西安市房地产开发企业土地增值税清算实施办法来源:未知 作者：c 日期：10-07-18
西安市房地产开发企业土地增值税清算实施办法 第一章 总则 第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》和《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》及有关文件的规定，制定本办法 第三条 土地增值税清算以纳税人在房地产所在地或机构所在地(已销售完毕的在机构所在地)地方税务机关(下称主管地税机关)初始填报的《房地产开发项目登记表》中房地产开发(转让)项目为对象进行清算对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他商品房的，应分别核算增值额不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定(注：普通标准住宅依照《西安市房屋管理局、西安市财政局、西安市地方税务局关于公布西安市享受优惠政策普通住房标准的通知》(市房发[2005]109号)文件规定界定，即1、住宅小区建筑容积率在1.2以上;2、单套建筑面积在144平方米以下;3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下) 第四条 纳税人或税务机关委托税务师事务所审核鉴证清算项目并取得《土地增值税清算税款鉴证报告》的，还应在报送有关资料的同时附送税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》税务师事务所按照《土地增值税清算鉴证业务准则》(参见国税发[2007]132号,以下简称《鉴证报告》)的规定出具的鉴证报告，地税机关应当受理 第二章 项目和清算条件 第五条 取得商品房销售(预售)许可证转让房地产并取得收入的房地产开发企业分开发项目于商品房销售(预售)许可证取得30日内到房地产所在地主管地税机关办理房地产开发项目手续，提供房地产开发相关资料并填报《房地产开发项目登记表》(详见附件1) 第六条 符合下列情形之一的，纳税人应在办理房地产开发项目手续后，在主管地税机关办理土地增值税清算手续： (一) 房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (二) 整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (三) 直接转让土地使用权的 (四) 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算 手续的; 第七条 符合下列情形之一的，主管地方税务机关可要求纳 (一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; (三)地方税务机关认定有可能造成税款流失，经县级以上主管地方税务机关批准清算的开发项目; (四)省级地税机关规定的其他情况 第八条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租年限在一年以上再销售的，销售已自用或出租部分商品房应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算范围 第九条 按照本办法第六条规定清算条件之日起90日内到主管地方税务机关提出土地增值税清算申请(详见附件2)(对于1994年1月1日至间取得商品房销售(预售)许可证转让房地产并取得收入的房地产开发企业分开发项目，由主管税务机关直接确定是否进行清算，并按本办法第十条规定办理其他手续) 第三章 清算申报、申请与受理第十条 凡按照本办法第六条、第七条规定应进行房地产开发项目土地增值税清算的纳税人，主管地方税务机关原则上在收到纳税人清算申请或主管税务机关确定应清算之日起10日内制发《土地增值税清算通知书》(详见附件3)，对于经市局确定由税务中介机构协助税务机关进行清算鉴证的，税务中介机构在《土地增值税清算通知书》中明确委托中介机构名称(对于1994年1月1日至间取得商品房销售(预售)许可证转让房地产并取得收入的房地产开发分开发项目符合清算条件的，主管税务机关在7月31日前制发《土地增值税清算通知书》) 主管地税务机关将达到清算条件房地产开发项目自制发《土地增值税清算通知书》5日内将《房地产开发项目登记表》及《土地增值税清算通知书》复印件上报市局(前项目只报送《土地增值税清算通知书》复印件) 第十一条 纳税人在接到主管地税机关制发的《房地产开发项目土地增值税清算通知书》之日起90日内，按照《土地增值税暂行条例》及其他相关规定进行清算自查并在自查后办理清算税款纳税申报手续(1994年1月1日至间取得商品房销售(预售)许可证转让房地产并取得收入的房地产开发分开发项目符合清算条件的清算自查时间为2008年6月30日前)对于纳税人在规定期限内进行清算自查申报缴纳的土地增值税不加收滞纳金和罚款，对于纳税人清算自查期限外经过税务机关查缴的税款按照《税收征收管理法》相关规定处理 第十二条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应同时向主管税务机关提交如下资料申请办理土地增值税清算，并填写《土地增值税清算材料清单》(详见附件4) (一)房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表(详见附件5); (二)项目竣工清算报表，当期财务会计报表(包括：损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等; (三)国有土地使用权证书; (四)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证、合法票据及国有土地使用权出让或转让合同; (五)清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单; (六)能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同; (七)销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式 ，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等; (八)清算项目的工程竣工验收报告; (九)清算项目的销售(预售)许可证; (十)与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、预缴土地增值税等; (十一)有税务中介进行清算鉴证的，税务师事务所出具的《土地增值税清算鉴证报告》 (十二)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等 第十三条 纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格，并按规定缴纳税款;纳税人在进行清算后应按照土地增值税税款计算的要求将收入;取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金等各扣除项目数据及相关票据进行准确统计、汇总、装订并摆放整齐以方便税务机关或税务中介机构进行检查和鉴证 纳税人或税务机关委托税务中介机构进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息 第十四条 主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料及或有的《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料对纳税人提交的申请材料齐全并缴纳税款的，主管税务机关应予以受理土地增值税清算申请，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(详见附件6)转入纳税申报后的清算审核程序对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应要求纳税人先行按照清算自查申报数据缴纳税款并退回纳税人重新修改或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》(详见附件7)，待清算资料补充完整后，转入清算审核程序 