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针对闲置存量土地存在的开发难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门总结地方实践探索，研究出台了3方面18条政策措施，推动稳妥处置闲置存量房地产用地。 截至2025年4月底，21个省级自然资源主管部门累计披露35个稳妥处置闲置存量房地产用地案例。现代咨询数据云汇编主要内容如下，以飨读者。（来源：i自然APP）  扫描二维码查看并领取 完整汇编 【全文】5·7“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”新闻发布会 【苏】案例1：政策贯通联动提升居住品质 案例概况 2021年12月，A市B房地产开发有限公司（以下简称“B公司”）通过公开挂牌方式，取得位于A市C区某地块国有建设用地使用权。地块规划容积率不高于1.5，位于旅游区附近，区位条件优越，开发定位为高端改善型房地产项目。地块总用地面积10.93公顷，由南北侧两地块组成，中间地下空间整体同步出让，其中南侧地块6.13公顷，北侧地块4公顷，中间地下空间0.8公顷。2022年9月，项目取得建设工程规划许可证。目前，南侧地块已开工基本封顶并进行了预售，北侧地块尚未开工。 问题与困难 受近年来房地产市场低迷影响，南侧地块预售情况喜忧参半，当地消费者偏好南向大面宽户型，采光通风充足且空间感强，以改善性居住需求为主，但小户型销售欠佳。为提升小区整体品质，满足市场需求，加快产品去库存化速度，B公司希望依据高品质住宅相关文件规定，调整北侧未开发地块工程设计方案，提高住宅建筑层高，将地块建筑高度由不高于24米调整为低于26.4米。但是，该地块规划条件已明确建筑高度，且已签订土地出让合同，在自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台稳妥处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”）之前，B公司无法对方案进行如此重大调整。 应对措施 A市积极将该项目纳入处置闲置存量土地项目清单，具体解决措施为：一是C区自然资源主管部门主动指导B公司对北侧地块按照高品质住宅要求进行方案调整，如户型方面，大户型面宽从17米扩展至18.6米，产品层高由3米增高至3.2米，增加了采光和通风面积；地下车位方面，增加2%的访客车位数量，扩大车位尺寸，同时增加集中绿地面积，优化外立面材质。二是C区政府向A市政府申请将北侧地块建筑高度由不高于24米调整为低于26.4米。经A市政府同意后，该地块于2024年6月底先后完成详细规划修正审批和规划条件变更审批。目前，项目优化方案的批前公示和部门联审工作已结束，C区自然资源主管部门将与B公司签订出让合同补充协议，调整建筑高度等合同条款。 【苏】案例2：合作开发促转让合理调规建好房 案例概况 2022年12月23日，A公司通过公开挂牌方式以600万元/亩成交价取得B市两宗地。其中一宗地用地面积约125亩，用途为居住用地，另一宗地用地面积约6亩，用途为幼儿园用地。两宗地均已开工未竣工，且土地出让金均已缴齐。 问题与困难 该项目主要面临以下问题：A公司无力继续独自开发建设，实施合作开发须变更开发主体，但无政策支撑。经多方协调沟通，A公司拟与某社会资本合作开发，须设立独立法人作为开发主体，按照相关法律法规，未完成1/3开发量或投入不足25%的项目用地不得转让，在缺乏政策支撑情况下，合作陷入停滞。此外，开发建设单位拟降低容积率，但在当地原有管理规定下，无法直接调整规划条件，而是需要收回土地后重新约定规划条件并出让。 应对措施 为解决上述问题、推动存量闲置土地盘活利用，B市采取以下相应措施：一是积极指导开发建设单位围绕改善型住宅开展项目规划设计，将两宗地的容积率由2.2分别降低至1.45和1.34。二是充分支持A公司以存量土地引入投资方，共同成立新公司推动项目开发。在A公司与C公司达成初步意向后，B市政府及时召开会议，经市投融资工作领导小组会议同意，双方设立D公司作为项目开发单位，B市自然资源主管部门与A公司、D公司依法签订协议，明确以D公司作为土地使用权人办理开发建设手续。 【苏】案例3：“三步走”盘活疑难复杂地块 案例概况 2015年12月，A公司通过公开挂牌方式以83亿元竞得B市核心区一项目用地，合计12幅分地块，规划用地总面积为50.81公顷（不含地下出让面积1.09公顷）。其中，地上出让土地面积46.61公顷、规划道路面积3.39公顷、划拨土地面积0.81公顷。出让土地用途为商服用地、商务办公用地、城镇住宅用地、公共设施用地（广场）、其他商服用地（停车场）。截至目前，项目住宅、商服用地部分均已竣工交付；商务办公用地、广场用地部分在建（其中G地块尚未开工，土地面积约4.96公顷）。 问题与困难 该项目由C、D、E三家公司合作开发，其中，C、D两公司负责操盘，E公司纯财务投资。 2021年，D公司资金出现状况后，无力偿还前期股东借款及按照持股比例对项目公司追加投入，导致施工单位、材料供应商尾款无法支付，项目公司被诉，银行账户遭冻结、划扣。商业办公、广场用地部分处于基本停工状态，存在较大的烂尾风险。 应对措施 2024年6月，B市按照自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的妥善处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”），积极推进该地块合理处置。B市规划和自然资源局指导区分局、不动产登记中心和市场中心协调配合对地块进行分宗、转让，并针对商业办公、广场用地部分规划指标互相平衡的问题，通过核发有条件开发地块规划许可，以固化G地块规划指标（后期不得规划变更）的方式，明晰了受让企业与原企业的开发建设要求，避免产生后期纠纷。 根据出让合同约定，商业办公混合用地规划指标可互相平衡。现除G地块外的建筑方案已全部确定，建设工程规划许可证已核发，G地块因企业未申报规划设计方案，尚未核发建设工程规划许可，B市规划和自然资源局根据“规划指标可互相平衡”原则，将地上总建筑面积合同允许值减去已核发许可面积，得出G地块地上建筑面积不大于186817㎡，其中商业面积不大于1993㎡、酒店式公寓面积不大于2975㎡、办公面积181849㎡。 B市规划和自然资源局在符合独立分宗及相关不动产登记规范的前提下，引导企业申请土地分宗并宗，将G地块地上地下合并办理一本不动产权证书，其余部分地上地下合并办理不动产权证书。 B市规划和自然资源局合理运用“18条”政策工具，规范分割宗地转让，在区政府牵线搭桥下促成了买卖双方的交易，最终C、D、E三家公司将分割的G地块以2.48亿元的价格转让给F公司。 【苏】案例4：分割转让破难题存量土地焕新生 案例概况 2013年5月，A公司取得B市一宗国有建设用地使用权，出让价款9.87亿元，出让面积20.86公顷，分C、D两个地块，其中C地块9.05公顷，D地块11.81公顷，规划用途为商业、商务办公、居住用地。A公司在完成D地块开发建设后，于2018年启动C地块建设，拟建设商品房项目及一座商业综合体。 问题与困难 2021年，因A公司后续资金不足，项目一度处于停工状态。企业总部随后进入破产重组程序，短期内无力注入资金开展后续建设。C地块内商品房项目延期交房近一年，业主多次聚集维权，引发社会矛盾。 应对措施 面对上述问题和困难，B市自然资源和规划局从推进项目早复工、早交付角度出发，促进存量土地盘活利用。一是规范开展分割转让。B市成立区、街道两级工作专班，按照“建设主体改变，建设方案不变”的原则明确分割转让范围，通过在现场、街道和官方网站发布转让前公示，最终由政府平台公司对C地块内在建的商业综合体及其土地使用权进行收购，并依据原出让合同约定和规划设计方案续建。