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作者：郑艳丽、董红军 集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免，以解决职工住房困难的一种方式。 目前，集资房纠纷案件主要有两类，一种是已经取得集资房产证后因转让集资房而产生的纠纷，这种情况又分为，集资房产权全部是单位所有的情况下的转让、产权全部是个人情况下的转让和产权部分是单位、部分是员工个人情况下的转让；另一种是在未取得集资房产证下达成的集资房转让，即集资房购房资格的转让。 一、已取得房产证的集资房转让 （1） 产权全部是单位的集资房转让 对于这种情况下，因为产权在单位，单位员工个人只具有居住 权，而没有所有权，当然也就没有处分权，如果员工转让该集资房，转让行为是属于无权处分行为，转让协议当然无效。转让协议无效，双方可根据过错程度承担相应的责任。 （2） 产权全部是单位员工个人集资房转让 对于产权全部是单位员工个人的情况，因为产权属于员工个人 即转让人，即使单位内部规定，员工不得转让，但是该规定系单位内部规定，对第三人不具有约束力，并且《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部1999年5月1日施行）第五条规定：“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售”。因此此种情况下该协议没有违反相关的法律规定，即应认定转让有效。如果一方违反约定，不履行转让协议，另一方可按协议约定，要求其承担相应的责任。 （3） 产权部分是单位，部分是员工个人的集资房转让 对于这种情况下，因为集资房是单位与个人共有，根据民法通 则及相关法律规定，一方未经其他共有人同意不得擅自处分共有物，况且自《物权法》实施后，不动产是登记主义，集资房登记有共有人的情况，因此第三人在购买集资房时是可以知道单位是共有人的，因此不适用善意取得，再者，购买人未经共有人的同意，也过户不成。因此，对于单位员工与第三人签订的集资房转让协议应是无效的或部分无效的。
二、未取得房产证的集资房转让即集资房购房资格的转让 当前，集资房纠纷主要是此类纠纷。笔者认为此类转让协议应该有效。 1、律师观点 （1）、古罗马法谚:任何人不得因自己之不法行为而获得利益。“不法行为乃损害赔偿之原因，其行为人对于被害人应负赔偿责任，当然不能反因不法利益而取得利益也”。一个人做了一件不好的事情，或者应该做的事情没有做，但是阴差阳错，因积极或消极的违约行为而获得利益或可期待利益。毁约方通过其毁约获利，同时守约方因守约而受损，这显然是一种不公平。法律对这种利益不应该保护，并应采取措施促使该人按约定行事，保护相对方的利益。特别是法律没有明确规定时，法官应主动发挥这一思想的原则指引作用。2008年4月河南省高院下发了《关于加强涉及民生案件审理工作为推进和谐中原建设提供司法保障的意见》，就是这一法理的彰显，里面提出：对于卖房人恶意毁约而解除购房合同的，购房人请求卖主对房屋升值部分进行赔偿的，法院可以考虑予以支持。 （2）、《城市房地产管理法》虽然规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但这仅仅是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。房屋买卖被分为两道程序，一是签订房屋买卖合同、债的关系发生，双方均受协议的约束；二是过户登记，即发生物权变动。第三十七条所指的“不得转让”，是指不得发生“物权变动”，即房产管理部门不得登记过户，而不是指不得订立债权合同、不能发生债权行为。集资房本身具有特殊性，如有的需经过一段时间方可办理产权登记、土地使用权为划拨性质、买受人变更产权时需补缴相应的土地出让金等，但这些问题与法院处理范围无涉，自愿订立、意思表示真实的房屋转让协议理应受到法律的保护。 （3）、签订《房屋转让协议书》属于民事行为。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。” 《民法通则》第五十八条规定了七种无效民事行为该协议不属于这些无效行为。 《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。②恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。③以合法形式掩盖非法目的。④损害社会公共利益。⑤违反法律、行政法规的强制性规定。法律规定的第五项是“违反法律、行政法规的强制性规定”。这个规定排除了部门规章和其他低阶位规范性文件的规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依靠”。按照合同法第52条的规定必须是违反了法律和行政法规的强制性规定。法律的规定，在民法上可以分为任意性和强制性的规定。所谓任意性的规定就是指法律的规定可以由当事人通过约定来加以改变。合同法主要是任意性规定，强调当事人自治，当事人可以通过特别约定来改变。强制性规范是当事人不能改变的，违反强制性规范就有可能导致合同无效。这些强制性规范大多体现在行政法规里面，违反这些规定则有可能导致合同无效。 （4）、单位在集资建房中与职工的有关约定及单位为集资建房所作出的某些规定，只在单位和职工之间具有一定的约束力，不能约束第三人。单位虽有不许私自转让的规定，但对实践中出现的情况也多是默认的，故也不存在侵犯单位利益的情形。单位集资建房，实质上是福利分房的一种，在未房改前住户享受所谓“半产权”。尽管单位仍称之为产权人，但单位实质上失去了自由处置房屋的权利，除非得到住户的许可。作为一种历史性产物，其时地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定，但这些规定不属于法律、法规的位阶，不能作为认定合同无效的依据。