最高法：法院在拍卖土地使用权时，能否将地上的无证建筑一并处置？

【裁判要旨】

关于郑州中院将案涉土地上的无证建筑物随土地使用权一并拍卖是否合法的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。《中华人民共和国民法典》第三百五十六条（原《中华人民共和国物权法》第一百四十六条）规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案中，案涉两不动产权证书属于房地一体权证，均载明案涉土地和有证建筑的位置、面积，郑州中院查封案涉土地及所有地上建筑物时，在无证建筑物的卷闸门、窗户上张贴封条，在无证建筑物的大门、墙上和挂有某药业公司的牌子旁等显著位置张贴了公告，郑州中院的查封合法有效。郑州中院在拍卖案涉土地使用权时将地上包括案涉无证建筑物在内的所有建筑物一并进行处置符合法律规定。

中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）最高法执监242号

申诉人（利害关系人）：河南某置业有限公司。

法定代表人：谢某，该公司董事长。

申请执行人：王某。

被执行人：河南某房地产有限公司。

法定代表人：谢某甲。

被执行人：河南某药业有限公司。

法定代表人：叶某。

被执行人：河南某投资有限公司。

法定代表人：谢某乙。

被执行人：河南某集团有限公司。

法定代表人：谢某，该公司董事长。

被执行人：谢某甲。

河南某置业有限公司（以下简称某置业公司）不服河南省高级人民法院（以下简称河南高院）（2022）豫执复126号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）在执行王某申请执行河南某药业有限公司（以下简称某药业公司）、河南某房地产有限公司（以下简称某房地产公司）、河南某集团有限公司（以下简称某集团公司）、河南某投资有限公司（以下简称某投资公司）、谢某甲民间借贷纠纷一案中，某置业公司就案涉拍卖行为，向郑州中院提出异议，请求：一、撤销郑州中院（2020）豫01执1659号案件中王某执行某置业公司名下位于河南省郑州市二七区×号楼、×号楼及土地房产和地上全部无证建筑物的拍卖程序；二、停止执行某置业公司所有的位于河南省郑州市二七区某号土地上5栋无证地上建筑物房产（以下简称案涉无证建筑物）。

郑州中院查明，1.本案郑州中院于2020年6月18日作出（2020）豫01民初56号民事判决，判令：一、某房地产公司于判决生效后十日内偿还王某借款本金8000万元及利息1760万元，并按照月息2%的标准继续支付自2019年12月29日起至借款本息实际清偿完毕之日止的利息；二、王某有权对某房地产公司名下不动产进行拍卖、变卖并就拍卖、变卖价款在判决第一项确定的欠款本息范围内优先受偿；三、某药业公司、某集团公司、某投资公司、谢某甲对判决第一项确定的某房地产公司的债务承担连带清偿责任，某药业公司、某集团公司、某投资公司、谢某甲承担连带清偿责任后，有权向某房地产公司追偿。一审案件受理费529800元，由某房地产公司、某药业公司、某集团公司、某投资公司、谢某甲负担。某集团公司、某投资公司、谢某甲不服，向河南高院上诉，后于2020年10月30日向河南高院提交撤诉申请书。河南高院于2020年11月4日作出（2020）豫民终749号民事裁定，准许某集团公司、某投资公司、谢某甲撤回上诉。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。二审案件受理费529800元，减半收取264900元，由某集团公司、某投资公司、谢某甲负担。因某药业公司、某房地产公司、某集团公司、某投资公司、谢某甲未履行该生效裁决所确定的付款义务，王某于2020年12月8日向郑州中院申请强制执行，该院于同日立案执行，执行案号为（2020）豫01执1659号。

2.执行过程中，郑州中院于2020年12月15日作出（2020）豫01执1659号之一执行裁定，冻结、划拨被执行人某房地产公司、某药业公司、某集团公司、某投资公司、谢某甲名下存款115912930元或查封、扣押、提取相应价值的其他财产。2021年1月4日，该院作出（2020）豫01执1659号之二执行裁定，评估、拍卖、变卖某房地产公司名下坐落在河南省郑州市×号楼、×号楼及所在土地。2021年1月4日，该院委托河南某房地产资产评估咨询有限公司（以下简称某评估公司）对前述不动产进行评估。