在价格方面，经委托第三方进行资产评估，由会计师事务所专项审计，最终确定转让价格为1.2亿元。二是加强共管账户监管。各方建立共管账户，确保企业转让所得资金全部用于解决商品房项目的竣工交付问题。三是助力实现精准招商。借助政府平台公司强大的招商能力，B市成功引入商业项目，重塑片区商业格局。 【苏】案例5：赋予存量土地新的空间价值 案例概况 2011年6月，A公司竞得B市C区一宗文体娱乐用地，地块面积4.07公顷，出让年限40年，出让总价约1.47亿元。出让时，下穿该地块的轨道交通线正在建设中。交地后，因轨道交通线建设进度影响，地块未能如期开发建设。 问题与困难 轨道交通公司审核规划设计方案后，由于工期紧张，A公司难以配合完成全部地下工程施工。地块交付后，因轨道建设可能产生地面沉降等地质灾害，A公司难以和轨道交通同步开展工程建设。受轨道建设影响，项目开发周期过长，商业市场形势发生重大变化。原出让规划条件要求的文体娱乐业态已不符合市场需求，A公司后期无意愿完成地块开发。 应对措施 针对相关问题，C区政府与A公司充分协商，明确通过收储方式依法规范收回土地。收回土地后，C区政府调整片区规划，将该地块用地性质调整为商住混合用地，重新出具规划条件。目前该地块已重新出让，由D公司竞得并完成开发建设。 【苏】案例6：精准操作助企纾困 案例概况 2007年8月，A公司通过招拍挂方式取得B市C区1宗国有建设用地使用权，用地面积13.55公顷，成交总价15.46亿元，土地用途为其他商服、餐饮旅馆业和居住用地。地块分为北区和南区，其中北区9.57公顷，南区3.98公顷。北区的居住和商业用地已正常开发建设完毕，南区的餐饮旅馆业用地受市政道路施工和轨道交通建设影响长期未能动工，仅完成部分地下室建设。 问题与困难 一是南区地块取得工程规划许可后建设环境发生重大变化，已建成部分与周边建设环境缺乏协调，导致原先批复的工程建设方案难以实质性推进，A公司无意愿继续开发。 二是因自身原因，A公司以南区地块使用权作为抵押，向其股东D集团借款。同时，A公司与其他主体存在建设工程、物业等合同纠纷，不具备将用地转让后重新动工的条件。 应对措施 一是妥善设计收回路径。经政府部门委托、法律顾问团队细化研究，当地在与债权人充分沟通、得到其认可的情况下明确，一方面通过分期支付补偿款，以南区地块设定新的抵押权担保首付款，以及改变抵押权优先顺位的方式保障已支付的资金安全；另一方面通过债权人承诺确保其不在后续土地收储过程中主张债权，实现“双保险”。同时，当地在土地收储过程中促进权利人其他矛盾纠纷化解，以存量土地盘活化解民事经济纠纷，带动资金链健康运转。 二是分割收回存量用地。C区政府与A公司充分协商，经现场实测扣除已移交政府的道路、轨道风亭等用地，明确收回可开发的剩余用地范围，在此基础上依据市场评估价格明确金额，收回土地的资金用于缓解企业的债务压力。 三是有序组织重新供应。为了有效盘活存量土地，适应周边市场变化发展，C区政府对该地块的控制性详细规划开展精细研究和优化，对已建设部分进行充分利用，调整宗地用途和容积率（不低于1，且在2.35以下），并重新组织公开出让。目前，该地块已重新出让并进行开发建设。 【苏】案例7：“一体化”开发探新路 案例概况 2016年，A公司通过招拍挂竞得B市一宗总面积27.20亩的项目地块，由城镇住宅用地和商服用地两部分组成。其中，城镇住宅用地位于东侧，面积约23.12亩，已正常开发建设完毕；商服用地位于西侧，面积约4.08亩，长期未能动工。 问题与困难 商服用地长期未动工的主要原因有两个。其一，不规则边界导致开发困难。商服用地西侧与轨道交通站点用地相邻，受限于地铁出入口位置，该商服用地空间形态呈不规则多边形，难以利用。土地开发时正值地铁建设期，且考虑到地块边界退距后实际可开发面积较小，降低了权利人的开发意愿。其二，开发周期过长导致原出让规划条件不适配。商业地产市场形势变化较大，随着城市发展与环境变化，原出让规划条件要求的小体量商业难以契合当前商圈片区的产业业态与城市风貌。 应对措施 一是消除开发障碍。受到地铁轨道线路与站点建设影响，该商服用地难以按照原合同约定的开竣工时间开展建设。地铁项目建成通车后，经过协商，B市自然资源和规划部门通过对轨交出入口地块的规划调整，消除了商服用地的开发障碍，同时该地块的开竣工违约期也免于计算。 二是合理调整规划。双方经过协商达成一致意见，将商服用地的小体量商业用途明确为精品酒店；将相邻的城市轨道交通用地调整为商业与城市轨道交通混合用地，其地上二层（总高度5.5米以上）空间规划为商业用地；将相邻街旁绿地地块调整为广场用地，其地下层空间规划为社会停车场用地，并在控制性详细规划图则中明确了两处地块与商服用地的“一体化”设计关系。 三是分割出让土地使用权。B市自然资源和规划部门为合理开发利用存量土地、实现地尽其用，结合建筑方案，对轨交出入口地块二层部分和南侧绿地的地下部分进行土地使用权分割，并将其出让给商服用地权利人进行开发利用。 【粤】案例1：强化监管防未然助企纾困化风险 案例概况 2020年6月15日，A公司通过挂牌出让方式竞得B市一宗国有建设用地使用权，面积为8.14公顷，土地用途为城镇住宅用地、零售商业用地、教育用地、公园与绿地、城镇村道路用地，土地出让价款共计23亿元。出让合同约定该项目应于2024年6月14日前竣工。 问题与困难 该项目面临的主要问题是，政府原因及不可抗力因素等影响叠加，导致开发受阻、无法按期竣工。A公司反映，项目在建期间，受疫情影响170天，受恶劣天气影响28天，受相关政府活动、安全事故等因素影响16天。上述因素导致项目建设无法正常推进，预计无法按出让合同约定时间竣工。 应对措施 针对上述问题和困难，B市自然资源局按照自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的稳妥处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”），立即开展调查核实工作，合理确定项目受影响期限。一是调研和梳理B市受疫情影响期间，各区疫情防控指挥办关于封控、管控措施实施的具体情况；二是对接企业、相关政府部门等，核实台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效期间的项目停工情况；三是向属地住建部门发函，核实该项目受相关政府活动、安全事故等影响的起止时间。 在B市市委、市政府监督指导下，经C区建设用地开竣工延期和闲置土地认定处置工作2024年第五次联席会议审议，认定该项目用地延误工期情况：一是受疫情防控影响延误工期170天；二是受台风、暴雨天气影响延误工期25天；三是受相关政府活动、安全事故等开发障碍影响延误工期4天。上述原因均属政府原因或不可抗力因素，经核减重叠天数后，延误项目竣工时间共计194天，同意该项目竣工期限由2024年6月14日延长至2024年12月25日，并免除其最新约定竣工日期前的竣工违约责任。目前，B市自然资源局已与A公司签订了《变更协议书》，变更竣工期限，办理竣工延期手续。 【粤】案例2：理清责任依法收回盘活资源 案例概况 A公司于2021年竞得B市C区一宗土地，面积约4.07公顷，用途为商业用地、商务用地、二类居住用地。A公司因资金问题，截至目前，该地块仅缴纳20%土地出让金1.2亿元，尚未动工开发，且A公司明确表示无法继续履行合同，提出解除土地出让合同申请。 问题与困难 受市场下行等因素影响，A公司出现资金难题，尽管已想方设法筹集项目资金，但仍无力缴纳剩余土地出让价款及违约金，无法推进项目建设。 应对措施 B市政府运用“18条”的第十三条，主动作为，结合近期各级关于“保交房”工作要求和妥善处置存量闲置土地工作部署，积极促进项目有效盘活。B市C区规划和自然资源分局（以下简称“C区分局”）拟定处置方案，以解除合同收回土地的方式对上述宗地进行处置。