小作文有些爆。。

今天地产板块继续走强，和房地产有比较强相关性的恒生指数，今天大涨1.59%，再创年内新高。

房地产方面，最近关于政府“收储”的小作文比较多，这两天杭州、云南等地也都有相关动作。

所谓政府收储，就是通过政府直接下场收购存量房产的方式来缓解市场压力，进而扭转对房地产的偏弱预期。

理论上，这一方法是可行的，但是能否全面铺开，或者说取得非常大成效，我认为还是要回到投资回报比。

如果能够实现盈亏平衡，从上到下都会有意愿去做这件事，但如果这本身就是一个亏本买卖，或者说是亏大钱的买卖，那么推广的可行性将非常有限。

天风宏观做了一个测算，如果想达到政府收储托底作用，需要把住宅去化周期压降到18个月。根据测算，对应大概7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。

如果按照百城二手房均价9046元/平方米去推算，差不多需要7万亿的资金，这直接相当于政府今年赤字规模的78%。。

除了巨额资金外，收储二手房还会面临巨大的运营压力。

参考2.3%的10年期国债收益率作为融资成本，截至2023年11月，38个样本城市中仅有14个城市的二手房租金回报率高于政府融资成本，其中最高的长春、长沙、哈尔滨也仅比融资成本高约90个bp。

后面还要涉及到具体的运营、维护等，这几乎就是一笔亏钱的买卖。再加上土地财政降温的背景下，地方本就已不具备举债、出资的能力。

中央方面，央行一季度货币执行报告谈到，“保持货币信贷供给与实体经济高质量发展的有效融资需求相适。”以及对即将发行的长期特别国债，领导也做了清晰定位，要“高质量做好支持国家重大战略实施和重点领域安全能力建设各项工作，为推进中国式现代化提供有力支撑。”

但现在房地产和“高质量发展”，好像扯不上关系。。

整体在较大运营亏损压力，以及地方没钱，中央财政更加倾斜高质量发展背景下，我认为单从可行性角度分析，收储二手房就是一个低概率事件。

而且从过去两年地产政策出台的节奏看，本身也没有任何强刺激，强托底的意愿，现在再去“赌”这种动作，我觉得多少有些想当然，或者一厢情愿了。

不过因为之前地产板块跌的足够惨，单就市场想一想，小作文传一传，就有可能博弈出一轮反弹。于大家而言，如此低概率事件，你是否愿意去搏一搏，就仁者见仁智者见智了。

房地产大涨，今天港股银行股也是大爆发。建设银行大涨超6%，工商银行+5.37%，中国银行+4.88%，交通银行、邮储银行、农业银行等，涨幅也都有4%左右。

如果大家有留意观察，近期我每天文末关注也新增了“港股大行”这一方向。

当然我这里需要说明的是，我关注港股大行可不是去博弈政府收储二手房等大动作，而是基于头部大行自身的长期投资逻辑。

之前4月底的时候，凌鹏总做了一份统计，如上图，今年以来，申万一级行业出现了一个“异象”现象：银行涨15.9%、位居板块第一，地产跌20.3%，位居倒数第一。

不知道大家看到这两个板块一个天上，一个地下，是不是脑瓜子也有点嗡嗡的。。从大多数人的惯性思维，银行不是和房地产强相关的嘛，为啥今年房地产这么弱，经济也没多大弹性，咋就银行板块咔咔暴涨了。

而且国有大行们，个个也都在持续刷新新高。。

再看业绩层面，也是非常平庸的。

工商银行2023年利润增速+0.79%，中国银行2023年利润增速+2.38%，建设银行2023年利润增速+2.44%，农业银行2023年利润增速+3.91%。

根据股价（price）=估值(pe)*每股盈利（eps），业绩表现一般，但是股价却暴涨了，很显然过去一年多大行的股价上涨主要是估值端驱动。

涨估值的逻辑，我认为主要有两个：

一个是大行们有比较强的红利属性，股息率都比较高，直接受益于当下市场的红利属性偏好。

另一个我认为是更主要原因，即资产质量的持续改善，以及银行定价范式的转变。

在2021年之前，银行股定价看的是顺周期业绩弹性，是公司业务的拓展能力，比如零售业务如何，财富管理业务如何等，市场更愿意用PE估值法去估值。

那时候大家更多关注的是更高成长性，有更多业务想象力的招行、平安银行、宁波银行等。

但随着地产大周期的过去，或者说房地产风险的急剧恶化，零售业务和财富管理业务都受到了巨大冲击，自然都会有比较大的杀估值压力。

尤其是那些房地产对公贷款占比高的银行，比如平安银行、兴业银行、民生银行等，在今年之前更是走的一塌糊涂。

于国有大行而言，过去之所以给不上估值，PB估值只有0.3倍，甚至更低，重要原因是银行是一个有着10倍以上的高杠杆行业，同时地产周期下，资产质量的不透明，也让市场给不上估值。

但是当下，随着经济发展的持续去杠杆化，去地产化，大行们的资产质量及透明度都在大幅提升。

如上图，国有大行对公房地产贷款占比在持续下降，目前普遍只有4个点左右。而且头部大行往往是资产认证最为严格，审核最为谨慎，做的也是一些最头部最优质客户，利率最低，资产质量也最好。

所以过去一段时间，随着经济发展的去地产化，国有大行资产质量的持续改善，再叠加大行都有比较高的股息率，即使在业绩弹性非常有限的背景下，但这些大行们还是通过涨估值，实现了股价的大涨。

未来我也会持续看好这些国有大行的表现，尤其是有着更低折价的港股大行。

如上图，同等ROE水平下，目前国有大行是明显低于国际同行的，相信随着资产质量的持续改善，也会带来外资对国有大行的持续价值重估。

整体而言，在股息分红的兜底下，国有大行就是当下具备一定向上弹性的类债资产。

搞明白了这些，你也就清晰了，为啥汇金等郭嘉队在一个劲的持续重仓加码国有大行，难道是他们投资水平不够？没有业绩考核压力？还是只是单纯的为了护盘拉指数？

过去一年我一直反复聊到一句话，在经济发展和国际形势的巨变下，一定要克服对过去很多传统行业的深刻偏见。如果对于自己“看不上”的资产，还总是倾向“想当然”，或者从“阴谋论”的结果去分析（比如就是郭嘉队护盘...），这一定不是好的投资习惯，对我们投资也无任何益处。

另外大家如果有认真观察，“局座慢慢变富”基金组合的重仓产品之一，姜诚总管理的中泰玉衡价值优选混合A，也有重仓配置头部国有大行。后续大概率，慢慢变富基金组合也会进一步提升港股，以及港股大行的相关产品占比。

今天就这。

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近期计划，仅供参考：

持有和布局为主。近期会加大对油气、铜、黄金等大宗资产、油运、以及出口产业链（手工具等）、火电、港股大行、红利资产、苹果产业链等跟踪关注和研究。

(风险提示：本文不作为任何法律文件，文中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本人不就文中的内容对最终操作建议做出任何担保，承诺。市场有风险，入市需谨慎。)