3.因被执行人某房地产公司及某投资公司对郑州中院的委托评估行为不服，分别提出执行异议，郑州中院分别作出了（2021）豫01执异131号、132号执行裁定，均驳回了异议请求。某房地产公司及某投资公司不服，提出复议申请，河南高院经审查，分别作出了（2021）豫执复171号、172号执行裁定，驳回了复议申请。

4.评估过程中，因在勘察过程中发现在纳入本次估价范围的宗地上除了委托书所注明的纳入本次评估范围内的两处有证房产外，还有多处无证房产，某评估公司于2021年1月26日向郑州中院发出沟通函。郑州中院收到沟通函后分别于2021年1月28日、2月24日向某房地产公司、某药业公司、某集团公司、某投资公司、谢某甲送达通知书，要求其明确查封土地上无证建筑物的权属情况，并提交地上无证建筑物的评估资料。各被执行人收到该通知书后未在规定期限内提交评估资料，郑州中院向某评估公司回函。

某评估公司对郑州市×号工业用地及地上建筑物进行市场价值评估后，于2021年3月8日作出编号为豫郑方正评字〔2021〕03047F号的评估报告（以下简称评估报告），最终确定估价对象在价值时点的市场价值为8926.98万元，其中土地使用权价值为5553.19万元，房屋价值为3373.79万元。

5.某房地产公司对评估报告不服，向郑州中院提出执行异议，该院于2021年3月25日作出（2021）豫01执异246号执行裁定，驳回某房地产公司的异议申请。某房地产公司向河南高院申请复议，河南高院于2021年5月11日作出（2021）豫执复302号执行裁定，驳回其复议申请，维持郑州中院（2021）豫01执异246号执行裁定。

6.郑州中院于2021年10月15日发出拍卖公告，在人民法院诉讼资产网司法拍卖网络平台上对二七区×号楼、×号楼及所在土地及地上全部无证建筑物进行公开拍卖。2021年11月19日，利害关系人郑州某置业有限公司（以下简称郑州某置业公司）以62488860元的价格竞得。2021年11月19日，郑州某置业公司向该院支付全部拍卖款项。2021年11月22日，该院向郑州某置业公司出具了拍卖成交确认书。

另查明，河南省郑州市金水区人民法院（以下简称金水区法院）于2017年8月28日作出（2006）金执字第1252号之七执行裁定，1.将被执行人某置业公司名下位于河南省郑州市某土地一块；郑州市二七区×号楼的房屋整栋楼体；郑州市二七区×号楼的房屋整栋楼体予以解除查封。2.将被执行人某置业公司名下位于河南省郑州市某土地一块；郑州市二七区×号楼的房屋整栋楼体；郑州市二七区×号楼的房屋整栋楼体过户至某房地产公司名下。3.买受人可持裁定到相关部门办理过户手续。

郑州中院认为，对某置业公司的请求及理由分析认定如下：

一、原《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日施行）第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”在不动产物权的处理方面，要求房地一体是基本准则，即“房随地走”或者“地随房走”。本案中，某置业公司与被执行人某集团公司的法定代表人均为谢某，对于案涉土地上的无证建筑，在评估阶段，法院也向某集团公司送达了通知书，要求其明确查封土地上无证建筑物的权属情况并提交地上无证建筑物的评估资料，但某集团公司没有向法院提出异议。谢某既作为某置业公司的法定代表人，也为某集团公司的法定代表人，对评估情况是明知的，但却没有提出异议。同时，该院依据不动产物权处理的基本原则，拍卖案涉土地使用权，也应当一并拍卖附属于该土地上的建筑物，否则拍卖土地使用权毫无用处。故本案对案涉土地使用权及地上附属物的拍卖并无不当。

二、关于某置业公司称案涉无证建筑物归自己所有，请求停止对该案涉无证建筑物执行的问题。不动产房屋对外显示的财产权益，既包括地上建筑物建造及使用的财产权益，还有其附属土地使用权的财产权益，二者为统一的整体，故法院在对土地使用权处置拍卖时也应对地上建筑物一并处置。不论某置业公司是否享有案涉无证建筑物的财产权益，均不能排除对该案涉无证建筑物的拍卖执行。对于某置业公司是否享有案涉无证建筑物的财产权益问题，从其提交该院的证据看，无法证明其对案涉无证建筑物享有财产权益。况且在本案执行依据即生效的法律文书中也已经对案涉土地及地上的建筑物的抵押权进行了认定，若某置业公司认为自己对某房地产公司名下不动产证书中的案涉无证建筑物享有财产权益，实际系对生效的法律文书不服而提出的异议，不属于执行异议的受理范围。郑州中院于2022年1月12日作出（2021）豫01执异1097号执行裁定，驳回某置业公司的异议请求。