C区分局于2024年11月向A公司核发《关于解除国有建设用地使用权出让合同的通知》，解除合同收回土地。 【粤】案例3：打好收储“组合拳” 精准施策防风险 案例概况 2023年8月，A公司通过公开出让方式取得B市C区一宗4.11公顷城镇住宅用地，出让总价7.1亿元，约定于2024年11月动工，后因市场形势变化，地块未能按时开发。 问题与困难 受房地产市场持续下行和周边楼盘降价销售影响，A公司无法准确定位产品类型和价格区间、制定销售计划，地块开发建设未能按时进行。同时，企业的资金成本和利润测算压力也进一步增加，将面临较大的经营风险，企业继续开发意愿较低。 应对措施 《通知》正式印发后，C区规划和自然资源分局对照存量闲置项目清单逐宗排查，向A公司发函征询收回收购存量闲置土地意向，A公司回函表示有意向参与。随后，C区规划和自然资源分局开展了土地市场评估价与土地成本比价工作，并根据《通知》相关要求，最终确定该地块的收地基础价格，随后C区政府与企业开展协商，最终协商一致以约6.7亿元的价格收回收购该地块，并确定专项债券申报额度。 安徽 【皖】案例1：算好分割收回土地“明细账”案例概况 2021年10月，B公司通过挂牌方式竞得A市1宗国有建设用地使用权，土地用途为商住用地（商业建筑面积不少于25%），面积225亩，成交总价1.67亿元。出让合同约定，项目动工时间为2022年1月20日，商业部分竣工日期为2023年7月20日，住宅部分竣工日期为2025年1月20日。其中，住宅部分已于2022年1月19日正式动工建设。 问题与困难 该项目面临的主要问题：一是B公司拿地时正值全国新冠疫情较为严重时期，受疫情及经济形势影响，公司在A市的其他项目销售情况较差，难以回笼资金，无力按照出让合同约定日期缴纳本项目剩余土地出让价款；二是商业部分对资金投入和管理运营要求高，加上目前公司资金不足，商业、办公用地市场需求不大，公司没有能力和意愿继续开发建设；三是因资金问题，住宅部分无法按期竣工。 应对措施 为了解决上述问题，A市政府多次与B公司沟通协商，达成一致意见：一方面，收回部分商业用地使用权。鉴于B公司确实无力完成全部商业用地开发，经A市政府常务会议研究同意，进行宗地分割后，收回部分商业用地，重新评估确定宗地土地出让价款。另一方面，支持未收回地块继续建设。为支持剩余未收回部分宗地继续开发建设，减轻B公司资金压力，经A市政府专题会议研究同意，在履行合同约定收取滞纳金和利息的情况下，合理延长出让价款缴纳日期。 【皖】案例2：分割收回存量地优化出让促共赢 案例概况 2007年9月，A公司通过挂牌方式以37.12亿元竞得B市C区一宗国有建设用地使用权，面积1431.7亩，用途为居住、商业、办公、酒店。该项目共规划9个地块，住宅和部分商业已建成，剩余面积约80亩的7-1号商业地块（7号地块的一部分）因A公司无力开发，长期处于未动工状态。 问题与困难 A公司因经营不善已无力实施项目后续开发建设，导致部分地块长期未动工，但由于该宗地已动工开发建设用地面积超过三分之一，未动工地块无法按闲置土地处置。同时，该宗地还存在A公司逾期未缴土地出让金、B市政府因公共服务设施建设占用企业土地等历史遗留问题，双方多次协商，但在违约金标准方面难以达成一致意见。 应对措施 B市为推进7-1号商业地块盘活利用，采取以下措施：一是通过仲裁方式，分别明确企业因逾期未缴纳土地出让金产生的违约金和利息，以及政府占用土地给企业造成的资金损失；二是经市政府研究，同意A公司提出的7-1号商业地块退地申请，在仲裁基础上，协商确定收回土地的范围和金额；三是对7-1号商业地块实施分割收回，依法依规调整用途，重新出具规划条件，增加公共服务配套，并于2024年9月底完成再次出让。 【皖】案例3：灵活收地实现政企双赢 案例概况 2004年，A公司通过挂牌方式竞得B市若干地块国有土地使用权，其中，除R04、R06地块外，其余均已完成建设。R04居住地块出让面积约7.37万平方米，一直未能交付A公司，导致未开发建设；R06商业地块出让面积约11.75万平方米，因企业自身原因未全部开发建设。 问题与困难 B市拟采取协商收回土地使用权方式处置无法交付的部分土地，但与A公司在土地收回补偿金额方面难以达成一致，问题长期无法解决，土地未得到有效利用。 应对措施 B市针对两个地块的详细规划调整和后续处理方案进行了深入研究，经与企业协商一致，收回R04地块约3.24万平方米（以实际测量面积为准，下同）土地使用权，按照收回前后“价值相当”的原则，针对A公司R04地块收回后剩余部分和R06地块未开发建设部分，采取调整土地用途和容积率方式进行非货币补偿。2025年2月8日，经市政府批准，B市自然资源和规划局与A公司签订补充协议，A公司计划在2025年11月前开工建设。 【浙】案例1：综合施策做好存量盘活文章案例概况 2003年5月，A公司以挂牌出让方式取得B市1宗国有建设用地使用权，总成交价为5276万元港币，土地用途为综合用地，出让总面积350亩。其中，180亩用于建设集团总部办公楼，85亩用于建设体育、文化场馆，85亩用于建设与之相配套的酒店等生活设施。出让合同约定，该地块所有建筑不得作为商品房销售。2006年5月，相关方签订补充协议，用地单位变更为C公司。 问题与困难 2008年11月，经有关部门批准，该项目取得初步设计批复。项目分为A28、A29、A30、A32、A33等5个子地块。截至2022年，A28、A29、A30共3个地块、284.3亩完成开发；剩余A32、A33地块，总用地面积66.5亩，规划建设地上建筑面积71127平方米，因受让人资金问题、房地产市场形势变化等的影响，施工停滞，建设进度受阻，受让人表示已无力开发。因该项目已达动工开发标准，不属于闲置土地，但存在不能按期竣工的风险。此外，该项目存在延期交地、延期开工、延期缴纳出让金等政府、企业双方违约，以及招商引资未达标等问题。 应对措施 针对上述困难和问题，B市主动作为，积极应对。一是厘清违约责任。考虑到该项目涉及政企双方违约，历史遗留问题复杂，相关方报经市政府批准后，采取“一揽子”协议解决形式，依法厘清双方责任，企业延期缴纳土地出让金产生的滞纳金按规定上缴国库，政府延期交地产生的违约金按规定给付企业。关于招商引资违约处置事宜，D区政府根据挂牌文件及出让合同中相关条款，确定违约金数额并与企业达成共识。二是分割收回盘活。在双方厘清相关违约责任后，对因企业经营困难确实无法开发利用的A32、A33地块，由D区报经市政府批准后，按规定分割宗地。分割收回的价格以市场评估价为基础，综合考虑各方因素，经过多轮协商后，确定为3.67亿元。三是有序组织供应。土地收回后，地方政府在充分调研市场的基础上，综合考虑周边差异化住宅市场需求，依法启动规划调整程序，将规划用地性质调整为住宅，并相应优化地块规划指标。地块规划优化到位并重新收储后，项目于2024年10月16日重新挂牌出让，出让面积34895平方米（52.343亩），规划容积率2.2，于2024年11月15日成交，成交总价20.61亿元，溢价率33.7%。 【浙】案例2：小资金撬动大项目 案例概况 2021年12月，B公司在A市竞得商住用地共含5宗土地、面积约269.7亩，目前已实际开发地块1宗、面积约48.8亩。2022年以来，在房地产市场下行的影响下，项目出现投资无法及时拨付、建设进度缓慢等问题，经几方多次洽谈，未能达成统一意见。剩余未开发4宗地块面积合计约220.9亩，原出让价格为10.42亿元，用地性质为居住用地、商业用地、商务用地。 问题与困难 因受到房地产市场下行影响，该项目后续4个地块建设资金无法及时跟进，造成拟开发地块未能按期推进，于2023年年初陷入停滞。2024年，企业主动与政府对接，提出由政府收回土地的意向。在《通知》出台之前，收回价格如何确定尚无明确操作方法，若没有专项债券支持，仅靠地方财力，无法对项目地块进行有偿收回，双方谈判陷入僵局。