一宗土地过户案件引发的思考

一宗土地过户案件引发的思考

2014-06-25 14:02:00    来源： 中国国土资源报网    作者：夏 侥

2013年5月，李某等三原告将其位于A县县城临街私房一栋（建筑面积约990㎡）以190万元的价格转让给买受人王某，并与其签订了私房转让协议。经双方当事人申请，A县房管局于2013年7月为其办理了房产过户登记手续。后因工作原因，原告委托张某协助王某办理土地过户登记手续，双方向被告A县国土局提交了办理土地过户登记所需的相关资料。被告受理后依照法定职权和程序对提交材料的真实性和合法性进行了实质审查，在确保无误的情况下办理了土地变更登记，并为王某颁发了土地使用权证。后原告与王某产生纠纷，遂以其本人并未向被告提出土地变更登记申请为由向A县法院提起行政诉讼，请求确认被告办证行为违法。目前，此案已经两审终审。

双方当事人已提出土地变更登记申请，被告颁发土地使用权证符合法律规定。

根据三原告与王某签订的《私房转让协议》，2013年5月，三原告将其所有的私房一栋以190万元的价格转让给买受人王某，三原告委托张某代为协助买受人王某办理房产、土地过户登记手续，并向其出具了授权委托书，其上已明确规定委托事项及范围，其中一项即是土地变更登记办理。A县房管局于2013年7月为买受人王某办理了房产过户登记手续。原告之一向某（李某之妻）在提交资料前到被告处口头提出了土地变更登记申请，后三原告委托代理人张某、买受人王某共同向被告提出申请并递交了办理土地变更登记所需的相关资料，包括《私房转让协议》、当事人身份证明、授权委托书、原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书复印件、相关契税凭证等。

被告根据原告及其委托代理人张某和买受人王某的申请及双方提供的资料，依据《土地登记办法》第九条、第十四条第一款第三项、第四十条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款之规定，经审查认为其符合申请条件应予受理，其申请资料齐全、形式合法，应予办理土地变更登记。

 

被告已尽足够审查义务，原告请求撤销国有土地使用权证的理由不能成立。

1、关于三原告是否委托张某办理土地变更登记及其效力如何的问题。

该份授权委托书上有李某的亲笔签名，对此其本人无异议。向某的签字虽不是其本人所为，但其丈夫李某代签时其本人在场，对此并没有提出任何反对意见，视为默示同意。另一原告李某某（二原告之女）虽未签字，但依据相关事实和法律逻辑推理，足已推定其知晓授权内容。首先，其作为家庭成员之一，对于房产及土地过户等重大事项的处分不可能不知；其次，李某某的身份证明、房屋产权证、土地使用权证均已依法提交，亦表明其知晓授权事项，即同意委托人代为办理；最后，双方当事人之前已在房地产管理局办理房产过户手续，当时该份授权委托书已提交，李某某也未明确反对。《土地登记办法》第十一条规定，委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。该条规定对委托代理人办理土地登记从法律层面进行了认可。另外，张某持该授权委托书已在A县房管局办理房产过户，三原告对此并无异议，也足已证明三原告对该授权委托书的效力是认可的，其合法性是毋庸置疑的。

2、关于被告是否已尽足够审查义务的问题。

关于《私房转让协议》。上有三原告的签名，且与其代理人张某提交的身份证明及相关权利证书权利记载人一致，更何况三原告对房产交易事实并无异议，因此其真实性和合法性应予认定。

关于授权委托书。原告诉称，不管是授权委托书还是《私房转让协议》，其签字均系原告之一李某代签，效力理应不予认可。对此被告认为：被告作为土地行政主管部门，其主要职责在于土地管理，被告并非专业技术鉴定部门，无权也没有能力对笔迹真伪进行专业鉴定，被告工作人员作为一个普通人，在没有专业知识背景的前提下是无法用肉眼直接看出笔迹出自一人之手的。

《土地登记办法》第九条第三款规定，申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。根据该条规定，确保提交材料的真实性是其一项法律义务，原告认为提交材料内容不真实并由此认为被告审查不严、登记不实的理由不能成立。

3、关于应适用何法律对被告之行为进行审查的问题。

被告认为，不管是《物权法》还是《城市房地产管理法》、《土地登记办法》，都涉及土地登记方面的内容，尽管其制定主体不一，在具体内容上亦存在些许差异，但其立法旨意和精神是一致的，其内容并无实质差异，即指导土地变更登记业务的开展，虽然其在法律层级上有所不同，法律效力上亦有区别，但有一点可以明确，即其内容只要不存在冲突，在实践中均可适用。另外，《土地登记办法》是由国土资源部制定的部门规章，其对土地登记业务作出的规定更为详细、更为具体，因此在实践中优先适用也遵循了“特别法”优于“一般法”的原则。

综上所述，原告与第三人均向被告提出了土地变更登记申请，其提交的相关资料真实齐全、形式符合法定要件，被告已尽足够审查义务，其办理土地变更登记符合相关法律规定，三原告请求撤销国有土地使用权证的理由不能成立。　

湖南省常德市安乡县国土资源局：