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忠告三： 关注购房合同中的三个关键点，即付款、过户、延期履行 大多数购房人都没有经过专业的法律培训，在签订购房合同时，两眼一抹黑，只会按照中介的要求填写，甚至整个合同内容的填写全部由中介代劳，自己只是最后签名了事。等对方发生了违约行为，才发现自己所签的合同漏洞百出，没有一条能维护自己的合法权益。 在整个购房合同中，有三个关键问题是非常重要的，只要大家把握住了这三点，基本不会出现严重的合同履行问题。 关键点一，购房款需要分几次支付，时间节点如何确定。以贷款买房为例，购房款的支付分为四次，依次顺序是定金、首付款、按揭款、尾款。相对应的时间节点是，签订定金合同时、签订购房合同时、办理完申请贷款及抵押手续后、入住并办理完毕物业交割。 最容易导致纠纷发生的是，卖方不配合办理银行按揭手续，卖方房屋不能及时办理抵押，卖方房屋不具备上市交易资格，买方公积金贷款数额不足以支付购房款，买方在入住后发现房屋存在严重的质量问题，卖方拖欠物业费无法与买方办理物业交割。 关键点二，过户时间的确定，这是卖方最关心的问题。因为一旦过户，自己的房产就成为别人的财产，每一个卖房人都担心钱房两空。 在实际的合同履行中，大多数人都会约定，只要买方支付了首付款就可以先期入住，而不是拿到房屋权属证书后再入住。 其实这样做容易激化矛盾，一旦买方后续房款不能按时支付或卖方房子无法顺利过户，双方的心态就会发生变化，买方认为自己已经进驻，不担心卖方将其赶走，卖方认为，虽然你住着但房子没过户，仍旧是我的，我随时可以将你赶走。 双方一旦具备这样的心态，就会出现两个极端行为，要么用过激的行为刺激对方加快履行合同，要么就是一直拖延合同不管对方如何催告，就是不着急履行合同。在这种情况下，矛盾极易形成。 关键点三，关于延期履行合同，对于买卖双方都可能会发生这种情形。但很多人所签的合同，都是由中介代填，中介为了快速成单拿到中介费，往往会避重就轻地填写合同违约责任，避免买卖双方长时间就违约责任"讨价还价"。 中介常用的方法是，要么不填全部划掉，要么填写的违约责任非常轻，不让双方过度关注。 为了避免在一方出现延期履行时，守约方无法维权，我们建议，在合同签订时，就付款时间、过户时间，做出明确约定并写明如超过履行期限，按日计算的延期履行违约金数额或计算方式。 如在合理期限内，延期履行方仍未能履行完毕约定的义务，守约方有权解除合同，并追究对方违约责任。 再次提醒大家，忠告三中所提到的这三个关键点，是合同的关键组成部分，买卖双方必须清楚地约定与其有关的内容，否则后患无穷。" |
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