同时，从正常的交易习惯来看，当事人转让“半产权”房屋，并放弃转让权，应视为一种概括性转让，对“半产权”房屋产生的权利变化包括所有权的全部取得，不再享有任何权利。 （5）、《物权法》第15条规定：“未办理物权登记的，不影响合同效力。”即有关不动产（房屋）物权变动合同的生效与否与登记无关。按照法律规定，申请人有权得到争议房屋的使用权，有权要求被申请人办理更名过户手续。由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，协议的性质可定性为权利义务的概括转让。同时该协议并不违反国家法律、法规，有关地方政府和部门制定的关于集资房买卖的限制性规定也不属法律、法规的位阶，根据《物权法》的规定，只要是经过房产管理部门备案登记的房屋，无论是单位牵头还是个人牵头组织集资建房，集资房的转让合同都是有效。国家至今也没有出台过关于集资房不可以转让的规定。 2、司法实践的处理 案例1：郑州市民熊某和秦某均系郑州某集团职工，秦某拥有单位集资房的购买资格，他和熊某签了一份赠与协议，约定秦将集资房赠与熊，由熊交纳集资款。2006年9月，在二人对簿公堂后，二七区人民法院判该转让协议无效。 案例2：年初三门峡某区法院在审理一起类似案件时，则判定房子转让协议有效。 案例3：2002年，被告张某所在集资建房。因张某无力购买，原告郭某愿意购买。经协商，于同年12月签订《转让购房协议》一份。张某必须待该房建成并取得房屋所有权时，协助办理过户手续。房屋建成后，张某反悔，故意不办理相关手续。郭某诉至法院，要求张某继续履行合同，并确认讼争房屋产权归原告所有。 徐州某区法院经审理后依法判决：被告张某继续履行合同义务，判决生效后由郭某向被告所在单位交纳各项上房费用，办理有关产权手续，张某履行协助义务。被告上诉后，徐州市中级法院经审理判决驳回上诉、维持原判。 案例4：《义乌集资建房转让纠纷案出现新判决》，经过当地检察院抗诉、义乌法院再审及金华中级法院终审，判决集资房转让合同有效。理由：在房屋建设前双方签订的“集资房屋转让”，实际上是“集资建房的请求权转让”。故纠纷应为集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷。其次，《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定适用于房地产转让，而本案双方当事人所涉的纠纷属于集资建房资格转让纠纷，该协议是否有效显然并不适用该法，而应当适用我国《合同法》相关规定。本案双方当事人在平等、自愿、协商的基础上订立的《房屋转让协议书》，是双方真实意思的表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此协议应属合法、有效。 案例5：转让集资房购置权法院认定合同无效 小玲（化名）认识了某单位职工武某。小玲从武某手中换取其单位集资建房购置权，约定违约金10万元。后武某反悔，拒绝配合小玲办理相关手续。日前，北碚区人民法院公开审理了这起买卖合同纠纷案，以原被告签订的转让合同无效为由，驳回了原告小玲的诉讼请求。 法院审理后认为，虽然原、被告双方根据自己的真实意思表示签订了房屋购置转让协议，但由于集资房本身体现了单位福利，而对单位福利的享有，须以具备该单位职工的身份属性为前提。武某和小玲通过签订转让协议的方式，使不具备单位职工身份的小玲享有了作为该单位职工才能享受的单位福利，这一行为使单位的利益受到损害。按照法律规定：合同被确认为无效后，因合同取得的财产，应当相互返回；对导致合同无效存在过错的一方，应当按其过错程度赔偿对方因订立、履行合同而受到的损失。双方可就返还、赔偿问题进行协商，协商不成可另行起诉。 案例6：江苏省海安县法院一审判决：集资房转让行为有效。二审法院审理后维持原判。理由：赵某与余某订立的协议是双方真实意思的表示，并不违法，属于有效协议；赵某按公司政策享有对集资房的权利，因该集资房在订立协议时赵某尚未实际取得，故赵某对集资房的权利尚属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴，可以依法转让。由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，双方集资权的转让可定性为权利义务的概括转让。 认定转让协议无效的法官认为：转让时没有取得房产证；没有取得单位同意；违反了有关规定；转让行为无效。 认定定转让协议有效的法官认为：集资房的转让是权利义务的概括性转让；是集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷；转让行为不违反法律的强制性规定；没有损害其他人的利益，所以转让行为有效。 由此可见，司法实践中，对于这类集资房资格的转让，大部分法院还是倾向性是认定该转让协议是有效的。 我个人认为，目前法院也是从维护交易安全稳定考虑，因为目前此类纠纷很多，如果否认其转让协议的效力，势必会给房地产交易带来“灾难”，另外，在认定此类转让协议效力时，有的让单位作为第三人参加，单位以内部文件不得转让或多少年后才允许转让为主张转让协议的效力，我个人认为，首先，对于单位当初有无这样的内部文件，暂且不说，即使单位当时有这样的文件，知道该文件的只有可能是作为单位员工的转让人，不可能是购买该集资房的第三人；转让人与第三签订转让此类协议，一般情况下，都由第三人向单位直接交集资款，大部公单位是对该转让行为是知道的，因此在房价大涨的情况下，转让人为了悔约，让单位出来转让协议无效，属于合同法规定的恶意串通，损害第三利益的行为，如果他们这种行为得到法院支持，无疑是对法律的一种污蔑。 集资房本身是历史的产物，处理该类纠纷目前法院也是参照其他相关法律，各个法官对此认识不同，判决也千差万别，因此，要想妥善、更好的处理此类案件，只要希望国家制订明确的法律，法院在处理此类案件才能有统一的标尺，司法裁判文书才能彰显严肃和公正！
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