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方案一：起诉欠缴物业费业主，要求支付拖欠的物业费。 顶楼业主改烟道，与物业公司无关。如果楼下业主认为顶楼业主改烟道侵害了自己的合法权利，应当由被侵权人提出主张。 物业公司依据《物业合同》提供物业服务，收取物业费。因为物业公司已经事实上提供了物业合同，所以业主拖欠物业费，没有合同依据。 至于顶楼业主改烟道的行为，与物业费按合同约定交付属于两码事。只要物业公司进行了协调处理，报告了城管部门，在这个事项上，就已经尽到了物业服务义务。法院会支持物业公司追索物业费的诉请（具体判决支持比例，还要考虑其它案件因素）。 方案二：起诉顶楼业主，要求将烟道恢复原状。 楼下业主之所以不愿起诉楼顶业主，而借拒缴物业费（顶楼改好烟道就交）倒逼物业公司出面，也可理解。 物业公司起诉顶楼业主要求恢复烟道原状，如果业主管理规约中有约定：物业公司有权对违反规约损害业主利益的行为起诉，则法院会支持物业公司的诉请。反之物业公司会败诉。 对于物业公司来说，只要起诉了改烟道的楼上业主，无论胜诉败诉，都可以凭法院的生效判决，找楼下的欠费业主催收物业费——当然，有可能楼下业主又会找出新的理由拒缴物业费。最终还得打官司，索要物业费 |
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