中国土地矿产法律事务中心
问：城镇居民经与农村村民王某协商，在其农村宅基地上出资建房自住或出租，是否符合国家有关政策法律规定？所建房屋是否受法律保护？
答：现行商品房限购政策产生的“溢出效应”，使一部分购房需求以及投资需求“被挤出”后，逐渐把目光投向农村宅基地建房领域。据了解，一些大城市周边区县城镇居民经与农村居民协商，在农村尤其是有很大拆迁预期的农村宅基地上投资建房用于出租或自用，在当地已蔚然成风。这与一直被广为关注的“小产权房”或者“乡产权房”问题有相似之处，但也有很大不同。司法实践中，城镇居民购买农村小产权房合同一般被认定为无效合同，但对于城镇居民在农村宅基地投资建房用于出租或自用，但不主张土地产权的行为是否合法，实践中具有一定模糊性，需要结合有关政策法律规定进行综合认定。
从法律层面分析，《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”虽然城镇居民在农村宅基地投资建房用于出租或自用，没有涉及集体土地使用权转让问题，也无法办理宅基地使用证，但依据《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，城镇居民在农村宅基地投资建房用于出租或自用，其实质上取得了王某宅基地事实上的使用权，因此，该行为违反了《土地管理法》有关规定。
从政策层面分析，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）中对此作了更明确的规定。该通知第二条明确：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”原国家土地管理局在《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》（〔1990〕国土函字第97号）也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
近几年，国土资源部也先后发布文件，禁止城镇居民到农村购买宅基地。2004年11月2日，国土资源部在发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”2010年3月2日，国土资源部在发布的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》中再次明确，农村宅基地不得用于商品住宅开发。因此，城镇居民在农村宅基地投资建房用于出租或自用行为违反了国家土地管理有关规定，所建房屋因此不受法律保护。