后期可能由于企业无力开发导致土地闲置，片区发展受到影响。 应对措施 为妥善处置存量闲置土地，B公司向A市新区管委会提出以终止合作的方式解决项目问题。该处置方案经新区管委会审议通过，并签订《退出备忘录》，约定退出基本框架与原则。同时，各方围绕土地收储、整体项目的终止等方面开展多轮洽谈。A市委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格为8.15亿元。因房地产市场下行，地块原配套（幼儿园）建设义务不再履行，经双方多次洽谈，建议最终收储价格为7.81亿元，处置方案已经新区管委会召开的党工委会议审议通过。在收回收购过程中，A市采用分期支付资金的方法，顺利推动整体项目收回收购工作，即土地收回协议签订15日内完成不动产注销登记，注销后一期支付土地收回补偿款总额的20%，二期达到总额的50%，三期完成全额支付。若未能按约定支付土地收回补偿款，将按照5.5%的年化利率支付未付款项产生的逾期付款违约金。 目前，该项目已申报土地储备专项债券资金，等待省级相关部门批复。 【闽】案例1：保障房面积增加收回土地见成效案例概况 2021年9月8日，A公司以3.32亿元拍得B市C区某地块，土地面积2.5公顷，土地用途为住宅、商服用地。该宗地需建设安置型商品房2.49万平方米，用于安置回迁群众。 问题与困难 按照合同约定，A公司应分别于2021年10月17日、2022年6月14日、2022年9月12日前，分三期缴纳该地块出让价款。但受房地产市场下行影响，A公司销售低迷、回款不畅，于2022年2月宣告无法按期支付2亿美元永续债，正式“爆雷”。经多次催缴，A公司除竞买保证金5780万元外，剩余土地出让价款均未缴纳，无力继续履行合同，既影响土地出让收益，也无法实现安置型商品房建设目标。 应对措施 为顺利推进项目建设，B市按照自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的妥善处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”），积极推进该地块处置：一是多次催缴无果后，经双方沟通并报市政府批准，B市自然资源和规划局与A公司解除土地使用权出让合同，竞买保证金5780万元不予退还。二是经调研了解市场需求，报市政府研究同意后，对该地块作分割处理并优化规划指标，分别用于建设安置型商品房和保障性住房，同时增加部分商业功能，提升项目品质，充分满足市民居住需要。三是通过“收回—供应”并行方式简化程序，在此期间，市、区两级政府积极开展招商推介，促进地块重新供应。分割后的地块一已于2024年7月重新出让给D公司，由其继续建设安置型商品房；地块二将于近期以划拨方式供应，用于建设保障性住房配售型。 【闽】案例2：洞悉存量资源的“增量”优势 案例概况 2021年1月18日，A公司通过公开出让方式取得B市1宗国有建设用地使用权，面积为0.72公顷，土地用途为商务金融用地（办公）、旅馆用地（酒店）、公用设施用地（环网站），土地出让金1.86亿元，已全部缴清。合同约定，项目开工期限为2022年1月27日前。2022年1月25日，企业如约进场施工，但由于后续资金链断裂，项目完成部分桩基后停工。 问题与困难 项目建设时正值疫情期间，受疫情及国内外经济形势影响，企业陷入困难，加之未能及时取得银行及其他金融机构的融资支持，项目建设资金迟迟未能到位。企业日常经营难以为继，无力继续开发建设。为渡过难关，A公司于2022年12月向B市政府申请终止履行合同、退还土地。 应对措施 从优化营商环境、保障民营企业生存、盘活存量土地的角度出发，B市积极破局，稳妥处置：一是坚持问题导向制定政策。B市自然资源和规划局详细梳理法律法规及相关政策文件，经充分论证，形成地方规范性文件，明确受让人因自身原因单方提出退还土地的处理原则，规范土地价款退还标准、违约处置等事项。二是依法依规收回土地。考虑到企业申请退地时，该地块尚未构成闲置土地。B市依据处理原则，多次与企业沟通协商，达成一致意见，即由政府收回国有建设用地使用权，退还除出让合同约定的定金（土地出让起始价的20%，即3720万元）之外的国有建设用地使用权出让价款（不计利息）。经B市政府批准，双方签订了解除土地出让合同协议书，原用地由政府收回。三是有序组织重新供应。该项目用地收回后，B市政府适应市场形势，优化规划条件（容积率由5.5下调为4.2、酒店用地占比由45.17%提升至99.83%等），重新组织供应。在符合消防、安全等要求的前提下，原项目已实施的7根工程桩交由新的竞得人自行利用和处理。2024年9月26日，该地块重新公开出让成交，成交总价1.21亿元。 【鄂】案例1：沉睡的土地迎来新出路 案例概况 2008年11月17日，B公司通过公开挂牌方式取得A市一宗24873平方米商住用地建设用地使用权，出让价款1890万元，约定于2010年6月18日前竣工，企业已缴齐土地出让金。因政府发展规划调整影响，该项目10多年未开发建设，为盘活闲置土地，补全城市功能，A市协议收回该宗商住用地，将土地用途调整为文化设施、商业和教育用地，并将其中22828.13平方米已收回建设用地与周边8380.87平方米国有空地统一进行规划调整，再通过公开挂牌出让给A市城发教育管理有限公司，规划发展A市首个超低能耗示范项目——磁湖和乐园项目。项目包括老年大学、幼儿园和商业街等多用途设施，总用地面积31209平方米（约46.6亩），建筑面积47650平方米，总投资额约3.8亿元。 问题与困难 该项目合同签订时，用地单位与原开发区管委会约定该地块用于周边拆迁还建，后因规划调整，周边建设湿地公园，该地块不适宜再建高层住宅，政府未同意企业申报的建筑设计方案，导致项目无法按时开工、竣工。由于政府原因企业一直无法建设，在妥善处置闲置存量土地18条政策（以下简称“18条”）出台之前，政府收回收购路径不够清晰，且双方就补偿金额难以达成一致，因此土地长期处于闲置状态。 应对措施 关于该项目用地的处理事宜，A市自然资源局与B公司经过深入的交流协商，决定采用有偿收回方式对该地块进行处置。经集体决定，明确土地收购价格以实际出让价款加同期银行利息为标准进行核算，并考虑土地收购地面附着物补偿、银行利息、财务成本等费用来确定收购补偿金额。在此基础上，与企业多轮协商确定土地收购补偿价款5000万元，并由土地储备中心牵头正式签署了《国有建设用地使用权有偿收回协议书》。 该项目用地在收回后，结合市场需求和城市发展规划，土地用途从原本的商业住宅用地变更为文化设施、商业及教育用地。A市城发教育管理有限公司摘牌获得了该地块的使用权，并计划发展磁湖和乐园项目，土地出让价款5346万元，实现收支平衡。 【鄂】案例2：巧做“加减法”，助企盘活存量土地资产 案例概况 2020年10月，A公司竞得B市C区1宗国有建设用地使用权，宗地面积为7.50公顷，土地用途为二类居住用地，容积率大于1.0且不大于2.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%，土地出让金已全部缴清，目前已建成面积占项目总面积的2/3。 问题与困难 受疫情及经济形势等的影响，企业资金链紧张，一方面无力继续开发，造成项目停工；另一方面无法按时交房，造成购房业主利益受损，群众不动产登记困难。 应对措施 经市政府批准，B市C区自然资源和规划局组合运用自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的妥善处置存量闲置土地 18 条政策措施（以下简称“18 条”），主动作为，对A公司名下土地进行宗地分割，按照其实际建设情况分割为D地块（已建成）、E地块（未建设）。其中，D地块面积4.76公顷，E地块面积2.73公顷。