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地方税业务问答第六期 房地产开发企业土地增值税清算政策解读 （宣城市地方税务局 劳务和财产行为税科） 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。现行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》是国务院于1993年12月13日颁布的。该条例自1994年1月1日起施行。2006年12月28日，国家税务总局为扭转长期以来各地对土地增值税只预征不清算的状况，印发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号文件），要求从2007年2月开始对土地增值税进行清算。意味着国家将扭转对房地产开发企业土地增值税实行多年的以“预征制”为主转向先预征后清算且以“清算”为主的阶段。 一、土地增值税清算的基本规定 （一）、清算前管理 一是实施项目管理。主管税务机关将从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。二是关注会计核算。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，税务机关将督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。三是实施专用票据。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。也就是说，税务机关可以根据不同的开发项目，实行专用预售票据和专用销售票据。 （二）、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。 以什么为清算单位是涉及税收负担大小的关键。如果将增值额较大的清算单位和较小的合并清算，则可以降低税负；如果分开清算，则增值额较大的开发项目纳税多，总的纳税负担会增加。税法还规定，普通标准住宅增值额不超过20%的，可以享受免税优惠，但要求分开核算，否则不能免税。 举例：某房地产开发公司开发商住混合楼项目，商业项目面积1000平方米，普通标准住宅面积为5000平方米，合计6000平方米。该混合楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。假如该商业项目收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元。营业税金及附加55万元。 （1）商铺和住宅合并一个单位计算土地增值税：扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10%＋加计扣除20%＋税金＝120＋600＋（120＋600）×10%＋（120＋600）×20%＋55＝991（万元）。 增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。增值率＝增值额÷扣除项目×100%＝9÷991×100%＝0.9%.低于50%，适用30%的税率。应纳的土地增值税：9×30%＝2.7（万元）。 （2）将普通住宅和商铺分为两个清算单位计算土地增值税（按面积分摊成本费用）：普通标准住宅扣除项目为＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（万元）。增值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额不纳税。 商业扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋27.5＝183.5（万元）；增值额＝500－183.5＝316.5（万元）；增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，适用50%的税率；商业项目应纳土地增值税＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（万元）。 计算结果可知，将商铺和住宅合并计算土地增值税为2.7万元，分开计算则应纳税130多万元。在实践中，对于同一个开发项目中有不同类型房地产的，有的税务机关允许纳税人自行选择是否分开核算分别清算缴纳增值税。但新文件第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 也就是说，纳税人不能将不同类型房地产、分期开发的项目和不同审批备案的项目合在一起清算，避免平均不同清算单位增值额的现象。 （三）、土地增值税的清算条件 清算分为“自行清算”和“要求清算”两种 对于自行清算的，纳税人必须按照规定的时间和要求主动清算；对于要求清算的，纳税人应在收到税务机关书面通知的情况下，再按规定清算，也可以理解为不通知不清算。纳税人符合下列条件之一的，要自行进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销登记前进行土地增值税清算）；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 无论是自行清算还是要求清算，纳税人应当在满足条件之日起90日内或在收到清算通知之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。清算审核结束，税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。 1、应当进行土地增值税清算的项目 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。本项规定适用于房地产企业转让在建项目的情况，转让已进入建筑物施工阶段的“在建项目”，应当按“销售不动产”计算缴纳土地增值税。 （3）直接转让土地使用权的。转让土地使用权包括转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，都要进行土地增值税的清算。 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在规定日期内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关核准后，即可办理税款清算手续。在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。 纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，税务机关不予核准，将有关资料退回纳税人，并说明理由。 2、可要求纳税人进行土地增值税清算的项目 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。 例如：A项目总建筑面积为1万平方米，预售证不满三年，已签订合同，收取款项并开具发票的建筑面积为8300平方米。2010年7月销售一套房子，200平方米，签了销售合同，售房总额100万元，未开具发票。根据合同规定，属分期付款，已收到款项50万元，占销售额的50%。在这里，有两种处理方式： 第一种理解：按照220号文件第一条规定，应是确认收入100万元，已售面积200平方米，总已售比例达到85%，可进行清算。在清算中，扣除项目里税金的扣除，由于这100万没有开具税票，所以不能扣除相关税金。 第二种理解：220号文件第一条是确认收入额，不是确认收入，也就是在已确认为收入的情况下，才讨论的收入额以什么为准的问题。那么收入如何确定呢，土地增值税没有明确规定，如果按照企业所得税或营业税相关规定，在已确定为完工产品的基础上，收入应确认50万元，已售建筑面积100平方米，总已售比例只有84%，未达到比例，如果没有其他条件，则不符合清算条件。即使该项目符合清算条件，这笔收入也只能确认50万元，已售面积确认100平方米。 两种理解相差甚远，如果是按第一种理解，则对企业是相当严厉的，如果总局没有再补充，只能按第一种理解处理，因为税种之间的规定并不能通用。 开发项目达到上述标准的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算，未转让的部分在实际转让时再进行土地增值税的清算。 （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。此项规定主要是针对有的房地产企业借口整个项目未销售完毕而不进行土地增值税清算的情况，当取得销售（预售）许可证满三年时，税务机关可以要求企业对已经销售的部分进行清算。 （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。这是一项常规政策，企业在向工商行政管理机关办理注销登记之前，应当先与税务机关结清所涉及的所有税款，注销税务登记。 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应签发《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人在接到《土地增值税清算通知书》之后，在规定时间内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关，进入清算程序。纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。 （四）、土地增值税清算应报送的资料 （1）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表。 （2）辅助及证明材料。 1）项目竣工决算报表。 2）取得土地使用权所支付的地价款凭证。 3）国有土地使用权出让合同。 4）银行贷款利息结算通知单。 5）项目工程合同结算单。 6）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。 （3）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 税务师事务所按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 （4）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 二、土地增值税的清算审核 （一）、应税收入的内含 根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。 （1）货币收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、银行支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。 对取得的外币收入，应按取得收入当天或当月1日国家公布的外汇汇率折合人民币计算应税收入。 （2）实物收入。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。实物收入的价值一般要对这些实物形态的财产按公允价进行估价确认。 （3）其他收入。其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见，对其价值需要进行专门的评估。 扣除项目的确定 （二）、应税收入的确认 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 （1）、视同销售的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性资产交换等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入额按下列方法和顺序确认： 1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 2）由主管税务机关参照当地、当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 新准则规定： 不具有商业性质（内部处置）的，继续沿用以前的做法，即成本转帐、售价计税、不需要确认相应的会计收入、成本或损益。 例：某房地产企业将成本为100万元、市场价为150万元的新建商品商用于职工浴室，会计处理为： 借：应付职工福利费 100 贷：开发产品 100 所得税要调整。 具有商业性质（外部处置）的，改变以前的做法，需要确认相应的损益。（1、存货作销售处理；2、固定资产无形资产，其公允价值和帐在面价值的差额作营业外收支处理；3、长期股权投资，其公允价值和帐在面价值的差额作投资收益处理）。 上例若用该产品对外投资，则会计处理为： 借：长期股权投资 150 贷：开发产品 100 投资收益 50 所得税不需调整。 上例若用该产品换回一批价值150万元的建筑材料，则会计处理为： 借：工程物资 150 贷：主营业务收入 150 同时结转销售成本： 借：主营业务成本 100 贷：开发产品 100 （2）、自用房地产的税务处理 房地产开发企业将开发的部分房地产用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。 企业将开发产品出租，没发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不征税。这项规定明确了企业出租开发产品在征收土地增值税时不作为视同销售处理，在土地增值税的税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用，即不需要填报《土地增值税纳税申报表》。 （3）、政府代收费问题。 纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理： 1）、代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。 2）、代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 （三）、扣除项目的内含 土地增值税的税基是增值额，因此，要计算增值额，必须先确定扣除项目。房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括如下几项： 1、取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容： （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。 2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。 3）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。 （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用，即指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费、契税等。 2、房地产开发成本 房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （1）土地征用及拆迁补偿费。土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。 （2）前期工程费。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 （3）建筑安装工程费。建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的材料费、建筑安装工程费。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 清算项目可扣除金额=（多个项目共同成本费用÷多个项目可售总面积）×清算项目可售面积 （4）基础设施费。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 （5）公共配套设施费。公共配套设施费包括不能有偿转让的、开发小区内公共配套设施发生的支出。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理： 1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。 2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位，用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。 