物流地产如何做到“2-3年”的资金回收期

以安博（Pro-Logis）为例，它有三个业务板块，分别是地产开发板块、物业管理板块和基金管理板块，其业务模式是：

地产开发板块操盘地皮和在地皮上建园区，这要花一大笔钱（主要是土地款和厂房设备款），投资回报期的时间起点就从这算起。Pro-Logis开发物流园区通常面积不是很大，全球开发的物流园平均面积不到2万平米，国内小型3-5万平米，中型10-20万平米，很少有上千亩的园区，且基本采用分期开发（3-5万平米），因此一年多的时间就建完了。这是第一阶段。

第二阶段，物流园区建好之后，地产开发板块把成果交给物业板块来打理，这个打理期通常为1年，考核指标是把物业变为成熟的物业。

第三阶段，物业板块把物流园区打理为熟业之后，“卖”给基金板块。“卖”的正确说法，其实是基金板块组织投资者募集资金，收购物流地产（当然不仅仅是收购Pro-Logis的），这个过程相当于完成了一次销售，即回笼了资金。很多时候，地产开发板块并不全“卖”，会持有一部分，这样的话，资金回笼要长一些。还有一种情况，也是“卖”，但不是“卖”给基金板块，而是卖给第三方获取溢价，如物流企业、生产制造企业和零售商。这个阶段主要是交接与支付，也就是个把月的时间。

需要说明的是，物业板块将园区“卖”给基金板块后，物业板块仍被委托管理园区的物业，只是物业费不归物业板块所有，只收取服务费。基金板块也有收入，主要是基金的管理费和分红。

这样，经过三个阶段，“2-3年”的时间即可资金回笼。说到这里，可以把问题说清了，但还不够有内涵，再挖一挖。

我们发现，基金板块是否接收物流园区，取决于这个园区的物业是否成熟，因为只有成熟的物业，基金板块才会在接下来的十年有源源不断的收益，且风险降到最低。而判断一个物业是否为熟业，在于物业的高出租率和稳定的租金回报率两项指标。

在第一阶段，园区到封顶时，Pro-Logis的物业出租率可以达到60%以上。在第二阶段，物业出租率可以达到90%以上。这里有必要谈一下空置率的问题，国外的成熟经验是，在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会被全部淹没。中国本土的园区通常在60—80%之间的水平，这样的水平是难以在10年回笼资金的（当然低质的农民仓不在此类）。

Pro-Logis为什么有如此高的出租率？因为Pro-Logis在全球拥有庞大的、高质量的客户群体，世界1000强企业中有一半是它的客户，且这些客户回头率很高，可达50%以上，因此Pro-Logis能够以最快的速度把物业填满。

除了高出租率，Pro-Logis的租金回报率也比较高，通常控制在7%+。Pro-Logis背后有很多基金在驱动，如美国消防基金和养老基金，这类基金都属于长线投资，追求保值，要求不高，只要比银行利率高就可以（通常在4%左右）。更重要的是租金回报率非常稳定，这源于Pro-Logis的客户租约都很长（一般是3—5年一签约，有的甚至更长），Pro-Logis对租金有长线的考量，市场的变化对其影响较小，保障了出租收益的稳定。

正因为以上这两点，Pro-Logis的物业板块可以在最短的时间内把物业变作熟业，再把熟业“卖”给基金板块，完成资金回流，之后地产开发板块开始新的周转。

总结一下，我们可以给以上取个名字，叫“基金驱动下的熟业转换模式”，这个至少带来了两个根本好处，一个是资金链之门大开且有张力，一个是争取到了更多的时间。这两个好处都是物流地产扩张和规模化的利器。

再引申一下，提及物流地产，99%的人都认定是重资产运营无疑，但这种基金模式下的高速的周转、快速的扩张和稳定的回报，却是处处可见轻资产运营的影子。

至少，较短的投资回报期和较稳定的投资回报率，是投资者最关心的。

可以说，“基金驱动下的熟业转换模式”才是Pro-Logis的王道，它提供了一个解决资金链和时间变现的可行路径。当然，这种模式也有风险，2008年Pro-Logis折戟中国就做了最好的注脚，但这也无法否定其强悍的逻辑，2011年Pro-Logis的涅槃重生证明了一切。