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大家好，我是清风 致力于做最值得信赖的新房自媒体，不说假话，不说空话，帮助你做合理的买房数据决策。点击👇「清风说新房」关注公众号 hi，各位 今天是嘉佰道的一房一价表发布日。 时隔2年，我们终于看到了嘉佰道的一房一价表真身。 作为近期热度最高的盘，可能没有之一，它的一举一动都让全上海的购房者讨论。 全上海可能最强的公区，极强的艺术感和品质，再叠加长风板块本身优秀的配套、交通与界面 对于它的一房一价表，我们能看到什么有意思的内容，今天一起聊聊一下。 一、楼栋价格 从楼栋价格来看，不出意料260㎡本身的超级热门程度带来了最高的定价。 360㎡楼栋作为楼王，价格性价比变的非常高。 小户型楼栋里，6#位置最靠近中心，价格最高也是非常合理的。 1#和2#相对靠马路一些，价格就低于均价了。 整体从楼栋来看，3栋楼低于均价，定价还是比较平均的。 二、分门牌号均价 从这张图来看，每个门牌号做了一个汇总，根据面积大家可以看的更清楚一些。 得出几个观点， 整个小区的大逻辑是景观优先，靠着东侧长风公园这一侧的一般都会贵一些，靠着西侧小区的会便宜一些。 特别是大户型因为有超大客厅的侧向景观，这个价值会突出的更明显。 6号楼好位置的朝东侧看景观的A1比面前2#的A3户型都要贵，也能看出景观的价值。 三、分户型价格 从定价上看，这个盘完全摸清楚了客户的意向，定价非常合理。 A1户型主打的就是侧厅，小户型里的5米多大面宽，针对小家庭和高区看景观，定价拉在均价周围，据说目标客户不少，本身对于3个完整房间需求不是太大，更多的是要求大客厅和景观诉求
而A2户型，因为中间套带连廊，低于均价4千元，比其他户型便宜了大概40万左右的一个价格差，让预算稍微吃紧一点的选手可以选择一个3个房间都能用的户型。从户型本身的定价来说性价比很出色。
而到了A3户型，没有连廊影响，基本都在小区中间位置，又是边套，南北比较通透，整个客厅能看到和餐厅厨房都是完全直通的。 这个户型应该是小户型里目前最稀缺的，选择人数众多，说实话10.7万的价格我觉得定的并不高，这个应该也是被疯抢的户型。
而260㎡本身由于长风都是大户型置换客户，据说现在已经是4:1的蓄客量级，非常抢手，用来拉价格也很合适，这个户型完全就是豪宅户型。
最后360㎡，稍微降低一些单价，从而在总价上能避开一些全市范围内的竞争对手，比较聪明的做法。 这个户型也是终极改善户型了，5房 1个保姆间 5卫生间，全套房设计，太夸张了，主卧有50多㎡，很难想象住在这个房子里会是啥感觉……
看完他们的单价和均价，觉得这个盘定价逻辑比较完整了，根据蓄客和看房的热门度，明显做了一些调整，这个定价对于去化的帮助应该很大。 四、最高最低价 大户型拉开的差价比小户型更大，直白的说就是这个盘更理解大户型以后差价的拉开幅度会更大这个逻辑。 全小区最低价933万，大户型标准户型最高接近4000万。 小户型如之前销售所说的，居然没有拉的非常开，高低区差价并不算太大，作为一个这个楼层数的小区来说。 推荐逻辑：从中高区开始选，本身城市界面出色，差价又不算大，除非预算太低，否则推荐中高区优先。 五、楼层差价 我先放一张小户型103㎡的楼层差价图，三栋楼的小户型在定价逻辑上完全相同。 我标黄了2个楼层 高的是实际的19楼，房号的22楼 低的是实际的10楼，房号的11楼 从差价来看，我觉得在刚才的逻辑上可以补充第二个逻辑 如果买高区，就从次顶开始往下买，差价太小了，每层只差100元单价基本没差别。而且这个小区高区视野比较好，特别是A1这样的户型，有高买高。 如果要性价比，就从3楼往上选，因为只有这几层差价在2000~3500之间。 标黄的2个500差价就是圈定出了这个小区认定的「低区」和「高区」的分界线，大家可以按需选择。 另外因为大户型的楼层逻辑不同，这里再放另一张图 能看到高区次顶往下3层，都是差价达到1000的，在大户型和高总价豪宅的成交里，很明显越高视野越好后续真实价值就越大。 大面积豪宅低区在二手市场下也很难有大额增值的，一栋楼差很多是很容易的。 