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违反法律法规的强制性规定签订的土地使用权转让合同效力如何认定？
对于土地使用权转让合同纠纷案件 , 首先要明确被转让的地块的土地性质。根据我 国《城市房地产管理法》及相关行政法规的规定 , 国有土地使用权进入市场的前提条件是国有土地必须经过出让 ; 农衬集体所有的土地则必须在经过国家征用后 , 以国有土地使用权出让的方式进入市场。因此 , 土地使用权转让合同纠纷案件中的转让方 , 必须首先已以国有土地使用权出让的方式取得国有土地使用权。具体的标志就是《城市房地产管理法》第三十八条规定 :1. 签订《国有土地使用权出让合同》 ;2. 支付全部土使用权出让金 ; 3. 取得国有土地使用权证书。按照法律的文义 , 这三个条件是缺一不可的。因此 , 对于土地使用权转让合同纠纷案件来说 , 查明这三个事实是正确处理案件的先决条件 , 否则极易造成事实不清。通过这三个事实 , 可以确定转让方是否对其所转让的地块拥有合法的使用权 , 因而也是确认转让合同效力的关键事实。 对于房屋建设工程 , 需要查明的另一个重要事实就是转让方的开发投资总额和在转让地块上的资金投入额。转让方必须按照出让合同的约定进行投资开发并完成开发投资总额的25% 以上。法律的用意在于要求国有土地使用权人自主开发 , 限制转让 , 从而最大限度地杜绝开发商炒卖土地 , 减小社会上房地产开发活动中有害的无效成本 , 取得较好的社会效益。因此转让方转让国有土地使用权必须受到法律的限制 , 满足法律规定的转让国有土地使用权必须具备的条件。这里又涉及四个事实 :1. 转让方的开发投资总额 ; 2. 转让方已经投入的投资开发数额 ;3. 投资额是否完成了开发投资总额的 25% 以上 ;4. 转让方是否按照出让合同的约定进行了投资开发。这些实际上都是《城市房地产管理 法》第三十八条第一款第 ( 二 ) 项规写的转让条件。其重要性并不亚于前款第 ( 一 ) 项的规 定 , 同样对转让合同效力的认定有绝对性影响。 另外 , 我国实行土地使用权转让登记制度和房地产成交价格申报制度 , 禁止未经登记申请和批准私下转让土地。人民法院应当审查转让合同双方是否有规避法律的行为。具体规定有 : 按照《城市房地产管理法》第三十四条的规定 , 国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产 , 应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价 , 不得瞒报或者作不实的申报。第六十条第三款规定 , 房地产转让时应当向政府土地管理部门申请土地使用权变更登记 , 更改土地使用权证书。《土地管理法》第十二条也规 定 , 变更土地权属和用途的 , 应当办理土地变更登记手续。第七十三条规定 , 买卖或者以 其他形式非法转让土地的 , 由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得。国务院《土地管理法实施条例》第六条也规定 , 依法改变土地所有权、使用权的 , 必须向土地所 在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请 , 由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。 |
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