D地块由企业继续开发，建成验收后依法办理不动产登记；E地块由B市土地储备中心与A公司签订《国有建设用地使用权有偿收回协议书》，按照土地出让时的出让金标准计算，收回价格为5342.34万元。E地块作为政府储备用地，目前已编制土地出让方案，用于建设回迁安置房及保障性住房。这一系列措施可有效促进房地产市场平稳健康发展和民生改善。 【滇】案例1：联动！共破司法查封闲置地僵局 基本情况 2015年，A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）以757.50万元竞得B市C县一宗商服用地，面积18.94亩，合同约定竣工时间为2018年11月18日。 问题和困难 2018年，C县建设口岸货运通道联检楼项目需占用该地块，导致地块无法正常开发。同年10月，C县自然资源局对该宗地开展闲置土地认定调查，闲置原因认定为政府原因。2019年，根据海关意见，联检楼项目选址进行了调整，该地块可正常开发，经C县自然资源局与A公司协商，拟重新约定开竣工时间。然而，A公司因资金困难无力继续开发。同时，由于未按时归还银行抵押贷款，该宗地于2019年、2021年、2022年相继被B市中级人民法院轮候查封，查封期限最晚至2025年3月24日。 应对措施 在司法查封期间，B市主要从三方面推进闲置土地的盘活：一是主动协商。对于因片区规划功能调整导致项目受影响，主动与企业协商达成一致，在消除开发障碍后，签订补充协议重新约定开竣工时间。 二是配合推进司法处置。在用地被法院查封后，政府部门积极配合提供出让合同、规划条件、规划调整文件等相关材料信息，配合推动闲置地块进入司法拍卖程序，加快闲置土地处置。 三是维护竞得人权益。竞得人取得法拍土地后，依申请从速办理相关审批手续。2023年10月，B市中级人民法院实施司法拍卖，该宗地最终以882.24万元成交。C县自然资源局协助法院完成过户手续，与竞得人签订变更土地出让合同时，重新约定开工时间为2024年12月31日。 【滇】案例2：一宗存量闲置土地的转型之路 案例概况 2011年7月，为推动解决历史遗留问题，A公司（原股东为省属国企B公司）以协议出让方式取得C市D区一个建设项目国有建设用地使用权，补缴土地出让价款4.51亿元。项目总占地面积340.66亩，分为A1、A2、A3、A4共四个地块。其中，A1、A3地块为商业用地，A2、A4地块为住宅用地。A2地块于2015年3月由B公司开发完成，交房并投入使用，剩余A1、A3、A4地块于2013年年末主体结构完工后，烂尾停工至2020年年底，涉及建筑物15栋、面积48.42万平方米（地上30.29万平方米，地下18.13万平方米）。 问题与困难 因该项目停工时间过长，已建成建筑物地基受浸泡淹没等外部影响，存在结构安全问题，A公司申请将A1、A3、A4地块上建筑物拆除重建，经C市政府批准后于2021年8月27日进行爆破拆除。2023年，A4地块已完成开发并交付。然而，历经多年发展变化，项目所在片区现有商业服务设施需求已饱和，再建商业建筑已无市场需求，A公司继续开发建设A1、A3地块的意愿偏弱，地块一直未动工。 应对措施 针对上述问题和困难，C市主动作为，积极推进处置。一是协商一致收回。D区政府与企业多次协商，双方共同委托第三方机构评估，确定A1地块（42.26亩）土地评估价为1.54亿元，A3地块（30.63亩）土地评估价为1.13亿元，报经C市政府批准后，最终确定总收回价格2.67亿元，单价366.84万元/亩。二是按程序调整规划后重新组织供应。D区收回A1、A3地块土地使用权后，启动规划调整工作，按程序将A1地块调整为二类城镇住宅用地，容积率3.1；A3地块调整为中小学用地，容积率大于等于0.5，规划建设可容纳15个班级规模的中学，并布局2011平方米公园绿地。A1地块已于2025年1月20日重新公开出让，成交总价4.37亿元。目前，第一笔土地出让价款已缴纳完毕，待全部缴清土地出让价款后办理土地移交手续。 【黑】案例：让“沉睡资产”变“活水资金”案例概况 2008年1月，A公司通过招拍挂方式取得B市1宗国有建设用地使用权，用地面积26.56公顷，成交总价1.1亿元，土地用途为商服、住宅用地。该宗地由南北两个地块组成，其中南部地块面积15.95公顷，已于2015年完成全部建设；北部地块面积10.61公顷，因总体规划调整，开发过程中被一分为二，其中靠近南部地块部分规划为城市道路，建设项目被迫停工。B市多次与A公司沟通协商，决定对北部地块分割后，一部分有偿收回，另一部分由A公司继续开发建设，后因企业自身资金问题，项目建设进度缓慢，存在烂尾风险。 问题与困难 考虑到总体规划调整，加之当地房地产市场低迷，A公司的母公司E集团对该项目建设资金投入持续收缩，项目后续建设只能通过销售资产解决，导致施工进展缓慢，购房业主上访集体维权，须尽快予以解决。 应对措施 针对A公司项目施工进展缓慢、建设资金不足、存在烂尾风险的问题，B市及时将其纳入处置闲置存量土地项目清单，采取多项措施推进问题解决：一是分割收回部分土地。B市政府通过调整控制性详细规划，将北部地块分割为两宗地（C地块、D地块），C地块面积为4.83公顷，由A公司继续开发建设，D地块面积为5.78公顷，由政府有偿收回，实施绿地和道路建设，退还土地出让金2395.93万元。二是帮助企业挖潜存量资产。A公司主动申请交回其名下其他未开发土地的土地使用权，B市政府依法依规有偿收回A公司土地7.09公顷，退还企业土地出让金3100万元。三是协调申请建设资金。B市政府积极协调A公司向其总部E集团申请建设资金和销售回款共计3000万元，用于项目后续开发建设。四是设立共同监管账户。B市政府与A公司共同设立资金监管账户，以确保筹集资金全部用于“保交楼”，实现项目按期交付。 【吉】案例：用好政策“聚合力” 精准支持“保交房” 案例概况 2020年3月，A市B房地产开发有限公司（以下简称B公司）通过招拍挂方式取得位于A市某地块国有建设用地使用权，宗地总面积4.32公顷。其中，商业、商务用地2.31公顷，居住用地2.01公顷，土地出让价款3亿元。同年5月，B公司取得《建设用地规划许可证》，7月取得《建设工程规划许可证》，8月取得《建筑工程施工许可证》。该项目按照许可进行部分建设，住宅用地8栋建筑主体全部封顶。 问题与困难 该项目主要问题是B公司出现资金困难，无力继续开发建设。B公司于2020年3月23日缴纳了竞买保证金，剩余出让金未缴纳。另外，经项目属地区政府确认，过去项目用地存在道路未通、地下光纤未排迁等问题，目前都已解决完毕。B公司希望能够办理商品住房预售，实现资金回笼，以完成后续开发建设。然而，按照自然资源部和国家发展改革委等部门印发18条政策措施（简称“18条”）之前的政策规定，不得按土地价款缴纳比例分割发放土地权属证书；由于B公司欠缴土地出让金，该项目无法办理相关不动产登记及预售许可，难以通过预售回笼资金自救。 应对措施 A市拟将该项目纳入处置闲置存量土地项目清单，具体解决措施为：一是通过仲裁方式明确因逾期未缴纳土地出让金产生的违约金及利息问题，目前区政府、B公司已提出仲裁申请。二是由B公司先行缴齐住宅部分土地出让金，办理住宅部分相关不动产登记和预售许可。由B公司申请在建工程抵押贷款1.6亿元，缴齐住宅部分土地出让金约1亿元后，办理住宅部分相关不动产登记和预售许可。因项目地理位置优越、配套设施完善，预计入市销售后可短期内回笼资金。同时，区政府与B公司建立资金共管账户，对项目所有销售资金及企业经营行为进行全过程监管，确保销售资金优先用于偿还土地出让金及剩余商业部分的开发建设。 【蒙】案例：主动作为，化解项目“烂尾”风险 案例概况 A公司通过招拍挂方式取得B市1宗国有建设用地，于2023年7月10日签订《国有建设用地使用权出让合同》，宗地面积为2.8347公顷，用途为普通商品住宅用地兼容其他商服用地，出让价款3615万元，约定分两期缴纳，第一期已按时缴纳1810万元，第二期1805万元约定缴纳截止时间为2024年7月9日。