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投资房地产，只要有钱，蒙着眼也能赚大钱的时代已过去了，要成为下一波房地产市场景气的赢家，投资人必须用功了，什么是房地产本益比？如何计算合理的房价成本，都是未来有意投资房地产的民众所必须有的专业知识。 虽然投资房地产市场投资报酬高低的研判方法不少，但是，房地产的投资成本和房租收入相抵的本益比观念，仍然是评估房地产投资最根本的依据。 未来房地产适合中长期性持有： 房地产市场的暴利时代已经过去了，愈来愈多的国内建筑业者认为，未来的房地产市场大涨大跌的高度变动时代终将成为过去，未来的房地产价格走势，很可能呈现温和性的成长，所以，将来的房地产投资，较适中长期性的持有，短期性买低卖高的投机行为，并不可行。 合理价位可透过本益比评估： 因此，对于偏爱房地产市场，作为投资，保值用途的民众，应开始正视长期以来，多数房地产投资人所忽略的房地产固定收益面的评估，而从事任何房地产投资标物的合理投资价位，也可轻易透过房地产本益比的评估方法，就可研判合理的房地产价位在那里，而不会出现像目前，常常盲目投资「屋」超所值的情形。 许多基于中长期投资或保值的购屋民众，由于买进后，不会在一年半载内卖出，因此，必须依靠房租收入来补贴房屋贷款的利息支出，但是常常有对于所投资的房子，是否具有投资价值，而无法研判。 房租收益还原法评估依据： 房地产专业人士，在评估房地产，是否具有投资价值，都会采取常用的房租收益还原法来计算，作为决定投资价格是否合理的依据。 收益还原法，是以租金收益反推合理屋价，假设住宅房租年报酬率在3.5%左右，办公室租金报酬率约5.5%，店面租金报酬率约4.5%，则三种房屋的合理价计算如下： 住宅租金每月2000元，租金年报酬率3.5%，反推合理屋价 2000元／月×12月=24000元／年 24000元／年÷3.5%=685714元，此为住宅合理的房屋总价。 又如办公大楼的租金月租金1500元，租金年报酬率5.5%，反推办公室每坪合理售价。 1500元／月×12月=18000元／年 18000元／年÷5.5%=327272元，此为办公室合理售价。 用租金还原法可以了解，在适当租金的酬率下，可精算合理房价。 房地产本益比算法： 在股票市场上，有些着重基本面的理性投资人，在选择投资类股时，大多以本益比高低，作为决定投资的重要依据。而在房地产市场中，却很少人知道，这一行里，也有所谓房地产的本益比，它同样是一些注重中长期投资房地产的民众研判进出选屋的重要参考指标。 所谓「房地产本益比」，简单的说，既是「房价」和「房租」之比，和一般民众所熟悉的股市本益比不同的是，股票市场的本和益之间是一种单向的互动关系，是由益来影响本，换言之，当股利或股息升高时，股价马上跟着看涨，相反的，当股利或股息降低时，也会使得股价看跌。 而房地产本益比则呈现双向的本、益相互影响的互动关系，即房价一旦上涨，会带动房租随之上涨，同样的，房租行情若升高，也会刺激房价升高。 房地产投资专家指出，从事房地产投资的民众，在计算房地产市场投资标的物的本益比时，一向是和金融机构的存款利率作比较因为从事各项投资，如果获利率低于银行的存款利率，自然没有必要将钱从事有赔钱风险的投资，干脆把钱放在银行即可。 多数专业的房地产投资行家，在计算房地产本益比时，均以投资时的银行定存利率为计算的参考依据。 假设金融机构的一年定存利率为8%，再除以100%，即得出12.5%倍的房地产本益比标准的参考数字，这数字的意义是，当房地产投资人，在选择房地产为投资标的物时，年租金所得总合和房价相比较所得出的数字，高于12.5倍，则意味，不如把钱放在银行定存来的划算。 现在投资一间60万的房屋，每个月的房租收入2000元，一年房租总收入为24000元，拿60万和24000元相除，所得的房价、房租相比的房地产本益比为25倍，相较以银行一年的定存利率，所计算出的12.5倍，高出许多。 换言之，同样一笔资金，投资在房地产市场中，单单靠房租收入，必须25年才能完全回收，但是，存在银行，只要12年半即可完全回收。 假设在各种足以影响房地产景气变化因素都不改变的情形下，以目前的银行利率水平，所有房地产市场的各种类房屋的本益比，相较12.5倍，都偏高，不适合投资的。 |
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