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小吃店开店店面租赁要注意什么问题

2014-02-24  郝学馆

  (一)合理确定和判断房租

  合理确定和判断房租是签订房屋租赁合同最为重要的方面。确定房租的方法是将房租年租金转化为单位面积日租金,通常为每日每平方米租金。计算方法为:

  每日每平方米租金=年租金÷(店面面积×年工作日)

  例如一个100平方米的小吃店,年租金为10万元,年工作Et按照每年350天(考虑到某些特殊假期,如春节,以及其他一些不确定的营业因素而到来的营业时间减少)计算,那么租金就是:每日每平方米租金=100000÷(100×350)=2.86[形(m2·天)]。

  在计算出上面的每日每平方米房屋租金后,你可以将计算出来的金额与目标区域中的其他店面做比较,计算出目标区域内条件相近店面的平均每日每平方米租金额,就可以知道你所看中的店面租金出价是否合理,如果过高,就要通过谈判尽量使之降至平均价格左右;如果低于平均租金价格,那么租金就基本可以认可。


  (二)签订房屋租赁合同注意的问题

  在确定价格之后,就是签订房屋租赁合同。房屋租赁合同是获得保障的法律依据。在签订房屋租赁合同时,应着重注意以下问题:

  1.房屋产权

  首先你要弄清楚谁是铺面真正的拥有者。有些铺面的出租者往往不是真正的业主。如果你直接和业主打交道,就可以避免一些不必要的纠纷发生。

  和你打交道的人可能具有如下不同的身份,如果你在租铺面时没有弄清对方的真实身份,贸然和后三种人签订合同,极有可能掉入陷阱——真正的业主、受业主委托的中间人、原来的承租人、和铺面毫无关系的骗子。

  如果房屋出租者不是真正的业主,则须查明出租者和业主之间的合伙协定和合约履行情况,并把与业主沟通协商后的情况列入新合约内。不然,会引起纠纷甚至上当受骗。如果你要租的铺面较大,涉及的金额较多,这就更要小心为妙了。

  2.合同内容要详细完备

  在签订租赁合同时,内容一定要详细完备,特别是在涉及双方的权利和义务时更是不能马虎。对租赁者来说,主要有约定租金金额及今后租金的变动方法;有权在不破坏铺面总体结构的前提下,按自己的意愿对店面进行装修;业主应保证铺面正常的供电供水;业主因不可抗拒的原因单方面中止租赁关系,要给予合理的补偿;铺面如遇拆迁,应提前通知承租人;合同到期后,在同等条件下享有续租优先权。

  3.确定合同的有效期

  开小吃店是一个长期的经营行为,合同签订的时间当然是越长越好。不过,签订长期合同也有一定风险,如果开小吃店后经营业绩不理想,要想换地头就会受到合同的制约,如果你单方面中止合同,可能就会损失保证金。所以,你在处理有关合同有效期的问题时,当三思而后行。

  投资者可以约定店面的转租条件。这样可以在租赁期未满时,若遇到经营亏损或不可预料情况影响经营时,承租方可以通过转租减少损失。

  4.租金和支付方式

  双方要明确租金包括的范围,如附加面积和附属设施等,编制清单,注明完好程度,作为租赁合同的附件。我国目前的惯例一般是先支付租金,这对承租方来说,意味着先期投资或占用流动资金。最理想的是先支付一个月的租金并交纳一个月的押金(www.cyone.com.cn/),以后按月支付租金,租赁期限届满时如不续租,由出租方退还押金或最后一个月不再支付租金;其次为按季支付或半年支付一次租金;最好不要按年支付租金,那样的话,资金占用量太大。

  5.其他租赁形式

  (1)与房主联营

  这是房屋所有者与经营者联合经营的一种形式。联营,同样要签协议,内容大概应该包括以下一些内容:经营项目、投资比例及分红比例,参加联营的人员名单及数量、分配等。但要注意,不能以假联营代替租赁,否则说不定税务部门会上门找你们的“麻烦”的。

  (2)分租店面

  若你非常垂青于黄金地段,而又苦于资金不足,那么分租店面的方式说不定能助你一臂之力。通常在车水马龙、人气汇集的热闹地段开店,成功的几率较高。小吃店若设在车站、夜市、电影院附近,就至少占了七分地利。这么好的黄金地段你可以大胆同别人分租,既享黄金地段之福,又不至于投资太大。当然,找合租方时一定要找能和你兼容的业种,能互相促进经营最好。

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