某置业公司不服，向河南高院申请复议，请求：一、撤销郑州中院（2021）豫01执异1097号执行裁定；二、撤销对某置业公司名下位于河南省郑州市二七区×号楼、×号楼及土地房产和地上全部无证建筑物的拍卖；三、停止执行某置业公司所有的案涉无证建筑物。

河南高院对郑州中院查明的事实予以确认。

另查明，1.2020年12月28日，郑州中院向郑州市自然资源和规划局发出协助执行通知，查封被执行人某房地产公司名下的×号不动产、豫×号不动产。2.×号不动产权证书记载：权利人为某房地产公司，共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，面积为共有宗地面积34838.1平方米/房屋建筑面积2798.06平方米。3.豫某号不动产权证书记载：权利人为某房地产公司，共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，面积为共有宗地面积34838.1平方米/房屋建筑面积4317.39平方米。4.2021年6月16日，郑州中院作出的（2021）豫01执异573号执行裁定载明：异议人张某军提交的房屋租赁合同补充协议签订方为某房地产公司与某药业公司，双方系关联企业。张某军称该补充协议由某房地产公司与某药业公司的实际控制人谢某甲交付给张某军。

河南高院认为，本案的争议焦点有四：1.案涉土地上的无证建筑是否属于抵押范围；2.查封案涉土地时是否及于土地上的无证建筑物；3.拍卖是否应予撤销；4.某置业公司的异议应否通过异议之诉解决。

关于案涉土地上的无证建筑是否属于抵押范围的问题。经查，郑州中院于2020年6月18日作出（2020）豫01民初56号民事判决，认定的事实部分和说理部分均明确了某房地产公司以其名下的国有土地使用权及其地上建筑、配套设施、附属工程为案涉借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。×号不动产权证书、×号不动产权证书均载明案涉土地和有证建筑的位置、面积。据此，足以得出抵押担保范围包括案涉土地及地上有证建筑、无证建筑、配套附属设施等所有建筑。

关于查封案涉土地是否及于地上无证建筑物的问题。本案中，郑州中院于2020年12月28日向郑州市自然资源和规划局发出协助执行通知，查封被执行人某房地产公司名下的×号不动产、×号不动产，此二不动产权证属于房地一体权证，故郑州中院查封案涉土地及所有地上建筑，并在无证建筑卷闸门、窗户上张贴封条，在无证建筑大门、墙上、挂有某药业公司的牌子旁等显著位置张贴了公告，郑州中院的查封合法有效。

关于拍卖应否撤销的问题。本案中，拍卖物经评估后上网拍卖，评估报告、拍卖公告均包含了土地及地上建筑，披露了无证建筑情况，经网上竞价由竞买人拍得，不存在严重违反拍卖程序、网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，拍卖合法有效。

关于某置业公司的异议是否应当通过异议之诉解决的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第五项规定，当事人以外的自然人、法人和非法人组织，认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。该项规定的其他合法权益应当是指程序性权益和不能排除执行的实体权益。本案中，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定和原《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定，郑州中院一并处置案涉土地和地上所有建筑、附属工程等符合法律规定。在拍卖合法有效不能撤销的情况下，某置业公司主张案涉无证建筑物属于其所有的请求不能排除执行。在此情况下，某置业公司应当作为利害关系人，通过异议复议程序解决其是否享有实体权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。某置业公司仅提供收购破产财产清单、金水区法院的拍卖成交裁定等，但未提供关于案涉无证建筑物的建设工程规划许可、施工许可等相关证据证实案涉无证建筑物归其所有。某房地产公司与某置业公司系关联公司，某集团公司与某置业公司又系同一法定代表人，某置业公司应当明知无证建筑由某房地产公司对外出租，案涉土地登记在被执行人某房地产公司名下，案涉无证建筑物亦坐落在案涉土地之上，出租协议、补充协议亦证实案涉无证建筑物由被执行人某房地产公司对外出租。某置业公司有多个作为被执行人的执行案件，其并未向相关执行法院申报案涉无证建筑物属于其自有财产。现有证据不能证实无证建筑归某置业公司所有。河南高院于2022年4月15日作出（2022）豫执复126号执行裁定，驳回某置业公司的复议申请，维持郑州中院（2021）豫01执异1097号执行裁定。

