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案情
2011年9月，某工商局接到市委书记信箱批转的投诉，称一小区物业公司强制用户交纳煤气初装费。工商局调查发现，该小区系经济适用房项目，由县房管局负责建设。县房管局指定其下属的物业公司负责小区物业管理。在未征得小区业主同意的情况下，物业公司擅自和一家油气有限公司及设备安装工程公司签订了煤气管道铺设、煤气供应合同。物业公司在给业主办理入住手续时，要求业主交纳煤气初装费（与商品房煤气初装费相同），否则就不给房屋钥匙，此举引起业主不满。截至查处之日，当事人已收取83万元。 办案人员主要有以下三种意见。 第一种意见认为，物业公司的行为属于限制竞争行为。物业公司由县房管局指定，在经营上具有排他性，其行为损害了业主的自由选择权，排挤了其他经营者的公平竞争，构成限制竞争和滥收费用行为。 第二种意见认为，物业公司的行为属于违背购买者意愿的搭售行为。物业公司强制收取煤气初装费，是一种在商品交易中的搭售和附加其他不合理条件行为。 第三种意见认为，物业公司属于《反不正当竞争法》界定的滥用行政权力排除、限制竞争行为。县房管局属于政府机关，其授权的物业公司属于具有管理公共事务职能的组织。二者共同构成滥用行政权力排除、限制竞争行为。 分析 本案的重点是认定当事人是不是“其他依法具有独占地位的经营者”。这可以从以下两个方面判断：一是看其是否具有独占地位，二是看其独占地位是否依法取得。 根据有关规定，县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用房管理工作；经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下由居民自我管理。原国家计委、原建设部发布的《经济适用住房价格管理办法》规定，经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，开发成本中包含了开发项目前期工作所发生的施工通水、通电、通气费，水暖电气安装工程费及附属工程费。 在本案中，县房管局是经济适用房的管理部门，并指定了物业公司。在煤气管道安装和煤气商品供给这一特定市场中，物业公司具有了独占地位。物业公司强制收取煤气初装费行为，剥夺了业主自主选择商品的权利。同时，煤气管道作为经济适用房基础设施，初装费应该列入房屋开发成本中，物业公司的行为属于强制交易。 经营者的搭售和附加其他不合理条件行为是指经营者利用其经济优势，违背购买者意愿，在销售一种商品时，要求购买者购买另一种商品，或就商品的价格等进行不合理限制。本案中，某小区所建经济适用房在产品的面积、户型、功能、配套设施等方面，都同商品房存在着明显差异。对城市低收入住房困难家庭来说，经济适用房具有明显的优势，但这种优势是物业公司利用国家政策产生的结果，而不是作为独立的房地产开发经营企业自身产品差异化的结果。所以，物业公司不是搭售煤气商品和滥收费用行为适格的违法主体。 思考 县房管局是否构成滥用行政权力排除、限制竞争行为？法律禁止的是滥用行政权力排除、限制竞争行为。从一般意义上理解，滥用是指行为人在行使权利时，超出法律的规定范围，给他人和社会造成损害的行为。 在本案中，该小区经济适用房项目由该县房管局采取指定方式选择物业管理企业，属于违反法律规定范围行使职权。从形式上看，物业公司实施了限定住户购买、使用其指定经营者的商品和强制收费行为，但实质上行使的是县房管局经济适用房行政管理职权。物业公司超出法定的收费标准收取煤气初装费，作为经济适用房管理部门的县房管局却不加以制止，其滥用行政权力排除竞争行为和物业公司限制竞争行为结合在一起，破坏了公平有序的市场竞争秩序，并最终损害了消费者的合法权益，理应为法律禁止。 最后，办案机关依据《反不正当竞争法》第六条、国家工商总局《关于禁止公用企业限制竞争行为的若干规定》第四条第（六）项规定，认定物业公司构成限制竞争行为，作出责令改正并处罚款的决定。 □河南省新野县工商局 黄喜才 刘庆光 |
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