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前几天介绍了律师调解制度对解决小区纠纷的重要作用后，许多业主反映，我们认为律师调解制度确实不错，可是当我们找物业协商以律师调解方式解决小区矛盾时，物业却不同意，仍是采用一次起诉几名业主的方式要物业费，业主对此十分苦恼。 律师调解制度仍处于试点、推广阶段，采用的是当事人自愿方式，国家没有强制实施，近几年发展比较缓慢。物业也清楚和全体业主进行调解自身是处于不利地位的，所以一般都是拒绝律师调解的。 物业服务不好，业主一般都会以拒交物业费进行抗拒，许多物业就采取起诉的方式向业主追讨物业费。不知大家发现物业起诉业主要物业费的一个明显特征没有，就是物业并不是一次起诉大量的业主，而是先起诉一、二名业主，等判决后根据判决结果再接着起诉。物业这么做的目的一是试探，先起诉一家看看情况，了解一下业主手中的证据以及法院对此的观点、态度，再根据判决结果对以后的诉讼进行调整；二是对起诉的业主有所选择，先起诉那些容易对付的，手中不掌握对物业不利证据的业主，有些业主经不起折腾没等法院判决就主动交费了。物业的做法可谓是先易后难，起诉后主动交费的业主对其他业主是有一定影响的，还有，只要法院做出对物业有利的判决，根据“同案同判”的原则，以后再起诉业主，法院也很难再做出相反的判决了。 许多业主对烂物业“拣肥捡瘦”起诉的做法有些无可奈何，毕竟法律规定了原告起诉谁是有选择权的。物业起诉后，部分法院对此类案件往往采用“和稀泥”的方式结案，物业付出了劳动而业主享受到了服务，业主就应该付物业费，最多就是因业主提供了确凿的证明物业服务不合格的证据，判决物业费打折收取。笔者以前在文章《法院判决物业费打折收取合理合法吗》中认为法院的做法是值得商榷的。近年来国家各部门对烂物业依靠起诉索要物业费的做法，不仅予以关注，还提出要求进行整改，例如，去年9月引起一定轰动的长沙望城区法院给一家经常起诉业主的物业公司发出了《司法建议书》，建议物业改进服务，加强与业主的沟通，尽可能调解结案，节约诉讼成本和司法资源。 望城区法院的司法建议书虽好，但不是一种制度，缺乏强制推广的效力，司法部门能否制定出一项制度，从而彻底解决烂物业靠起诉要物业费的情况，进而推动物业提高服务质量呢？经查找，还真有！早在2019年4月，宁波市海曙区法院就出台《宁波市海曙区人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的补充规定》，其中有几项亮点： 物业服务合同纠纷案件，一般要先由调解组织或相关部门调解，调解不成再起诉； 物业起诉拖欠物业费的业主，必须就所有欠费业主进行起诉，而不仅仅是选择性地对部分欠费业主起诉； 若全体业主缴费率或满意度不足80%，且物业服务有明显瑕疵，该物业的起诉，法院将暂不予受理或立案。 据海曙区法院陈庭长介绍：物业经常选择那些业主无明确证据和理由的案件进行起诉，法院很难综合判决物业的服务是否存在瑕疵，甚至很可能影响审判的公平公正。出于综合考量，新规定要求，物业起诉欠费的业主，必须就其提供同一物业服务的所有欠费业主提起诉讼，避免物业遮掩其因提供的服务有瑕疵，而对个别业主造成直接损害的行为。 笔者认为海曙区法院的上述规定，对法院公正审理物业费纠纷以及督促物业提高服务质量，都是有很好的促进作用，希望得到各地的认同与推广。当地社会各界普遍对海曙区法院的上述规定表示认可和支持，一些物业就表示如果某小区交费率不足80%，说明物业服务的确是有问题的，这样的物业还要求法院支持自己，肯定是不行的，也是做不下去的。 在网上并没有搜到海曙法院对上述规定的对当地小区物业服务质量的提高、小区矛盾的化解的后续报导，也没有听说在全国各地推广，也许是受到了许多物业的抵制吧，毕竟目前物业以及开发商的能量还是不容小觑的，有物业认为如果将所有欠费业主一起起诉，会影响物业和业主之间的感情，会将简单问题复杂化，还有就是一起起诉容易造成未交费业主“抱团”，对其他交费的业主造成不好的影响。部分物业的担心也是不无道理的，对业主有利的规定可能对物业就是不利的。希望社会各界共同努力，制定出更为有效地化解小区矛盾的法规、政策。 本地没有海曙区法院上述规定的业主也不必懊恼的，求人不如求己，最好的办法不是寄托于他人，而是业主团结一致，选出优质的物业，自己小区的命运由业主自己掌握。 |
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