某置业公司不服，向本院申诉，请求：1.撤销郑州中院（2021）豫01执异1097号执行裁定、河南高院（2022）豫执复126号执行裁定；2.撤销郑州中院（2020）豫01执1659号案中王某执行某置业公司名下位于河南省郑州市的土地房产和地上全部无证建筑物的拍卖；3.停止执行某置业公司所有的位于河南省郑州市土地上案涉无证建筑物。主要理由：1.河南高院和郑州中院认定本案执行依据即生效法律文书中已经将某置业公司所有的地上建筑物认定为抵押物缺乏证据。（1）金水区法院、郑州市管城回族自治区人民法院（以下简称管城回族区法院）和郑州不动产登记中心档案卷宗证明，申诉人享有财产权益的无证建筑物不属于执行依据认定的抵押物。案涉土地使用权及×号、×号楼和地上12栋无证建筑物系某置业公司通过收购方式取得。案涉土地使用权和×号、×号楼被金水区法院拍卖归某房地产公司所有，评估报告和金水区法院的裁定书中均未处置地上12栋无证建筑物，仍归某置业公司所有。根据调取的王某与某房地产公司借款合同、抵押合同，以及抵押物价值确认函和郑州市不动产登记中心抵押登记权证显示，抵押设定的抵押物权不包括地上属于某置业公司所有的无证建筑物，根据法律规定，应当以不动产登记中心登记抵押内容为准，即某置业公司所有的无证建筑物不属于生效判决主文判定的抵押物。（2）从（2020）豫01民初56号民事判决的判项、卷宗所附借款合同及抵押条款，仅能解释出抵押物为某房地产公司名下的案涉土地使用权和两栋有证房产，不能解释和推理出包括地上无证建筑物。（3）郑州中院拍卖的两个不动产权证附图均为空白，未记载有无证建筑物。结合郑州中院的评估拍卖裁定和委托书、抵押权证，以及郑州中院与评估公司的往来函和给被执行人的通知书等，可以推定某置业公司主张财产权益的无证建筑物不属于抵押资产。郑州中院和河南高院异议、复议裁定的认定，与法院卷宗、不动产档案以及法律文书相矛盾。2.郑州中院存在未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的情形，拍卖依法应予撤销。郑州中院的拍卖存在以下问题：（1）拍卖公告中展示的照片系被执行人某房地产公司2017年8月2日通过淘宝网拍卖本案土地的竞价记录照片，没有对于拍卖标的现状进行文字说明的视频或照片，属拍卖公告瑕疵。（2）拍卖公告披露的图片和瑕疵说明。（3）拍卖公告就无证房产的面积和租赁情况提示为详见评估报告，但评估报告未加盖评估公司公章，附件中显示有租赁合同，但未附属租赁合同，属拍卖公告瑕疵。（4）拍卖公告只披露某药业公司承诺在拍卖成交后三个月内搬迁，未披露作为临街商铺和菜市场等无证建筑物的搬迁或搬离、腾房。（5）某置业公司已将临街商铺和菜市场等案涉无证建筑物出租，拍卖公告未披露无证建筑物的占有使用情况，变相剥夺了某置业公司、承租人的执行异议权，导致上百家小商户租赁房产的装修被作为某房地产公司的财产进行评估。（6）郑州中院的查封公告不包括无证的厂房、菜市场、商业街等建筑物，且未张贴无证建筑物的腾房公告，剥夺了某置业公司以及承租人提出执行异议的权利。（7）郑州中院存在其他严重违法拍卖程序且损害当事人利益的情形。如前所述，案涉土地上的无证建筑物归某置业公司所有，郑州中院将属于某置业公司所有的无证建筑物拍卖随被执行人某房地产公司的土地使用权和有证房产一并拍卖，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，严重违反拍卖程序，且损害当事人利益。3.郑州中院认定某置业公司提供的证据无法证明对案涉无证建筑物享有财产权益，系事实认定错误。某置业公司提交的管城回族区法院审理的某中药厂破产还债的卷宗档案、某中药厂的财务账册等，足以证明某置业公司依法通过收购方式取得案涉土地上5栋无证建筑物。某置业公司提交的2017年金水区法院的评估报告、拍卖裁定、拍卖成交确认裁定等相关法律文书，足以证明金水区法院拍卖处置的仅是某置业公司所有的案涉土地使用权和两栋有证厂房，案涉土地上的12栋无证建筑物未处置，仍归某置业公司所有。