所以这个大户型也同样支持购买逻辑：自上而下，越高越值钱。本身与低区只差180万左右，在260㎡的面积里很容易被抹平的。 猜测大户型的用户上来就是疯抢高区了。 六、价格区间与套数比 这个盘就只做103㎡的价格区间与套数比了，大户型套数较少，分布又太广了，不太适合表格的表达。 从103㎡看，所有房源大于900万，小于1150万。 虽然宸嘉没有故意做一些特别低价的来吸引纯粹捡漏低价的客户，但因为低区的性价比还是很足，有9.2%的小户型是低于1000万的，在这个市场上，你完全找不到性价比更高的选择了。 七、认购要求难点 在认购信息里，我们看到了几条信息可能会是大家比较难的，我逐一说一下。
认购意向金，首次比较科学的用了户型做区分，个人缴纳10%，我大胆猜测可能会出现的局面就是如果你缴纳了大户型的认购金，就可以选大户型和小户型。 但如果缴纳了小户型的认购金，在实际选房中就只能选小户型。 另外是嘉佰道是明确要求「冻结资金」的，且冻资要求里也提到了分户型的冻结情况。
下一个是时间，虽然今天是周六，但今天是5月18日。 而在嘉佰道的规则里，要求是5月19日开始的冻结，并截止到6月3日。从这个信息里基本确认了开盘是6月3日。
最后就是流水的问题 流水开始时间是2023年5月18日，结束时间最早也是5月19日，所以今天5月18日拉流水也没用，要明天才可以。
而且还有两条比较麻烦。 第一是流水需要体现钱是怎么来的，这个来源情况要在里面，各位一定要注意。但看起来好在没有向上追溯的逻辑。 第二是贷款资金严格按照首付比例来计算。 也就是说，如果你按照首套冻结，按照首套交认购金，那你要算一下距离套均还剩下多少钱，你的家庭收入是否可以覆盖这些钱。 家庭收入流水也要符合贷款规则才可以通过。 所以如果大家月收入不够的情况下，记得多冻结一些，会在审核中更容易通过。 （举个例子：比如你如果月收入1万元，但作为首套只交了认筹金 冻结最低限度318万，那对于套均1060万的小户型，会默认你贷款742万，按照双倍覆盖你1万的收入必然不够，贷款742万需要3.5万的月供，也就是收入需要达到7万才可以。所以这个案例就可能会被驳回。） 好了，以上就是主要可能会被驳回的问题。 大家如果有其他认筹难点问题，欢迎大家扫码↓加入我的嘉佰道500人认筹互助讨论群，会在群内解答 八、关于景观 宸嘉的位置比较特殊，因为是禁飞区，所以只能靠爬楼来看实际的高区景观表现。 但目前还没能拿到任何类似的资料，我们只能从2个侧面来聊一下，为什么朝东的要贵上一截。
从这张卫星图上，可以看到东侧很近的地方能看到长风公园的全景。 在售楼处的iPad里，也能看到一张景观图。我们只能从这两个相对侧面的图里大概想像一下景观的构成。
但不管如何，朝东侧的东边楼栋肯定能看到公园景观。 九、关于产品力 嘉佰道这一次的产品力出现，又给了好多购房者新的对标方向了（笑 毕竟他们做出了上海可能最精致的电梯厅和电梯轿厢空间
也在单纯的星空顶以外，又开拓出了一个全新的车库设计理念
把车库和车位都当T台秀场来打造
不管大小户型，都有不同的公区主题，还都放上了各种艺术真迹
也是第一次让我见到把景观引入架空层的社区
在公区每一个细节都足够用力，是我的直观感受。 地段好，公区好，产品好，最后就会形成板块内的碾压效应。 整个长风板块的定价权最终都会被嘉佰道拿走。 让我们拭目以待。 十、总结 「终于来了」是我看到他取证之后的最大感受。 在看完定价之后，我也确信他们是非常清楚自己的所有客户构成，从而做了一个对他们来说最完美的一房一价出来。 但还是提醒各位：「嘉佰道」只有这一次机会，一批次全开，很多人还没去看过他们的公区和样板间是另一个让我觉得很遗憾的地方。 下次去就要等待新房交付能挂出二手之后了。 我是真心希望以后还能有这样美和纯粹的高品质社区能在上海处处落地。 希望宸嘉带来的是一个最好的开头。 另外，最后一个提醒，对于要买小户型的选手来说，这是1000万级别目前全上海最好的选择，没有之一。 预祝大家都能选到自己想要的房源~
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