因工程建设投入资金较大、回款缓慢、资金周转困难，企业无法按时缴纳剩余土地出让价款，于7月2日提出推迟第二期土地出让价款缴纳时间。经现场踏查，该项目实际建设完成工程量达60%。 问题与困难 A公司取得国有建设用地使用权后，约定开工时间在2024年7月9日之前，实际开工日期为2024年3月15日。根据目前情况，企业在开发建设的同时很难保证后续按合同约定的比例和金额缴纳出让金，并将面临“每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金”的处罚。 应对措施 为支持盘活土地，促进节约集约用地，积极稳妥化解重点领域风险，考虑该项目建设进展较好，经B市政府批准，B市自然资源局与A公司签订补充合同，协商调整约定的出让金分期缴纳时间和比例，将土地出让价款缴纳时间延迟六个月至2025年1月9日，同时B市政府批准责成税务部门按照补充合同重新认定违约金缴纳起算日期。A公司将积极筹措资金，在新的约定缴纳日期缴清出让价款，全力保障项目建设完工。 【京】案例：细化收回程序闲置土地重生 案例概况 2016年12月26日，A公司通过招拍挂方式取得B市C区3宗国有建设用地使用权，地块总面积约8.56公顷，规划总建筑规模约16.29万平方米，总成交价为59亿元，土地用途包括R2二类居住用地、B11零售商业用地。国有建设用地使用权出让合同约定开工时间为2017年12月16日前。经B市规划自然资源部门调查核实，上述宗地于2019年取得工程项目施工准备函并现场动工，此后几年内反复开工、停工，直至最终停工，至今项目中止开发建设已满一年，后经认定，受市场下行影响，土地使用权人无力开发，为企业自身原因导致地块闲置。由于该项目已经开发建设，不适用于《闲置土地处置办法》中无偿收回土地使用权的规定，依照该办法第十二条第四款规定可协议有偿收回。 问题与困难 土地出让条件约定，该项目商品房及商业建筑面积100%由企业自持。企业认为获得土地使用权时的决策存在判断失误，且考虑到当下房地产市场形势，继续开发可能面临亏损。 企业持有该项目土地使用权以来，已沉淀了数额较大的融资成本，目前已出现经营困难，确实无力完成后续建设。同时，由于3宗闲置土地有偿收回价款较高，政府财政部门短期内难以筹集如此大额的资金。 应对措施 鉴于该项目用地属于符合《闲置土地处置办法》第二条第二款规定情形的闲置土地，对于开工后停工的闲置土地，不适用无偿收回闲置土地的规定，结合自然资源部会同国家发展改革委研究出台的稳妥处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”）规定，对于此类开工后闲置的土地应采取协商方式有偿收回土地使用权。经相关部门与A公司多次协商，并报请B市政府批准同意，由C区政府协议有偿收回3宗地块的国有建设用地使用权。具体原则为，收回补偿价格为总成交价格扣除以下两项费用：一是该项目土地总成交价款（59亿元）的百分之二十，扣除金额为11.8亿元；二是A公司已持有该项目土地年限的土地使用费（自出让合同签订之日起至2023年12月31日止），经评估机构测算约为0.5亿元。最终，合计收回该项目的价款为46.7亿元。 此后，B市规划自然资源部门与企业签订了国有建设用地使用权有偿收回合同，并完成了出让合同解除及不动产注销登记工作。今年7月25日，该项目再次入市，由D公司、E公司、F公司联合体，以总成交价款89.01亿元竞得，土地出让金目前正在缴纳中。根据与A公司的协商，土地收回合同约定了该项目重新供应并成交后，C区财政局在收到B市财政局返还资金达到46.7亿元（收回该项目价款）后30个工作日内，全额支付予A公司，预计年内将完成补偿款的全额拨付。 【津】案例：939天，免责！ 案例概况 项目位于A市B区，出让面积12.99公顷，用地性质为城镇住宅、商服、科教。A市C房地产开发有限公司（以下简称“C企业”）于2018年3月15日取得该宗地土地使用权，出让合同约定土地出让金总额46亿元，且地块应于2022年6月15日前竣工。 问题与困难 该项目的主要问题是，多方面影响叠加导致项目开发受阻、施工进度缓慢、无法按期竣工。该项目位于大运河核心管控区，C企业取得土地后，先后受大运河管控政策、大运河文物保护建设控制、重污染天气应急响应启动和重大活动保障工作、新冠肺炎疫情等影响，施工进度一再拖延，导致未在合同约定的时间内竣工。 应对措施 针对上述问题与困难，B区从两方面采取具体措施：一方面，协助企业完善相关手续。该项目需取得考古报告并完成文评审批及备案后办理规划审批手续。区规划和自然资源局得知情况后向区文旅局发送《征询意见函》，协助企业办理相关审批手续，消除开发障碍。同时，对于不具备开发利用条件的时间段，不计入违约期。另一方面，确定项目受影响时间。该项目建设期间受到新冠肺炎疫情影响，落实疫情防控要求，导致施工进度缓慢。区规自局积极与企业对接，结合自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的3方面18条政策内容（以下简称“18条”）以及项目实际情况，合理确定该项目受新冠肺炎疫情影响建设1年，并及时办理延期竣工手续。 经B区人民政府批准同意，认定该项目延期原因为：一是自2019年4月19日至2020年5月8日，因大运河管控政策原因延误工期385天；二是该项目位于大运河文物保护建设控制地带，因办理文物报批手续，延误工期130天；三是该项目因新冠肺炎疫情的影响延误工期365天；四是因重污染天气应急响应启动和重大活动保障工作等原因，停止土石方作业影响工期114天。上述原因导致该项目未能按期竣工，延误项目竣工时间共计939天（扣除重叠的55天），拟将该项目竣工时间延至2025年1月9日，并免除其最新约定竣工日期前的竣工违约责任。 【冀】案例：主动助企纾困打破闲置僵局 案例概况 2011年9月13日，A公司以招拍挂方式取得B省C市一宗商业用地使用权，面积1.59公顷，出让价款6600万元，合同约定2012年10月11日前开工，2014年10月13日前竣工。合同签订后，C市政府因城市建设发展融资需要，将该地块抵押融资，导致A公司无法办理开工手续，直至2017年11月，该地块抵押解除。2018年8月8日，C市国土资源局与A公司签订补充协议，重新约定2018年11月1日前开工，2021年11月1日前竣工。 2018年，因C市人民防空办公室（以下简称“人防办”）政策调整，A公司需按照新规定修改项目设计方案，重新办理防空地下室施工图设计、审查等手续，导致项目无法按约定时间开工。2019年10月16日，C市人防办出具材料，证明政府原因已消除。2019年11月27日，C市自然资源部门和A公司再次签订补充协议，重新约定开工时间为2019年10月31日前，竣工时间为2022年10月31日前。 问题与困难 政府原因消除后，为给予A公司开工准备时间，C市自然资源部门将此前约定的开工时间再次顺延1年至2020年10月31日前。而此时由于国内疫情较为严重，加之2017年当地楼市政策紧缩，导致项目错过建设黄金期，A公司出现经营困难，无力也无意愿继续动工开发，遂向C市自然资源部门提出有偿收回该宗土地的申请，但因政府财力紧张，难以支付收储费用。 应对措施 C市自然资源部门为推进该宗闲置土地处置，及时启动调查认定程序。B省自然资源厅依据政策规定，合理免除A公司疫情期间违约责任。对于A公司提出的有偿收回申请，经双方充分协商，并报C市政府同意，将采用挂账收储方式收回，价款通过评估或仲裁方式确定：如该地块3年内再次出让，出让价款将优先用于支付收回价款；如3年内未能出让，自双方签订协议之日第4年起，C市政府将按照收回价格20%的比例逐年支付价款，5年内全部付清。 