3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （6）开发间接费用。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 3、房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 4、与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 需要明确的是，财税字［1995］048号文件规定，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时因缴纳的印花税列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）允许在此扣除。 财税字［1995］048号文件第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 5、财政部规定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。在此应特别指出的是，此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用此项规定。这样规定是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常开发投资者的积极性。 （四）、扣除项目金额的确定问题 （1）、房地产开发企业未支付的质量保证金。 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 （2）、拆迁安置土地增值税计算问题 1）、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 2）、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 例如，A公司2008年5月开发某豪园属于城中村改造项目，该项目用地面积21000平方米，建筑面积31900平方米的住宅，可供销售面积29000平方米，其中用于安置“回迁户”村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对销售并于当月全部销售完毕。 该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入为14770万元。 该项目工程已竣工决算,开发成本6400万元，其中： (一)土地征用费及拆迁补偿费0万元。 (二)前期工程费700万元。 (三)建筑安装工程费3200万元。 (四)基础设施建设费1600万元。 (五)公共配套设施费200万。 (六)开发间接费300万元。 (七)向某公司借款的利息400万元。 计算如下： 第1：支付建筑施工等其他开发成本6400万元。 第2：拆迁补偿费支出：7900×7000=5530万元 （注意：这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平米的，而是整个楼盘的。需要在总可售面积29000平方米中分摊。） 视同销售收入：7900×7000=5530万元 第3：单位可售面积计税成本=（6400万＋5530万）÷29000＝4113.7931元/平方米。（注意：这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减拆迁户7900平米，不能以21100平方米作为分母，否则就会虚增成本） 第4：视同销售成本=4113.7931×7900=3249.8965万元 视同销售所得=5530-3249.8965=2280.1035万元 从上面的案例可以看出，安置回迁房是一定会产生视同销售所得的。很多人对“按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”的理解是视同销售收入等于视同销售成本，从而根本不用视同销售。 例如“拆一还一”100平方米，市场价值100万元，收入100万元，拆迁补偿成本也是100万元，暂不考虑流转税金，很多人认为，企业所得税处理100-100=0；土地增值税处理100-100-100×20%=-20万元。拆迁补偿不用交土地增值税,这种的观点是错误的。回迁房视同销售所得最后是否要土地增值税清算要看楼盘的销售情况。 （二）同样道理，如果是用购置房屋来拆迁安置同样会产生视同销售所得。将购房支出直接计入拆迁补偿费处理时，同样拆迁补偿费需要分摊，不能简单的按国税函【2008】828号文件所得税的规定，即：允许购入商品的视同销售收入按照购入价格确定，不能简单的理解收入=成本，没有土地增值税。国税函【2008】828号是企业所得税的规定，并且2010国税函148号强调：（国税函〔2008〕828号）第三条规定，企业处置外购资产按购入时的价格确定销售收入，是指企业处置该项资产不是以销售为目的，而是具有替代职工福利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税年度内处置。用购置房屋来拆迁安置没有替代职工福利等费用支出性质，是生产销售所必需的。 另外，这里需要注意的是，国税函发〔1995〕549号）规定：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税 。 （3）、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 （4）、房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 三、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 四、土地增值税的核定征收 核定应纳税额是针对纳税人的一部分违法行为导致税务机关难以查账征收税款而采取的一种补救措施。它也是一种征收税款的方式，是在正常的税款征收方式难以准确合理征收税款的前提下而采取的一种征税方法，对于保证国家税收及时足额入库、促使纳税人遵守税法规定正确纳税，具有一定的作用。根据《征管法》的有关规定，国税发［2006］187号文件规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的，是指该建账不建账，又不报经批准，擅自不设账簿的，属于违规行为，因此，除限期改正、逾期不改予以处罚外，采取核定征收。 （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。我国会计法、税法及其他经济法规对账簿等会计资料的保管、销毁有明确规定，纳税人擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料，属于严重的违法行为，除按规定处理外，税务机关有权核定其应纳税额。 （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。账目混乱是指账簿记载不清、账据不符、账表不符，原始凭证、记账凭证等资料散失不全，收入、成本、费用、利润失真，又无法查清的，除进行相关处理外，税务机关可以核定征收税款。 （4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。该条是指纳税人有经营行为，有纳税义务，不按规定进行土地增值税的清算，而且，税务机关责令清算，仍然拒不清算的，已经属于违法行为，税务机关除核定征收之外，还要对其处罚。 （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。此种情况是纳税人在纳税申报时，通过少报收入，多列成本、费用，减少计税金额，达到少纳税的目的，属于虚假申报，偷逃税款，税务机关应当根据情况核定征收，并予以处理。 核定征收是一柄双刃剑，一方面要求企业加强会计核算，及时准确地申报纳税。如果企业违反了《征管法》的有关规定，税务机关可以按规定对土地增值税采取核定征收。另一方面，也要求税务机关不得事先规定对企业的土地增值税进行核定征收。 二〇一一年一月 |
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