中联观点 | 土地租赁合同终止后，地上新增建筑物的法律处置问题分析

问题的提出

土地作为生产资料，是企业实施生产、经营的重要资本，在依法取得土地使用权后，企业将土地进行租赁更是常见的土地利用方式。若承租人在租赁地块上擅自建造建筑物，土地租赁合同终止后，在租赁合同并未对新增建筑物的处置进行明确约定的情形下，如何处理该新增建筑物是出租人与承租人将要面临的巨大问题。本文中，笔者结合相关司法案例，就土地租赁合同终止后的地上新增建筑物之处置问题展开分析。

地上新增建筑物的物权归属

在本文设定的问题中，若承租人未经出租人的同意擅自新建建筑物，租赁合同出现期限届满、解除等终止情形后，最容易出现的情况便是承租人就其事实建造行为主张建筑物的所有权，确定地上新增建筑物的物权归属便成了解决出租人与承租人纠纷的先决条件。

（一）事实建造行为设立物权之规范以取得合法建房手续为前提

《民法典》第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”该条是关于因事实行为而设立或者消灭物权的规定，也是承租人实施事实建造行为主张物权设立最喜欢援引的条款。所谓事实行为，与法律行为的区别在于其法律效果与行为人意志无关，直接根据法律规定而产生。【1】举例来说，用钢筋、水泥、砖瓦、木石建造房屋就是典型的能够引起物权设立或者消灭的事实行为。在上述事实行为成就时，不需要遵循一般的物权公示方法即产生物权效力。

之所以法律规定事实建造行为可以取得物权，主要是基于以下两个方面的理由：第一，建房人的事实建造行为投入了自己的资金和劳动，按照“谁投资、谁受益”的原则，可以依法取得所有权。第二，若严格按照物权公示原则，在进行登记之前，该建筑物无法获得物权保护，容易产生社会纠纷。

但并不是所有的事实行为都可以发生物权变动的效果，必须符合法律规定的构成要件。根据《民法典》第二百三十一条之规定，基于事实行为发生物权变动，须满足两个基本条件：第一，必须有合法的建房手续，违章建筑不能取得物权。“合法”意味着建设主体应完成特定的审批手续、取得合法的土地权利、符合规划要求、取得四证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证）等。建设主体必须是行政机关所确定的建设方，才能称为合法，只有相关手续的名义人才是合法建造主体，方可依据建造行为原始取得所有权。【2】第二，必须已建成房屋。只有完成房屋建造才能形成不动产，成为不动产物权的客体。

【参考案例1】陕西崇立实业发展有限公司与中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司、西安佳佳房地产综合开发有限责任公司案外人执行异议之诉案，最高人民法院（2016）最高法民终763号

裁判观点：崇立公司能否基于合法建造取得案涉房屋所有权。本院认为，首先，《物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。即建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言，建设用地使用权证载明的权利人为佳佳公司并非崇立公司。其次，虽然《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据查明事实，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为佳佳公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，佳佳公司是相关行政审批机关确定的建设方，崇立公司仅依据其与佳佳公司的联建协议，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。

（二）未取得合法建造手续，建造行为属于动产（建筑材料）与不动产（土地）的附合，由不动产权利人取得新增建筑物的所有权

《民法典》第三百二十二条规定：“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。”

加工、附合、混合统称添附，是指不同所有人的物被结合、混合在一起成为一个新物，或者利用别人之物加工成为新物的事实状态。其中附合为物与物的结合，即不同所有人的物密切结合在一起而成为一种新物。对于承租人擅自在租赁地块上新增建筑物的行为，由于土地使用权人与建设主体不一致，承租人无法取得合法建造手续，其建造完成的新增建筑物不能取得不动产物权，仅能作为建筑材料（如瓦砖、石板、木料等）享有动产物权，其建造行为使得建筑材料与土地发生附合而不能分离。根据《民法典》第三百二十二条之规定，动产附合于不动产，使得不动产所有人取得动产的所有权，并且动产的所有权因附合而消灭。故承租人在租赁地块上擅自新增建筑物，在无法取得合法建造手续的情形下，通常由土地使用权人取得新增建筑物的所有权，这也是“房地一体”原则的应有之义。

【参考案例2】徐长海、常州市金坛区粮食购销总公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书，江苏省常州市中级人民法院（2021）苏04民终4084号

房屋与土地使用权不可分离，只能为同一人所享有，土地上建筑物需经一定程序批准，并取得土地使用权为前提，所以土地使用权的取得是取得建筑物所有权的前提。土地使用权人与建房人不一致的，实质属于司法实践中动产（建筑材料）与不动产（土地）的附合，此时，应由不动产权利人取得合成物的所有权。《最高人民法院公报》2011年第12期（总第182期）发布的“胡田云诉汤锦勤、王剑锋所有权确认纠纷案”裁判摘要指出：在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的，房屋所有权一般归土地使用权人。本案中，徐长海在黄庄粮站享有使用权的土地上建设房屋，构成添附。双方签订的关于黄庄粮站租赁合同期限届满，且双方未在续订租赁合同，承租人（添附方）应当向出租方腾让黄庄粮站（含房屋及土地）。

出租人就新增建筑物处置

的请求权基础与限制

（一）恢复原状或赔偿损失

承租人在未经出租人同意的情况下擅自新建建筑物，违反租赁合同为承租人设定的应当合理使用并妥善保管租赁物的义务，构成违约行为，应当承担恢复原状或者赔偿损失的违约责任。

（二）按照充分发挥物的效用原则，恢复原状的责任承担应结合物的价值进行综合考量

对于出租人来说，在不影响租赁地块的原状与完整性的情况下，对于承租人擅自新增建筑物，现实中大多要求承租人进行拆除。但按照充分发挥物的效用及公平原则，在新增建筑物的价值与拆除成本较高的情况下，法院亦会限制使用恢复原状的责任承担方式。

【参考案例3】王学友、田学来排除妨害纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，天津市高级人民法院（2019）津民申525号

虽然涉案宅基地的使用权业经生效判决归王学友所有，但结合本案田学来、周亚平使用该宅基地建房的过程，周亚平支付了对价等因素，不能认定田学来、周亚平对占有宅基地具有主观恶意。考虑田学来、周亚平在该宅基地上建造了七间房屋及附属设施，价值较大，如果拆除必然造成巨大的经济损失，有违公平原则，且房屋与宅基地具有不可分性，可以采取经济补偿的方式实现利益平衡，解决矛盾。

地上新增建筑物的处置原则

（一）当事人意思自治优先

若土地租赁合同双方当事人在合同中对承租人新增建筑物已有明确约定的，应按照合同约定进行处置。当事人的约定须具备两个条件：一为明确约定；二为有效约定。3即所作的约定系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定的，即为合法有效的约定，合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。

（二）综合发挥物的效用与保护无过错当事人两个原则衡量确定

在土地租赁合同关系中，若恢复各物之原状事实上已不可能，或者虽有可能但经济上很不合理，确定物的归属与处置方式时，应以充分发挥物的效用为原则，采取协商处理、折价赔偿等作为处置方式，而不是一概以恢复原状处理。在考虑充分发挥物的效用确定添附物的同时，还须考虑当事人是否有过错，包括主观是否存在恶意、对造成合同终止或解除的责任等，以避免承租人基于擅自建造行为向出租人主张不当得利返还。

参考文献

1. 朱庆育：《民法总论》，北京大学出版社2016年版。

2. 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》，人民法院出版社2020年版。

3. 刘智慧：《添附物的所有权归属确定—以民法典添附规则的司法适用为中心》，载《人民检察》2021年第5期。