【鲁】案例：坚持市场导向坚持以用为先 案例概况 2022年1月4日，A公司通过招拍挂方式竞得B市C区1宗商品住宅用地，面积为15.4公顷，出让合同约定动工日期为2023年1月24日。企业拿地后正值疫情防控期间，难以开展方案设计、施工单位和监理单位招标等工作，同时受资金、市场变化等因素影响，企业未开工建设。2024年1月24日，该宗地进入闲置状态。 问题与困难 A公司取得土地后，受疫情影响开工前期工作几乎处于停滞，面临疫情期间违约责任认定问题。A公司多次提出引入合作单位继续进行开发的诉求，但按照当时政策，意向合作单位无法作为土地使用权人办理开发建设手续；合作单位也认为土地还在闲置土地清单中，存在违约风险，不愿参与合作开发。 应对措施 自然资源部会同国家发展改革委等部门出台妥善处置闲置存量土地的18条政策措施（以下简称“18条”）后，B市自然资源和规划局深入领会文件精神，及时向企业进行政策宣讲，依法依规推动闲置土地处置。一方面，合理免除疫情期间企业的违约责任；另一方面，指导企业与合作方进行洽谈沟通。经多次协商，A公司与D公司达成合作开发意向，签订《合作开发框架协议》。经当地政府批准并报省级自然资源主管部门备案后，C区自然资源和规划局与两家公司签订补充协议，重新约定开竣工日期。 【豫】案例：“政府+市场”合力推进“保交楼” 案例概况 2018年10月，A公司通过招拍挂方式取得B市C区1宗混合用地的国有建设用地使用权，用地面积5.21公顷，成交总价11.2亿元，用地性质包括商务用地（B2）、商业用地（B1）和二类居住用地（R2），在宗地内规划有高层住宅3栋，为村民安置房。经B市规划自然资源部门调查核实，2019年1月项目开工建设，11月受A公司资金问题影响，项目全面停工。由于该项目已达动工开发标准，不属于闲置土地，但存在后续建设资金不足，不能按期竣工的风险。 问题与困难 该项目为B市政府认定的问题楼盘和“保交楼”项目。目前，因项目债务负担较重，企业资金链紧张，建设进度受阻，后续开发乏力，存在逾期交付的风险。同时，部分在建项目为村民安置房，事关民生，需尽快解决。2019年年底以来，A公司的控股公司——D公司与100余家大型房地产企业沟通，尝试通过股权转让、债务重组等多种方式化解风险，但均未成功。主要问题在于：原规划开发的公寓产品因市场形势变化，难以去化销售。同时，项目拆迁周期过长，导致开发成本增大，加之项目在建工程和股权均被抵押，涉案后被法院查封冻结，大大增加了项目盘活难度。 应对措施 为了解决项目后续建设资金不足问题，确保顺利交房，依据自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的妥善处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”），B市采取了以下措施予以盘活：一是推进司法处置。B市和C区两级法院组建专班，加快推动诉讼案件和解，实现债务“新老划断”，解决项目被抵押、查封问题。二是引入投资主体。B市根据“保交楼”相关政策，以公开、公平、公正、优中选优为原则，成立意向续建方遴选委员会，通过遴选方式选定E公司、F公司联合体为项目续建投资主体。联合体与A公司签订续建协议，重新约定竣工时间，并明确以合作开发方式由联合体带资续建，项目完成后A公司的销售资金将优先用于偿还续建费用。三是调整规划条件。经B市政府批准，C区规划自然资源分局在符合区域规划要求且不改变该地块商业、住宅用地功能前提下，将该宗地兼容商业建筑比例由18%调整为14%，兼容住宅建筑比例由19%调整为49%，其他条件不变，按原控制性详细规划执行。同时，为保障项目所在区域的公共服务设施，C区政府出具书面承诺，同意解决因调规带来的人口增加等问题，满足相应产生的入学、入园和社区服务、居家养老、社区卫生服务站等居住服务配套需求。 【赣】案例：“一地一策”闲置土地“活”起来 案例概况 2018年，A公司竞得B市4宗房地产用地（2号、5号、11号、15号地块），其中2号、5号、11号地块以住宅用地为主，兼有商业用地，15号地块以商业用地为主，兼有住宅用地。针对该项目存在的欠缴出让金、项目停工等问题，2021年9月，B市自然资源和规划局通过仲裁解除上述4宗土地的《国有建设用地使用权出让合同》，2021年12月，仲裁委员会作出裁决，解除2号、5号地块出让合同，收回土地；A公司继续履行11号、15号地块出让合同，缴交该两地块欠缴的土地出让金及违约金约2.6亿元。 问题与困难 上述4宗闲置土地在处置过程中面临两个难题：一是欠缴土地出让金征收难。A公司项目资金不足，导致竞得土地后均仅缴交出让总价款一半后便无力缴交，市政府及相关职能部门虽采取了催缴、延期缴交、仲裁等措施，A公司仍难以足额缴交到位。二是已开工未竣工项目土地收回难。根据规定和合同约定，土地出让金可以分期缴纳，受让方在缴交第一期土地出让金后便可开工建设，后因第二期土地出让金无力缴交导致出现解除合同的法定情形。在实际操作中，解除合同、收回土地、没收保证金等执行难度较大，已建地上建筑物回购等问题很难协调解决。 应对措施 为支持房地产用地盘活利用，积极稳妥化解重点领域风险，针对问题与困难，B市政府根据4宗地块的具体情况主要采取以下三种解决方式：一是仲裁。对于2号、5号闲置未动工地块，仲裁裁决解除合同，收回土地；11号、15号地块建设有部分建筑物，仲裁裁决继续履行合同，完成开发建设。二是分割收回。根据项目建设情况和规划要求对11号地块进行分割，B市C区管委会按程序收回未建设部分，收回资金由B市C区管委会指定专户监管，专款用于项目建设。三是按建筑比例办理登记。对于15号地块，目前已有6栋酒店完工，拟为建筑已完工且相应建筑面积比例的土地出让价款已缴清部分办理不动产登记等手续，后续将与A公司进一步协商。 【湘】案例：整合开发破困局优化方案提品质 案例概况 2011年6月，A公司通过招拍挂方式取得改制企业B公司名下位于C市的1宗国有建设用地使用权，面积0.55公顷，用途为商业住宅用地，合同约定按现状出让，用于开发建设房地产项目。 问题和困难 项目建设过程中，相邻宗地上B公司两栋家属楼的28户业主以房屋受损、无进出道路及影响通风采光等为由，多次到市、区相关部门上访并阻工，导致项目陷入长期停工的困局。 应对措施 针对上述问题和困难，C市政府高度重视，灵活运用自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的妥善处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”），提出整合开发相邻地块、优化规划设计方案的处置意见，为企业消除开发障碍，有力推进该宗闲置土地开发利用：一是成立工作专班，多次组织A公司和28户业主协商，最终确定由A公司收购相邻2宗土地连同地上两栋家属楼。此后，A公司对两栋家属楼进行拆除，整合开发3宗土地。二是统筹优化3宗土地的建筑离界、建筑间距、停车泊位等规划指标，提升整合开发区域空间品质。三是依据相关部门出具的证明材料，将该宗地因群众信访事项导致的停工闲置认定为政府原因，签订补充协议，重新约定开竣工时间。 【川】案例：答好产业业态调整“考卷” 案例概况 2018年3月，A公司通过挂牌方式取得B市C区一宗商服用地，出让面积62608.24平方米。土地出让合同中，区级产业主管部门提出宗地产业准入条件为：须修建甲级写字楼约4.6万平方米、类甲级写字楼约1.8万平方米、企业公馆约2.3万平方米、低密度生态办公建筑约3.4万平方米。 问题与困难 A公司在竞得土地后，受疫情、宏观经济环境及市场变化等多种因素影响，企业原拟引入集聚发展的招商对象纷纷退出，宗地未开发建设，已涉嫌形成土地闲置。属地政府对该宗地依法开展闲置土地调查，在此期间A公司提出了调整产业业态、调整规划条件等诉求，但前期因无相关政策支持及实践案例借鉴，且片区居民多人次、长期通过咨询和信访方式，表达对配套商业服务设施的强烈需求，处置进展受阻。 