国土部强推“小土地证”--20130128

国土部强推“小土地证”

2013年01月28日10:23 来源：中国房地产报 

　　国土部强推“小土地证”，涉及利益超过3000亿元 民众忽视开发商消极

　　■本报记者 张凤玲 北京报道

　　为自己的住房申办“小土地证”，这一被公众遗忘的权利再一次出现在人们的视野里。

　　2013年1月12日，国土资源部（以下简称“国土部”）给山西省太原市国土资源局下达了“死命令”：开展城镇居民住房土地分割权登记发证，2014年年底前必须在各城区范围内发放不少于1万本“小土地证”，不配合的房企将被列入“黑名单”，取消拿地资格。

　　“小土地证”全称城镇居民个人住房土地使用证，关系着亿万业主的切身权益，但却长期被公众忽视、被开发商消极抵制。正因为如此，太原市的“小土地证”颁发试点10年，至今收效甚微。

　　给城市居民确地权的“小土地证”推行之路异常难行，国土部的计划因此更为长远，“我们将继续推行‘小土地证’，计划在2020年以前，小土地证覆盖率能够达到30%。”国土部土地利用司相关负责人向记者表示。

　　但无论是太原“虚度”的10年光阴，还是12年前北京首次试点的夭折都让人们对“小土地证”的前景难以乐观。

　　颁证路举步维艰

　　2002年，太原市国土资源局开始试点给居民颁发“小土地证”，只要居民提供个人身份证明、《房屋所有权证》、《土地分割许可证》、购房合同、发票、契税票，就可以获得“小土地证”，但进程相当缓慢。

　　2012年，太原市国土资源局将任务具体下发到6个区域：小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区，但到年底时，结果仍不甚理想，其中晋源区国土资源局一本“小土地证”也没有颁发。

　　“目前太原市国有土地上房屋(包括住宅、商铺、写字楼等)大约共120万套，粗略地按照住宅占有比例为70%计算，太原国有土地上住宅起码在80万套以上，而办理土地分割的仅为8万多套，领‘小土地证’的仅有3万多套，可见‘小土地证’的覆盖率极低。”一位太原业内人士对此进行了估算。

　　这一数字让国土部门不得不加大了推行力度。太原市国土资源局进一步简化了办证程序，降低了办证费用等，一些区域国土工作人员更跟开发商沟通，推出了送证上门服务。据称，太原市国土资源局的目标是力争在本年度使“小土地证”覆盖率达到40%。

　　试点城市已然如此，其他城市的“小土地证”推广难度更可想而知。1月25日，记者致电江苏省、浙江省、广东省等地方国土资源厅后获悉：短期内“小土地证”试点还难以“扩围”。他们均表示，现在离土地70年使用年限尚远，所以现在试点感觉有些急，“但未来肯定会考虑，届时城市居民也会跟农村居民一样，具备了一定的地权意识。”广东省国土资源厅土地利用处相关负责人在电话中向记者表示。

　　缺证交易不合法理

　　对于很多业主来说，“小土地证”是个熟悉而又陌生的名词。在太原，即使“小土地证”推广工作已进行了10年，可多数人对“小土地证”能赋予自己怎样的权利和利益仍不甚了了。

　　据了解，按照规定，开发商在办理《国有土地使用权证》时缴纳的土地出让金，已经分摊在所出售的商品房中，因此在房屋出售且办理了《房屋产权证》后，开发商就应把自己手中的《国有土地使用权证》也分割给业主们。

　　北京市京鼎律师事务所律师杜兆勇告诉记者，根据《物权法》规定，只有“小土地证”和房产证同时具备时，房屋才能上市交易。“从法律意义上来说，如果没有小土地证，存量房买卖是不合法的，从理论上说，现实中的存量房交易只是住宅交易，是并不包含土地使用权的交易，这一部分涉及业主的权利和经济损失。”杜兆勇表示，这正是“小土地证”缺失的最根本“硬伤”。而目前虽然各地没有“小土地证”的房屋仍可以上市交易，但那是房产、金融部门要求不严的缘故，而房屋业主们将为此承担很大的风险。

　　而“小土地证”更重要的一项意义在于，根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权满70年后将自动续期，“届时土地使用权人需要凭借土地证办理续用。如果没有‘小土地证’，居民将无法享受这一权利。”北京市国土资源局土地利用处相关负责人告诉记者。

　　开发商是最大阻力

　　业主对自身权利的认识不足让“小土地证”一直际遇寥落，然而，现实告诉我们，开发商才是推行之路上的最大阻力。

　　据悉，太原工作停滞不前的主因就是开发商不配合——他们才能提供居民办“小土地证”必须的《土地分割许可证》。1月24日，记者以居民身份向太原市多家开发商咨询办证相关事宜，均未获理睬。

　　“主要是涉及权利和经济利益问题。”杜兆勇一针见血地指出，如果土地使用权未分割过户，即使业主已有了房屋产权，但开发商仍可以长期占有使用这块土地，比如办理土地使用权抵押贷款、办理规划变更等，甚至可能重新处理这块土地，从中谋利。

　　同时，因为“小土地证”含有公共部分的分摊面积，若不进行土地使用权分割，开发商还拥有土地使用权，就可以利用小区公共用地盖停车场、刊发楼宇广告等，获取本应属于广大业主的利益，“这部分至少有3000亿元，居民的利益没有得到应有的保护。”国土资源部土地整理中心内部人士粗略估算后告诉记者。

　　虽然前行道路漫长，但“小土地证”的未来十分明晰——国土部计划用七八年的时间将“小土地证”的覆盖率提升到30%。

　　但发了证并非就一劳永逸。其有可能暴露出的种种问题需要我们提前设想。据悉，“小土地证”在北京市碧水庄园项目的首次试点就夭折于后续问题的频出。

　　记者拿到的资料显示，碧水庄园的项目设计为纯独栋别墅，共688栋，分三期开发。2000年，国土部准备借鉴美国经验，将碧水庄园作为全国第一个试点，给这里的业主颁发“小土地证”。第一期别墅的业主们很顺利地拿到了“小土地证”，但问题很快随之而来：个别拿到“小土地证”的业主，开始将土地和房产分别进行买卖，从而导致碧水庄园出现私自买卖土地现象，然而，“根据我国的土地法律法规，土地是不能私自买卖的，试点的时候没有想到这样的后果。”当时参与试点工作的国土部领导向记者坦言。

　　于是，项目第二期，“小土地证”推广戛然而止。
        “在颁发‘小土地证’后，出现了很多问题，这些多要跟开发商沟通，而这并不是一个部委能够决定的。”上述参与试点的国土部领导同时指出。