属确定后另行起诉，以上裁判观点在（2019）粤0112民初8562号《民事判决书》、（2015）穗增法民一初字第1068号《民事判决书》、（2014）穗增法民一初字第726号《民事判决书》及（2014）穗从法民一初字第1248号《民事判决书》等案例中均有体现。

如提起离婚诉讼时，涉案安置房/回迁房已交付使用，即便尚未办理房屋产权登记，法院仍可判决分割该等房屋的居住使用权。在（2019）粤01民终21084号《民事判决书》中，审理法院认为涉案拆迁安置房虽未办理产权，但可对房屋居住使用进行处理，因此判决在办理完毕房屋权属登记手续前由一方当事人及其女儿作为居住房屋使用，在办理完毕权属登记手续后再另行分割。

除拆迁安置的房屋尚未交付或尚未确权的特殊性导致离婚纠纷中对该类房产的分割存在争议外，在拆迁安置补偿协议签署后夫妻一方或双方取得的拆迁补偿费用（如拆迁款、房屋安置补偿款、临迁安置补助、拆迁奖励等等，以下简称“拆迁补偿费用”）的分割，亦属于司法实践中的难点。

首先，判断涉案拆迁安置房在拆迁前是否属于夫妻共同财产，是决定是否分割拆迁补偿费用的关键。部分拆迁安置房屋虽然在婚姻关系存续期间取得产权，但并非属于夫妻共同财产，如该等房屋可能是一方婚前个人财产的婚后转化，或该等房屋所在土地为宅基地，而登记的家庭成员包括当事人一方及其父母、兄弟姐妹等其他家庭成员（此种情况下可能需经房屋析产诉讼确认属于夫妻双方的权益部分，详见本文第一部分“关于夫妻共同财产范围之认定”），因而法院对于不属于夫妻共同财产的房屋拆迁后取得的拆迁补偿费用一般判决归涉案房屋的权利人所有，不作为夫妻共同财产分割（参见(2015)穗中法民一终字第1371号《民事判决书》[5]）

其次，如涉案拆迁补偿费用涉及第三人权益，法院一般不在离婚诉讼中直接处理，亦不会追加第三人参与本案诉讼，而是以涉案款项涉及案外第三人为由告知当事人不宜在离婚案件中一并处理，当事人可另寻法律途径解决（参见（2014）穗增法民一初字第864号《民事判决书》[6]）。

最后，对涉案拆迁房屋属于夫妻共同财产的认定无争议时，就房屋涉及的拆迁补偿费用一般应根据《民法典》第一千零八十七条的规定，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则分割，详见本文第二部分“关于夫妻共同财产的分割原则”。

结语

综上，本文结合法律法规规定、各地法院的裁判规则及相关检索案例，对深圳历史遗留建筑、政策性住房及拆迁安置房在离婚案件中的分割进行了简要分析。

首先，在对该等特殊性质不动产进行分割前，需结合不动产取得的时间（如涉及经济适用房，同时需结合购房资格取得时间）、出资情况及是否涉及个人婚前财产婚后形态发生变化等分析是否属于夫妻共同财产的范围。在离婚纠纷中，若该等不动产涉及第三方权益，部分法院会区别该第三方是否为未成年子女而作出不同处理，即一并处理抑或是另循法律途径解决。

其次，在认定该等不动产属于夫妻共同财产后，财产的分割应总体上遵循“照顾子女、女方和无过错方权益”之原则。

最后，在对不同类型的特殊性质不动产进行分割时，应根据其性质并结合法律规定、各地法院的裁判规则等提出准确的诉讼请求。例如，由于部分特殊性质不动产不具备完全产权，需注意诉讼请求不应涉及分割具体不动产的所有权或请求通过出售的方式分割具体不动产。律师在代理离婚案件过程中，应注意根据具体不动产的性质及特别规定明确相关请求权基础，在诉讼中方可最大限度地保障当事人合法权益。

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注释：

[1]本文案例来源于“中国裁判文书网”、北大法宝网站及威科先行网站等公开网页，对同类案件的裁判并无约束力，仅供学习研讨所用。另需提醒留意，部分案例引用的法条或司法解释可能已被废止或修订。 

[2]参见(2017)粤0306民初12330号广东省深圳市宝安区人民法院《民事判决书》。 

[3]参见(2020)粤0106民初17015号广东省广州市天河区人民法院《民事判决书》。 

[4]参见江苏省高级人民法院《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》。 

[5]（2015）穗中法民一终字第1371号《民事判决书》中，法院认为：“对此，本院认为，被拆迁的房屋属于梁某的个人婚前财产，在签订拆迁协议时，莫某既不是被拆迁房屋的共有人，也不是承租人，房屋拆迁的所有补偿，均属于对被拆迁人梁某的补偿。临迁补助费及延期补助费均是对被拆迁人基于房屋拆迁和延期安置而产生的费用补偿，属于梁某的个人财产。莫某婚后与梁某共同居住，即使有用共同财产支付临迁房租金，也属于双方共同生活费用的支出，莫某并不因此而对涉案房屋临迁补助费及延期补助费享有份额和权益。因此，梁某因婚前个人所有的房屋被拆迁而获得的补偿执行款全部属于梁某个人财产，梁某以居住为目的用该款项购买了海珠区住房并登记在其个人名下，实质上仍属于个人婚前的房屋产权置换，原审法院认定该房屋属于梁某的个人财产并无不当，本院予以确认。莫某关于临迁补助费及延期补助费属于夫妻共同财产因此其对该款项购买的房屋享有所有权份额的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。” 

[6]参见（2014）穗增法民一初字第864号《民事判决书》：法院认为“现原告对增城市荔城街五一村同巷社高排二街一巷8-2号上的部分宅基地及其上的房屋、其他建筑物和地上附属物的使用权、所有权提出异议，且涉案拆迁补偿、奖励款涉及案外第三人，故上述拆迁补偿、奖励款不宜在离婚案件中一并处理，原告可另寻法律途径解决。” 

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潘佳予，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师，联系方式：1859 8021 460。

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