应对措施 针对上述问题和困难，B市多措并举、稳妥审慎推动项目产业业态调整，促进企业开发建设。一是创新明确支持政策。“18条”出台后，B市结合本地实际，研究制定本市闲置存量土地处置工作方案。其中，参照“18条”关于“允许合理调整规划条件和设计要求”的规定，明确了允许适当调整产业准入条件的支持政策。 二是依法依规推动处置。B市一方面深入沟通研判，属地规划和自然资源、商务、投资促进等部门多次与A公司、片区群众沟通，并助力A公司积极招商，拟引入银泰商业集团运营商业综合体；另一方面邀请专家及有关单位对宗地产业业态调整的可行性、必要性等进行充分论证，对拟调整的产业条件进行30日公示。经综合研判，市商务部门提出将宗地产业业态调整为：须修建不低于12.5万平方米的大型商业购物中心及零售商业。公示期间，相关部门未收到相关利害关系人反对意见，属地公证处对公示情况及结果进行了公证。同时，属地政法部门在库抽取评估机构对宗地产业业态调整事宜进行社会稳定风险评估并备案；针对产业业态调整，抽取评估机构基于不同产业条件进行地价评估，明确新产业条件下土地受让人须补缴地价款3262万元。 在上述工作基础上，经属地政府常务会议审议通过宗地产业条件调整事项，该宗地涉及的规划条件、用途、使用年限、自持要求、达产要求等均不变。2024年9月，该项目全面动工建设。 【琼】案例：“一石三鸟”的有益尝试 案例概况 2015年，B、C两家房地产开发公司（以下简称“B公司”和“C公司”）通过招拍挂方式竞得A市6宗国有建设用地使用权，其中，B公司和C公司各3宗土地，宗地总面积102.84公顷，土地用途均为城镇住宅用地，土地出让价款均已缴清。近期，A市自然资源和规划局与土地使用权人协商达成一致意见，并报A市政府同意后，通过“容积率漂移”方式，收回因政府原因导致无法开发的闲置土地，即A市政府与两家公司协商收回6宗闲置土地，对其名下其他房地产用地增加与收回地块等价值的建筑容量作为补偿。 问题与困难 该项目的主要问题，一是B公司和C公司所竞得的6宗土地，因位于海岸带陆域200米范围内，无法继续开发建设；二是对于通过“容积率漂移”方式协商收回土地，省税务部门认为，增加容积率的地块虽以抵免形式未补缴土地出让金，但实质上仍属于补缴行为，应根据《海南省人民政府关于调整部分市县上缴省级土地出让收入比例的通知》规定，增容部分按评估价的15%上缴省级国库。 应对措施 针对上述问题与困难，A市拟采取的具体措施为：一是将B公司3宗土地“容积率漂移”至其名下某宗土地，C公司1宗土地“容积率漂移”至其名下某宗土地，C公司另2宗土地“容积率漂移”至其名下另宗土地，最终6宗闲置土地由政府收回，3宗土地容积率提升。经A市资规局委托评估，该项工作涉及收回地块的总价值为65,967.4242万元，增加容积率的总价值为65,961.4643万元，“容积率漂移”前后总价值相差59599元，其中B公司51694元，C公司7905元；价值差异部分拟以货币方式补偿给B公司和C公司。二是由于拟收回和增容的地块在招拍挂出让时已按规定向省级国库上缴了15%的土地出让金，且因增加容积率所产生的土地价值需全部用于收回土地，目前A市政府正在与省税务部门积极沟通免交或先交后退该笔土地出让金。 【桂】案例：事关“保交房”，政策联动有新招 基本情况 2020年，A公司通过挂牌出让方式，取得B市C区C-01-01号地块（以下简称“1号地块”）、C-02-02号地块（以下简称“2号地块”）国有建设用地使用权，土地用途为城镇住宅用地。其中，1号地块199.14亩，共规划建设27栋住宅，已建成交付12栋，剩余15栋正在建设；2号地块面积142亩，已建设83亩，未建设59亩。两宗土地均已达动工开发标准，不属于闲置土地，但存在项目后续建设资金不足、不能按期竣工的风险。 问题和困难 目前，项目主要面临以下困难：一是继续动工难。1号地块因企业资金链紧张，建设进度受阻，15栋在建住宅后续建设资金不足，存在逾期交付的风险；2号地块剩余土地因企业无开发意愿，土地闲置只是时间问题。二是转让难。受房地产市场需求持续降低，以及土地转让税费过高和A公司债务股权等影响，其他开发商合作建设意愿不高，地方财政困难无力收购，项目可能出现“烂尾”危机，亟待政策创新破解。 应对措施 为了解决1号地块后续建设资金不足的问题，确保顺利交房，同时有效盘活2号地块未建设用地，依据自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的稳妥处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”），B市将上述地块纳入处置闲置存量土地项目清单，采取以下措施盘活：一是经B市政府批准，依法将2号地块进行分割，并对未开发的建设用地采取“收回—供应”并行方式处置。二是充分发挥用地审批联席会议制度和土地信息共享联合监管机制作用，将存量土地信息定期共享给发展改革、工信、商务和园区等部门，落实新建项目优先使用存量土地政策。招商引资过程中，在符合区域规划要求，不改变该地块商业用地、住宅用地功能前提下，适当调整商业用地比例，成功引入联合体D公司开发建设宝石交易中心、商务酒店、六堡茶文化体验馆等项目。三是2号地块剩余建设用地土地出让价款全额汇入“保交房”专项资金监管账户，均用于推进1号地块“保交房”建设工作，共计1.16亿元。 【新】案例：精准适用组合政策有效助力企业纾困 案例概况 2019年7月，A公司通过挂牌出让方式取得位于B市经开区二号台地1宗国有建设用地使用权，总面积3.6公顷。其中，商服用地0.36公顷，住宅用地3.08公顷，划拨配建保障性住房用地0.16公顷，土地用途为其他商服用地、城镇住宅用地，容积率不高于2.3，出让年期为商业40年、住宅50年，成交价1.32亿元。土地出让合同约定动工日期为2020年7月29日前，因场地内存在地埋高压线及地上变电箱未迁移等情况，加之企业受前期疫情影响资金周转困难，项目一直未能开发建设。 问题和困难 一是全面开工建设难。A公司反映，该项目区位优越，具有良好的开发前景，但受场地内管线迁移问题和企业资金周转困难等因素影响，加之后期房地产市场形势下滑，企业无能力和意愿实现整宗地开工建设。 二是尚欠土地出让价款缴纳难。经调查，2019年A公司缴纳出让金价款4500万元后，由于市场下行、企业自身资金周转困难等原因，剩余价款未按期缴纳。B市自然资源部门多次催缴，A公司仍难以按期缴纳。 三是土地盘活利用难。企业自身无能力全面开发建设该宗土地，又因未动工建设，不符合转让条件，而政府回购也存在资金不足的问题，存量土地盘活难度大。 应对措施 2024年6月，B市按照自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的妥善处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”），积极推进该地块合理处置。一是B市自然资源局积极开展实地调研，对接企业诉求，指导企业抓住政策机遇，依法依规处置土地。二是通过与企业沟通协商，确定以“分割+收回”方式盘活该宗地。已缴纳4500万元土地出让价款的，分割1.4公顷土地用于住宅部分；剩余2.2公顷地块，企业主动提出政府收回处置，由属地政府解决相关问题并纳入土地储备。三是消除开发障碍，政府积极协调处理管线迁移等事宜，确保分割后项目能按期开工建设。 目前，A公司申请变更开发土地面积为1.4公顷，规划用途为城镇住宅用地，容积率不高于1.96，出让价款为4500万元，出让终止日期与原宗地保持一致，重新约定开竣工日期。剩余2.2公顷国有建设用地使用权已按程序报请市政府收回，由属地政府解决管线迁移等问题后纳入土地储备，后续统一进行规划调整，在市场回稳后通过招拍挂方式继续供应。
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