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下午3时，延吉东路长华绿苑小区阳光和煦，一片安详。“长华物业”的钱经理正站在大门口，与过往居民热情地打着招呼；小区保安忙着清扫地上的落叶；门房间外，小黑板上“友情提示”业主们尽快缴纳第四季度的物业管理费；2号楼里，修理工李师傅正帮居民更换已经锈烂的水表接头…… 看得出来吗？这是一个脱离物业、居民自管长达4年的小区。所谓的“长华物业”只是个“空壳”，称呼为“长华业委会”，似乎更贴切一些。 这个小区的自管之路，走得顺畅吗？居民们满意吗？业主自管方式，有借鉴和推广意义吗？ ■本报记者 毛锦伟 居民点赞：“管得挺好!” 长华绿苑的一组数据，让申城所有小区物业羡慕不已。这里，物业费收缴率高达99%；2014年还成功地将每平方米物业费提高了0.2元。居民的钱也没白交，小区看起来井井有条：晚间没有一辆车停到绿化带上； 入室盗窃率长期维持在零……这一切，都是业主自管的成果。 怎么将一个物业公司弃之不管的小区，依靠“1个经理、8个保安、2个保洁、1个修理工”管成如今这样？在小区2号楼5楼，记者找到了正在“监工”更换水表接头的小区业委会副主任王惠根，寻找答案。他将记者带到了业委会会议室，展示墙上张贴的自管制度。在他看来，小区能管好，其一是依靠成熟的自管制度；其二靠的是业委会成员的甘愿奉献。 长华绿苑的自管制度，简单来说，就是业委会全盘管理小区，大事小事“一把抓”。业委会负责收取物业管理费，随后雇佣经理、保安等管理小区。如何管？小区居民成立了5个志愿者小组，分别从小区日常管理的设施、卫生、治安等5个方面出谋划策。而为了监督“实权在握”的业委会，小区还成立了“监事会”，负责监督各项资金的使用。自管制度中约定：5000元以上的工程须走业主征询程序，同时到监事会备案，接受监督。 由于工资由业委会发放，保安、保洁等人员“叫得动”。志愿者小组提出的改进需求，很快就能得到落实；各种设施器材业委会亲自购买，费用也节省了不少。几年下来，物业费不仅够用，每年还能结余10余万；小区出现矛盾，用集体智慧来解决。几年下来，小区管理的改进，230户居民有目共睹。 模式多种，却皆有隐忧 在杨浦区，近年已有近30个物业“抛盘”小区开始尝试自管，不过办法并不一样。 已自管6年的五角场大诚花苑，走的便是另一条路。管理小区的，是几位热心居民组成的“自管小组”，收钱用钱、招人、日常管理，都由小组操办。而业委会职能不动，仅是从代表居民监督物业，变成了代表居民监督“自管小组”。相比长华绿苑的模式，大诚花苑的模式要简单得多。但听居民说，小区管得也相当不错。 尽管自管模式各有不同，但无一例外都遇到了相同瓶颈：承担管理主体的无论是业委会抑或“自管小组”，都仅仅是社会组织，缺乏“法人”身份，无法获得工商、税务、劳动、房管等部门的认可。于是，收物业费无法出具发票、聘用人员无法签订劳动合同、想要修缮没有资格动用维修资金。所以，几乎所有的自管小区，聘用的都是退休人员； 小修小补全靠停车费等公共收益。若不涉及大修，自管尚能将就；一旦涉及大修或需动用维修资金，便束手无策。 不仅如此，更大的隐忧在于“人”的因素。“自管”高度依赖于热心人士，以退休居民为主，他们满腔热情，愿意奉献出时间和精力来为小区事务奔波，且洁身自好不求回报，但鲜有年轻业主愿意参与进来。能否找到“接班人”维系自管、接手的人能否做到公开、透明，都是未知数。自管模式的实现如果仅仅建立在居民自愿、无偿服务的基础上，一旦“后继无人”，难免出现“穿新鞋走老路”的局面。 鼓励自管，但需完善制度 分析被“抛盘”的物业，大抵可总结出两条规律：其一、小区体量小、户数少，居民在300户以内；其二，物业费低廉，如每户每月仅收取几十元的售后公房，或者每平方米1元左右的商品房小区。物业公司进驻后，管理成本高，而收益差，只能撤离。 那么，能否让附近小区的物业公司，在管理自己小区时“托管”被“抛盘”小区？长华绿苑在2010年遭遇“抛盘”后，曾请过阳厦、冬迩两家物业公司托管。两家公司托管后，均发现无法维系，要求上涨物业费，但业主却以小区管得不好为由拒绝。托管物业也相继撤离，最终才选择自管。 杨浦区社会建设工作办公室的一名负责人认为，对于被“抛盘”小区来说，自管是最合适的路，有效性已毋庸置疑。但该负责人介绍，几乎每个小区的自管之路都非一帆风顺，也并非每个小区都能通过自管来管好，一些小区更在自管和聘请物业之间反复。究其原因，就在于上述的瓶颈、难题迟迟得不到解决，“自管的难点在于如何持久。” 该负责人建议，自管模式首先要解决的，就是如何把“无偿服务”变为更具可持续性的“有偿服务”；其次，牵扯到钱的问题，就得有相关财务及监督制度，对于“自管小组”或业委会的权力监督也需要有新方法、新模式。这些，都需要政府出台指导性的规范意见，从制度上解决自管的合法性和持续性问题。 记者手记 呵护好“基层自治”萌芽 “自管”和“自治”，一字之差，却有紧密联系。自管能否管好，取决于居民是否有参与意识，是否有自我管理的自觉。而这些，正是基层民主自治的重要素质。反过来说，基层民主自治发展得充分，“抛盘”等一系列社区矛盾发生时，自管水到渠成，矛盾迎刃而解。 今年市委一号课题是“创新社会治理、加强基层建设”。居民区是基层治理的末端，创新和完善社会治理体系，落实到居民区，一个很重要的内容便是基层民主自治。具体而言，是发动组织群众，依靠自治手段，推进基层治理。从这个角度而言，小区自管，培养了居民的参与意识，使居民懂得通过民主协商来解决社区矛盾，推动了基层民主自治的“发育”，更符合社区治理体制改革的要求。 采访中，杨浦区长二（1）居委会书记说：“有些事仅靠小区一己之力难以胜任，争取政府的支持非常重要。”实现小区居民自管，居民自发提动议，政府引导、推动，无疑是最佳选择。 近年来，抛盘小区愈来愈多，希望物业管理部门珍惜自管这一“撬动”基层民主自治的好机会，及早开展相关工作，广开渠道、引导推动居民自觉自治，最大限度给社区带来实惠的创新管理模式。 |
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