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● 许丽卿就势论市kohlykg@sph.com.sg副总理兼财政部长尚达曼日前向市场人士大派“定心丸”， 言明政府暂时不会推出另一轮房地产降温措施。 尚达曼公开表示“不降温”， 说明本地房市火势仍可掌握， 不至于失控。 市区重建局刚在上周五公布的最新数据果然证明， 节节攀升的本地房价已开始踩煞车器。今年第一季， 无论是组屋或私宅价格涨势， 已远不如上一季。这要归功于政府1月间使出的降温狠招。 政府近年来推出一轮又一轮降温措施， 不停挑战一个又一个高度， 却始终无法扭转本地房市的牛市， 房地产无论价量均继续走强， 有“越打越强”、无视政府降温招数的怪现象。 直到今年1月政府推出最严苛的降温措施， 才让今年第一季的房价升势有煞车的迹象。最新一轮的降温措施确实奏效， 稳定房价涨势， 但房价并没显著下滑。 尽管第一季私宅价格上涨0.6％， 比去年第四季的1.8％涨幅放缓许多， 但仍比2008年第二季的巅峰水平高20.1％， 也比1996年的巅峰水平高17.6％。组屋的情况也一样， 虽然转售价在第一季上升1.3％， 比去年第四季的涨幅2.5％放缓， 但仍比去年第一季的0.6％涨幅高。 从市区重建局的房地产价格指数来看， 房价仍在上涨， 只是涨势放缓。 有人质疑， 最新一轮降温措施推出后， 发展商出尽各种法宝， 用折扣、送家具礼券或印花税回扣等甜头来促销房子， 但数据却没有显示房价显著降下来？ 看来要等到房屋发展商（管制和执照）法在下半年开始生效后， 才能看到房价下滑。因为到时， 发展商都会以折扣后的价格报价， 而市区重建局的房地产价格指数将会出现显著调整。 房价不可能无止境往上涨， 在供求取得平衡时， 房价自然会降下来， 这才是市场的正常规律。一些房地产顾问公司已开始预测本地私宅价格， 在未来12个月内会下跌5％。但也有一些分析师仍认为， 房价在未来一年内还会持续稳升3％至5％。 之所以出现两极化的看法， 难道是市场上可供参考的数据不够全面， 以至于专家也无法捉摸市场情况？目前潜在供应量超过10万个单位 就以供应量来说， 其实市场上的潜在供应量仍非常充足， 目前市场就有潜在供应量超过10万个单位， 是政府自2001年开始提供有关数据以来的最高水平。其中8万8623个属于私宅单位， 另外1万1938个属于执行共管公寓（EC）。 但以买家进场“抢购”房屋的情况看， 还真让人以为本地房屋供应不足， 手脚慢一点的还买不到房子住。 专家尚且无法掌握准确的市场信息， 一般买家又如何能很好地判断房市走向？ 据了解， 好些发展商目前手头上都有数百到数千个单位的存货待清， 买家或许不知道那些在促销期间看来卖得红火的项目， 原来卖了两三年后， 仍有大量的积压单位待清。 未来三四年内， 本地估计还能增添超过11万个新私宅单位。其实， 今年本地私宅已进入建筑完工高峰期， 估计会有1万8400个新私宅单位完工。 而随着更多项目在未来两年内推出市场， 到时本地私宅价格料会趋软， 房市并将进入一个调整周期。这会是本地房地产牛市的终结吗？ 相比香港， 未来三四年内所提供的住宅单位为6万7000个， 远低于本地的供应量。当地的房市与本地不遑多让， “楼疯”现象不减， 港府也跟我们一样出“辣招”征收重税抑制炒卖， 却无法让房价下跌。因为房源少， 成交价一山更比一山高。高档公寓价格正触底回弹 新港两地的房市都是不易解决的长期问题， 但本地房市在几轮的降温后， 已略见成效。最新数据显示， 第一季的大众化私宅价格涨幅1.4％， 明显比去年第四季的涨幅3.8％低；另一方面， 高档私宅的价格涨幅0.6％， 非常接近去年第四季的0.7％涨幅。这个现象告诉我们， 早前离开房市的有钱人已回来， 高档公寓价格正在触底回弹。反观大众化私宅， 涨势显著放缓， 与过去的强劲涨势截然不同。在股市里， 这就是低价垃圾股被拼命炒高后， 开始被丢， 而高价优质股开始有人买进的现象。 房地产降温措施就如为一名发烧病人注射退烧药。在病人接受治疗时， 不应随便让病人停药， 而应该时时警惕这药物是否有副作用。而随着更多项目在未来两年内推出市场， 到时本地私宅价格料会趋软， 房市并将进入一个调整周期。这会是本地房地产牛市的终结吗？
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