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奥运是否为开发商延期交房的不可抗力因素
百姓生活难，百姓买房更难！苦挠素攒了几十年，好不容易可以改善居住环境了，购买的确是期房，首付交了，家里空了！款也贷了，月复一月的跑银行还款，工资又没了！可房子还是子虚乌有之间的空中楼阁，象云、象雾、象雨又象风！ 突然一天，听说房价降了，堵心！又突然一天听说开发商因资金链断裂跑了，窝心！日思夜盼之间，收房的日期到了，开心！开发商却说因举办奥运会的原因需延期交付，延期也可以但总该给点儿赔偿吧，开发商又说了，属于合同约定的不可抗力，不承担责任，闹心！ 笔者认为因举办奥运造成的延期交付房屋，不属于不可抗力的免责条款。 《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力包括某些自然现象和社会现象，如自然灾害，政府行为和社会异常现象，其主要特征在于它具有不能预见性和不能避免和不能克服性。在判断是否可以预见时，必须以一般人的预见能力及现有的科学技术水平作为能否预见的判断标准。 开发商的理由是《京建施（2008）248号》的规定，禁止在2008年7月20日至2008年9月20日进行相关的施工活动，但该规定不应成为抗辩的理由。 首先、该文件是北京市建设委员会在2008年4月17日公布的，文件公布的时间离要求停工的时间还有3个月之久，奥运期间的停工导致工程延期并非不可避免。开发商有足够的时间，制定详尽的、足以应对多种情况的施工计划来避免奥运造成的影响。 其次、《京建施（2008）248号》文件要求停工的工程主要是部分基坑工程和夜间施工活动，并不是要求所有的工程都停工。 再次、2008年2月26日国新办举行的新闻发布会上建设部科技司司长赖明在回答记者关于奥运会期间北京是否会要求停止建设活动时，明确表示在奥运会期间北京市采取停工的措施是很正常的。新闻发布会是公开的，开发商应当能够从政府发布的信息中预见到管制措施的出台。 2008年北京举办奥运会是全世界人民在2002年就众所周知的事，并且根据以往举办奥运会的经验，各个国家在承办奥运会期间都会采取一些特殊的措施，对交通和建设等进行一些限制，确保奥运会的正常进行。开发商作为专业的房地产开发公司其应当预见到北京奥运会期间政府会采取一些管制措施，在预见到的情况下开发商应当采取足够的应对措施，比如在签订合同时适当放宽交付房屋的期限，这个期限是完全可以适当放宽的，因商品房预售合同是在双方协商一致的基础上签订的。在合同约定房屋的交付期限后，开发商就应当按照约定的时间交付房屋。目前开发商迟延交付的一些商品房预售合同一般是在2007年签订的，开发商更应当能够预见限制措施和采取应对措施，因此奥运不应成为不可抗力因素。 对不可抗力事件即使当事人已经尽到最大努力仍不能避免其发生，或者在事件发生后，即使当事人已经尽了最大努力也不能克服事件所造成的损害后果并使合同得以履行。另外即使不可抗力能够成立，也并不代表开发商能够全部免责，我国法律并不认为不可抗力发生后，当事人就自然全部免除责任，不可抗力是否导致当事人被免除责任，应视具体情况而定。 |
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