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权利人死亡的，不动产登记机构能否发证给死者 地方有咨询，权利人已经死亡，但尚无法确定继承人，或者继承人可以确定，但未向不动产登记机构申请确权登记的，不动产登记机构能否登记给死者名下。这种情形在农村土地和房屋确权登记及不动产继承登记中比较常见，实务中还有购房人签订购房合同后死亡的。笔者试依据不动产登记法理，探讨发死人证的合理性。 一、申请人应当有行为能力 不动产登记以依申请登记为原则，依嘱托和依职权登记为补偿。《不动产登记操作规范》明确，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。所谓依嘱托，是指政府和法院出具相关文件要求不动产登记机构予以配合办理不动产登记，此类登记事项被视为政府或者法院的行为，《行政诉讼法》明确依据法院协助执行通知书办理的事项不属于行政诉讼的范畴，当然如果扩大执行范围的不在其内，比如不动产上有抵押权，法院要求协助执行转移登记事项，登记机构擅自将抵押权注销后办理转移登记，应当属于行政诉讼范畴。至于依据政府行政决定作出的登记行为，是由于政府行政行为的先定力和执行力，应当都要接受行政复议和行政诉讼的范畴，但政府行政行为错误被撤销导致的不动产登记错误不应当由登记机构承担责任。 在通常情况下，申请是不动产登记程序启动的程序，《不动产登记暂行条例实施细则》要求，申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，提交身份证明以及相关申请材料。人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的生效决定，可以直接导致物权设立、变更、转让或者消灭的，申请人可以单方申请不动产登记。这些文书是指人民法院、仲裁机构在分割共有不动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，在权利归属上有高度的确定性，自法律文书或者征收决定等生效时即已发生法律效力，因此可以单方申请。 对于依申请的登记类型，申请行为是一种法律行为，申请人应当具有民事行为能力。无民事行为能力的权利人，法律规定应当由其法定代理人或者监护人代为申请。我国的不动产登记是债权形式主义模式，由申请人的原因行为和登记共同构成法律意义上的物权生效要件，申请人向不动产登记机构提交不动产登记申请，在德国法上作为物权行为，以提交登记申请视为登记同意事项，代替对物权行为的审查。申请登记是一种意思表示行为，是不动产登记中十分重要的环节，需要具备权利能力和行为能力。如果权利人死亡，则没有权利能力和行为能力，因此不能申请不动产登记。 二、依职权和依嘱托可以登记给死者 对于依职权和依嘱托的登记，则无需申请人的意思表示即可发生，申请人的申请不是登记程序启动乃至物权变动的前提。相关国家公权力机关作出的生效法律文书才是登记发生的原因。这些嘱托是国家机关为履行维护公共利益、维护个人合法权利等公共职责作出的权力行为，目的在于实现国家公权力的，体现了国家意志，因此对于权利人是否生存或者是否有权利能力和行为能力在所不问。这些嘱托文件应当遵循特定的形式要件要求，或者以公函的形式出具给登记机构，比如法院的协助执行通知书和判决书、裁定书的副本。登记机构无权对嘱托事项的合法性和正当性进行实质审查，只能从嘱托主体和嘱托形式进行表面审查。由于此类文书已经发生法律效力，登记机构即使认为登记事项存在异议，也只能提出审查建议，不能停止办理登记，当然因此造成的登记错误，要由嘱托机构承担赔偿责任。 行政机构依照法院生效判决作出的行为，本质上属于履行生效判决的行为，并非行政机关基于自身意思表示依职权主动作出的行为，对其非难缺乏合理性。最高法院关于适用《行政诉讼法》的解释明确，对不动产登记机构根据人民法院的生效判决、协助执行通知书作出的执行行为提起行政诉讼的，不属于行政诉讼的受案范围，法院不应受理。但行政机关扩大执行范围或者采取违法方式实施的除外。 对于登记原因证明文件如买卖合同等民事法律基础关系被法院确认无效或者被撤销的，不动产登记机构可以根据法院判决受理当事人的单方申请予以撤销登记，但其上已经办理了物权处分的除外。2023年《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释》下发后，已经明确在合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力的情形，当事人请求返还财产，人民法院应当单独或者合并适用更正登记簿册记载等方式。当事人应当要求法院判决更正登记簿，不动产登记机构据以办理更正登记。但该情形的更正登记不属于登记错误，不应视为登记错误，不作为行政违法，登记机构不应承担赔偿责任。实际上在此种情形办理撤销登记更为合理。但由于《不动产登记操作规范》取消了原《房屋登记办法》规定的撤销登记类型，只能适用容易引起歧义和风险的更正登记。 在不动产继承登记中，继承人通过提供虚假继承权公证书或者伪造亲属关系证明等取得被继承人的不动产的，如果该公证书或者亲属关系证明等登记原因证明文件被发生效力的法律文书或者政府有权机关认定为无效或者虚假，则应当进行更正登记。但实务中常有继承权无法全部确定或者部分继承人下落不明的情形，此时为维护法律关系的稳定性，应当进行撤销登记，注销现有的登记记载并退回到上一手的登记状态，即登记到已经死亡的被继承人名下。此类登记可以是依据法院生效判决作出的依嘱托登记，也可以是依据不动产登记机构调查确定后作出的依职权撤销登记。 另一种情形是农村存在较多尚未进行首次登记的不动产，很多是持有50年代土地改革时期的土地房屋所有权契证，权利人很多已经死亡，其继承人很多都散落各国难以聚集，甚至语言都无法沟通。如果可以明确初始权利人但尚未确定继承人或者继承人对如何继承尚未达成一致意见的，行政机构可以调查确定该不动产的权利人后进行登记，或者作出确权决定，不动产登记机构依据确权决定登记到初始权利人名下（死者）。这是依职权登记，与依申请登记不同。 三、建立代位申请制度 上已述及，发“死人证”并非绝对不可，应视登记启动方式来确定。实务中常有当事人在登记前死亡的情况，建议《不动产登记法》参照我国台湾地区立法，建立代位申请制度，允许被继承人的继承人或者遗产管理人以被继承人的名义申请办理不动产登记。 比如死者生前签订了购房合同，但未及申请办理不动产权证即告去世。被继承人死亡后，继承人即继承其一切法律地位，包括诉讼中、买卖合同上的。继承人继承被继承人在购房合同中的权利和义务，可以被继承人名义要求卖房人协助办理不动产转移登记手续，承担权利瑕疵担保义务等。卖方也可要求继承人承担交付房款等义务。在这种情况下，继承人或者遗产管理人可以被继承人名义与卖方一同向不动产登记机构申请将该不动产转移登记到被继承人名下后再办理继承转移登记，因被继承人死亡时继承人仅享有购房合同上的债权和债务关系，未经登记不享有不动产物权权利。 对于上述可以确定被继承人为不动产的初始权利人，但部分继承人下落不明或者对继承事宜未能达成一致意见的，也可由部分继承人以被继承人名义持相关材料代位申请登记到被继承人名下。如果继承人的份额已经发生效力的法律文书或者行政决定确定，但有部分继承人下落不明，也可由其他继承人代位申请将被继承的不动产按照法律文书或者行政决定确定份额登记到下落不明的继承人名下。 |
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