街道办的撤销决定合法吗？

明彬

毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。

要目

一、引言

二、撤销决定的性质

三、撤销决定的问题

四、撤销决定的内容——不合法

五、结束语

类似本案中街道办作出的撤销决定十分普遍，并不排除个别业主委员会存在违反法律规定，应予以撤销的情形。但本案中，至少从公告内容本身，尚不足以认定公告内容以及公告中决定海选物业公司是违法的。这其中不难推断，很大的可能性是业主委员会更换物业，触碰了部分人员的利益，因此，被街道办以所谓违法的理由予以撤销，通常的救济方式是由业主委员会提起行政复议或行政诉讼，但这样往往持续时间较长，甚至直接拖垮业主委员会，最终分崩离析。

一、引言

近日，某街道办事处向业主委员会发布了《关于撤销〈关于召开物业选聘业主大会会议的公告〉的决定》，今天又发布了《告居民一封信》。目的只有一个：阻止业主委员会召开关于选聘物业服务公司的业主大会会议。这个撤销决定从形式上看，不完整；从内容看，不合法。

二、撤销决定的性质

第一，撤销决定不是行政许可。这个毋庸置疑，不展开。

第二，撤销决定是不是行政处罚？行政处罚是指行政机关依法对违反行政管理秩序的公民、法人或者其他组织，以减损权益或者增加义务的方式予以惩戒的行为。按照这个定义，撤销决定亦不是行政处罚，并没有“减损权益或者增加义务”，仅仅只是行政指导，业主委员会完全可以不用理会。

第三，撤销决定是国务院《物业管理条例》第19条第二款规定的“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”

首先，从形式上，该街道办作出了《撤销决定》并通告全体业主。

其次，从权力主体上，房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府符合法律规定的撤销主体；

再次，从违法性角度，系指“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规”；

最后，这种撤销与通告，根据最高院关于案由的分类，属于“其他行政行为”。

三、撤销决定的问题

第一，违法法律事实未进行认定。

首先，本案实属突然，没有任何违法事实的表述即认定“《公告》中相关内容”违反了相关法律规定。

其次，并未根据认定的事实，来进行调查认定“《公告》中相关内容”具体什么地方违法，显然没有说服力。

第二，违法依据不清。

首先，《撤销决定》中仅亦“《公告》中相关内容” 违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第四项之规定。何种相关内容不知。

其次，《告居民一封信》补充告知相关内容为“投票方式”违反了《×××小区业主大会议事规则》第四章第三条规定；公开海选物业违反了《民法典》第278条的规定。先不论这两个“相关内容”是否存在问题，应明确写入《撤销决定》，作为违法的依据。

第三，撤销法律认定不严谨。

首先，《撤销决定》表述为依据《物业管理条例》第十九条第二款的规定，决定撤销。国务院《物业管理条例》第19条规定“应当责令限期改正或者撤销其决定”，《撤销决定》中并没有明确，为什么没有责令限期改正？

其次，《告居民一封信》则明确了“业委会未做出任何整改方案”，故撤销决定。

第四，街道办对法律的理解存在问题。《物业管理条例》第19条有两款，其中第一款为：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”重点是两个“不得”，本案是否是存在两个“不得”呢？见撤消决定的内容。但这里凸显了街道办并未充分理解法律条款，业主大会、业主委员会的职责是围绕“物业管理”，那么《关于召开物业选聘业主大会会议的公告》难道超出了第19条第一款的规定？

四、撤销决定的内容——不合法

结合《关于撤销〈关于召开物业选聘业主大会会议的公告〉的决定》和《告居民一封信》，核心的问题点在于：

1. 投票方式：“只能按照《×××小区业主大会议事规则》第四章第三条规定，业主大会议事（投票）采用书面征求意见的方式，而业委会在《公告》中擅自作出将书面征求意见的方式增加了电子小程序、电话录音等投票方式进行是不可以的。”

业主大会议事规则中规定“业主大会议事（投票）采用书面征求意见的方式”。

一种观点认为，如果采用电子小程序、电子录音等投票方式，则是违法的，故必须严格遵循业主大会议事规则；

另一种观点认为，尽管议事规则中规定了书面征求意见的方式，但法律并没有禁止业主大会采用新技术，并且国务院《物业管理条例》第4条规定：“国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。”

作者赞成后一种观点。电子小程序、电话录音等投票方式即使没有在业主大会议事规则约定，如果业主委员会决议通过上述方式召开业主大会，此种决议并未违反法律的强制性规定，则当然是合法的，并不存在违法之说。

2. 公开海选物业：“业委会在《公告》中擅自决定直接采用业主公开海选的方式违反了《民法典》第278条的规定，因为选聘物业应由业主共同决定。”

第一，“公开海选物业”绝不存在违法的问题，《民法典》第278条规定的是业主共同决定的“事项”：

首先，业主委员会“公开海选物业”绝不是自行决定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，本案中，业主委员会也没有自行决定A物业或B物业，或直接与A物业或B物业签订物业服务合同。因此，街道办的违法认定，十分牵强；

其次，业主委员会当前的工作是拟计划通过召开业主大会就选聘物业服务企业作出决议，业主委员会拟决定采用“公开海选物业”的方式来选聘物业服务企业，这仅仅只是拟定业主大会的议题，根本不存在“业委会直接决定了有些内容”。国务院《物业管理条例》第15条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；” 业主委员会不拟定议题，如何召集业主大会会议？

因此，“公开海选物业”不仅不违反《民法典》，更加证明了业主委员会是合法履行法定职责。

上述投票方式、公开海选物业，均没有违反国务院《物业管理条例》第一款的两个“不得”。

五、结束语

类似本案中街道办作出的撤销决定十分普遍，并不排除个别业主委员会存在违反法律规定，应予以撤销的情形。但本案中，至少从公告内容本身，尚不足以认定公告内容以及公告中决定海选物业公司是违法的。这其中不难推断，很大的可能性是业主委员会更换物业，触碰了部分人员的利益，因此，被街道办以所谓违法的理由予以撤销，通常的救济方式是由业主委员会提起行政复议或行政诉讼，但这样往往持续时间较长，甚至直接拖垮业主委员会，最终分崩离析。