不妨用“MS系统”治理房价顽症

不妨用“MS系统”治理房价顽症

 

好多年了，中国的房价似乎真地进入“病入膏肓”的地步。任何人、任何政策似乎都对之无能为力，只能眼睁睁看着它随意飙升，恣意妄为。更有甚者，竟然出现政府越想调控，楼价反而上涨更剧烈的反常现象，不得不让人诧异：是政府的调控手段软弱呢？还是房地产商明目张胆地向政府叫板？

在此，斗胆贡献出沙翁编制的“MS商品房销售计价系统”一套，作为各地政府治理房地产市场顽症的“药方”：

一、编制“MS系统”的“理论依据”：详见沙翁另一篇文章《关于房价与政府调控》。

二、“MS商品房销售计费系统”简介：这是一套旨在有效落实国民住房基本保障制度的政策体系。重在动用政府行政手段，调整开发商、消费者、政府三方权益，实现公共资源依法合理分配，协调不同阶层的利益流向。

三、“MS商品房销售计价系统”的表达式：

Z=[An*q(M-x*m)+x*m*q]*k*y

其中：

Z: --- 商品房最终交易价；

An:--- 超标准住房价格调节系数。（1.1； 1.3; 1.6; 2.0; 共分四挡。详见《关于房价与政府调控》）；

m: ---本地区政府制定的人均基本住房保证面积；

q: ---本地区基本住房保证面积内的政府限定的房屋平均售价；

x:----纳入本地政府基本住房保障范围的人数（持有本地身份证的常住人口）。

k:----涉及到地段、楼层、档次等因素事先上报批准的综合调整系数。（1.0-1.5之间为宜）

y:----外埠人员购房调节系数。定值=1.5

四：实例解答“MS系统”如何应用：

以河南省漯河市为例：

设定：本地区政府确定人均住房基本保障面积为20平方米；基本面积内房屋限制售价为1800元/平方米；现有三口之家欲购买120平方米商品房一套。位置、楼层较好，设计档次较高。

根据有关批准手续，可以纳入“MS系统”的各参数分别为：

x=3; q=1800; m=20; An=1.6; M=120; k=1.3;

最终计算出该套住房实际交易价格为：

Z=[1.6*1800*(120-3*20)+3*20*1800 ]*1.3=365040(元)

其中，政策之内的60平方米楼房，是依照限价乘上综合调价系数，也就是1800元的一点三倍：2340元/平方米购买的；而超过基本保障面积的另外60平方米楼房，却是依照2340元的一点六倍，也就是：3744元/平方米购买的。

假如不是本地居民，而是外地人员购买，假如是2口人，那么，情况就变为：

Z=[1.6*1800*(120-2*20)+2*20*1800]*1.3*1.6=628992(元)

显然，比起本地人员来说，多付了26万元。这样，就最大程度上保证了政府的保障制度不被人钻空子。这样的系统，更适用于向北京等一些一线城市。因为存在大量外来人口、甚至是大量外国资本介入的情况下，只有这样做，才能够保证国民的基本权益不被特殊的区域特点所伤害。