第四章 清算审核 第十五条 税务机关清算审核时间原则上自制发《房地产开发项目土地增值税清算通知书》之日起60日内完成清算审核工作，不含税务机关要求补正资料时间(对于由西安市地方税务局委托税务中介机构协助主管税务机关进行清算鉴证，鉴证工作原则上自制发《房地产开发项目土地增值税清算通知书》30日内完成)第十六条 主管地方税务机关及受纳税人或西安市地方税务局委托从事清算鉴证业务的税务中介机构应认真审核、检查纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效;对各扣除项目相关资料进行重点审核对税务中介机构出具的《鉴证报告》，主管税务机关要进行认真审核，对符合要求的《鉴证报告》，基层税务机关可以采信 第十七条 主管地方税务机关对纳税人提请清算的房地产开发项目进行清算审核，并向纳税人出具本局审核意见，并按本办法三十条规定补缴税款、滞纳金、罚款本局清算审核意见及或有的《鉴证报告》在审核意见出具10日内报市地方税务局市局将对主管局意见及或有的《鉴证报告》进行和复核，对政策适用错误或税款计算有误的，定期进行通报并安排稽查局对相关开发项目重新进行检查 第十八条 纳税人对主管地方税务机关或税务中介机构出具的《鉴证报告》有异议的，可向市地方税务局提出复核申请，由市地方税务局进行清算复核重新清算不影响税款的正常缴纳;经重新清算发现确有失误的，市地税局将责令主管地税局纠正并办理相关手续 第十九条 清算项目销售收入的确定销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用 对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定 对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定 第二十条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除;对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除;各项预提(或应付)费用不得包括在扣除项目金额中具体有： (一)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 (二)对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等支出 (三)对开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%计算扣除对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除 (四)与转让房地产有关的税金及附加，即营业税、城建税、教育费附加 (五)财政部规定的其他扣除项目 第二十一条 房地产开发企业建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用 第五章 清算管理第二十二条 主管税务机关要认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算的，应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》(详见附件8)，待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续 第二十三条 主管地方税务机关在清算审核工作中，发现纳税人有下列情况之一的，应采取核定征收率的方式，进行清算，征收税款 (一)依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的;或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的; (二)擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的; (三)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的; (四)纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的; (五)对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的; (六)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的; (七)未按规定的时间提交清算补正材料的 第二十四条 土地增值税的核定征收率应高于预征率同时采取分类确定的原则，具体比例由项目所在地主管税务机关报市地税局核定 第二十五条 对由市地税局确定核定征收的房地产开发项目，由主管地税机关在5日内制发《土地增值税清算终止核准通知书》(详见附件9)及《土地增值税核定征收通知书》(详见附件10)，并按照市局核定征收率及时征缴税款第二十六条 主管地方税务机关经过清算审核后，未发现纳税人清算申报相关数据资料有问题的，应对纳税人申请的清税项目予以核准的，应向纳税人开具《土地增值税清算核准通知书》(见附件11)，并在10日内上报市地税局 第二十七条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按照规定进行土地增值税纳税申报，扣除项目金额清算时单位建筑面积成本费用乘销售或转让面积计算 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积 第二十八条 对进行土地增值税清算后应补缴税款的纳税人，自主管地税务机关清算审核完毕之日起30日内到主管地税机关缴纳税款 第二十九条 经主管地税务机关清算审核后，需办理退还土地增值税手续的，依照相关制度规定办理退抵税手续并在审核意见出具后10日内报市局 第三十条 主管地税机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料按照有关制度规定合并立卷对于分期开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档 第六章 对中介机构的管理 第三十一条 对于1994年1月1日至间，取得商品房销售(预售)许可证转让房地产并取得收入，符合本办法第六条、第七条规定清算条件并由地税机关确定进行清算的部分房地产开发项目，西安市地方税务局将聘请税务中介机构协助税务机关进行清算鉴证(具体清算项目由市局统一确定)清算鉴证费用由市地方税务局统一支付 第三十二条 中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况 第三十三条 中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考，并接受税务机关对清算鉴证工作的查验核实 第六章 清算处罚 第三十四条 对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚 第三十五条 主管地税机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现税务中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报;凡对被通报的中介机构出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可 第八章 附则 第三十六条 本办法所涉及各文书和表格均在附件中列举 第三十七条 此前规定与本办法不一致的，按本办法执行 第三十八条 本办法自下发之日起开始执行 附：1、房地产开发项目登记表 2、土地增值税清算申请表 3、土地增值税清算通知书 4、土地增值税清算材料清单 5、土地增值税清算纳税申报表 6、土地增值税清算受理通知书 7、土地增值税清算补充材料通知书 8、土地增值税清算中止核准通知书 9、土地增值税清算终止核准通知书 10、土地增值税核定征收通知书 11、土地增值税清算核准通知书 |
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