某房地产公司提交书面意见称，同意并认可某置业公司的申诉请求及意见。1.某置业公司提供的某中药厂破产清算一案中的《资产评估结果汇总表》《房产建筑申报及评估汇总表》《固定资产申请及评估明细表——房产（生产）》《固定资产申报及评估明细表——房屋（非生产）》《固定资产申报及评估明细表——建筑物》《固定资产申报及评估明细表——房产建筑物（盘盈）》等足以证明某置业公司已取得案涉土地上无证建筑物所有权。2.金水区法院执行卷宗中的拍卖裁定及评估报告等相关法律文书，足以证明金水区法院仅拍卖了某置业公司所有的案涉土地使用权和两栋有证房产，上述财产归某房地产公司所有，而案涉土地上的无证建筑物仍归某置业公司所有。3.河南高院推定地上建筑物所有人的基础是根据建设工程规划许可证制度，即地上建筑物必须有建筑工程规划许可证，然案涉无证建筑建造于1990年之前，当时尚未有建筑工程规划许可证制度。河南高院的推理过程明显违背逻辑。郑州中院、河南高院认定案涉土地上无证建筑物归属某房地产公司所有，缺乏证据证明。

    本院认为，本案的焦点问题是：一、郑州中院将案涉土地上的无证建筑物随土地使用权一并拍卖是否合法；二、郑州中院的司法拍卖应否撤销。

    一、关于郑州中院将案涉土地上的无证建筑物随土地使用权一并拍卖是否合法的问题

    《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。《中华人民共和国民法典》第三百五十六条（原《中华人民共和国物权法》第一百四十六条）规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案中，根据查明的事实，郑州中院（2020）豫01民初56号民事判决载明，某房地产公司以其名下的国有土地使用权及其地上建筑、配套设施、附属工程为案涉借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。案涉两不动产权证书属于房地一体权证，均载明案涉土地和有证建筑的位置、面积，郑州中院查封案涉土地及所有地上建筑物时，在无证建筑物的卷闸门、窗户上张贴封条，在无证建筑物的大门、墙上和挂有某药业公司的牌子旁等显著位置张贴了公告，郑州中院的查封合法有效。根据上述规定，郑州中院在拍卖案涉土地使用权时将地上包括案涉无证建筑物在内的所有建筑物一并进行处置符合法律规定。且某房地产公司与某置业公司系关联公司，某集团公司与某置业公司又系同一法定代表人，某置业公司应当明知案涉无证建筑物被郑州中院查封，郑州中院向某房地产公司、某集团公司等被执行人送达通知，要求明确案涉土地上无证建筑物的权属，并提供相关评估资料，以及评估报告的评估财产范围包括案涉无证建筑物等情况，但某置业公司并未主张案涉无证建筑物的所有权。同时，某置业公司有多个作为被执行人的执行案件，其并未向相关执行法院申报案涉无证建筑物属于其财产。综上，郑州中院将案涉土地上的无证建筑物随土地使用权一并拍卖合法。

    二、关于郑州中院的司法拍卖应否撤销的问题

    本案中，根据查明的事实，评估报告、拍卖公告均包含了案涉土地及地上建筑物，亦披露了案涉土地上无证建筑物的情况，某置业公司未举证证明本案具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定应当撤销拍卖的法定情形，故某置业公司请求撤销拍卖的主张，缺乏事实和法律依据。

    因郑州中院拍卖案涉土地使用权及地上所有建筑物不违反规定，不具有法定撤销拍卖的情形。现财产已拍卖成交，所涉案款已用于清偿某房地产公司的债务，且某房地产公司认可案涉无证建筑物归某置业公司所有，如某置业公司以案涉无证建筑物归其所有，对案涉无证房产的价值，可依法另寻救济途径。

    综上，某置业公司的申诉请求不成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条规定，裁定如下：

驳回河南某置业有限公司的申诉请求。

审 判 长　孙建国

审 判 员　仲伟珩

审 判 员　林　莹

二〇二三年六月九日

法官助理　王宝道

书 记 员　陈晓宇