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土地取得成本和土地开发成本的区别

 老狗布鲁丁 2012-03-04

土地取得成本和土地开发成本的区别

 

土地取得成本就是开发商通过招、拍、挂等方式取得土地的价格,比如120/亩。土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(买方)缴纳的税费构成。在目前情况下,土地取得成本的构成,根据房地产开发取得土地的途径分为下列3种:
     1
.通过征用农地取得的,土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。
     2
.通过在城市中进行房屋拆迁取得的,土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。
     3
.通过在市场上购买取得的,如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地,土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等。

   
土地开发成本--指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
    1
、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
    2
、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。
    3
、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
    4
、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
   
场地平整
   
勘察设计
   
临时设施
   
桩基工程
   
土建安装
   
管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。
   
利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。
    5
、耕地占用税
    6
、耕地开垦费
    7
、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
    8
、占耕地教育附加费
    9
、新增建设用地有偿使用费
    10
、新菜田开发基金
    11
、出让金业务费
    12
、契税
    13
、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本。


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