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陈凤山，自由人一枚，年过不惑，心若赤子。自设座右铭曰:“日进一步，终将千里”、“持平常心，作非常事”。多年来，用心推动业主自治实践和物业管理变革，已发表研究和随笔文章近40万字。现为多个业委会、政府担任顾问，兼任若干机构的研究员和特聘专家。因执着于业主维权获得2011年度中国正义人物。 这世上，有很多看似天经地义的事情，实则是经不起推敲；而有些离经叛道之举，却是拨乱反正、正本清源。比如，业主大会收物业费这事儿，褒扬者有之，贬义者也有之，立场针锋相对，观点各执一词。 据当地媒体报道，12月20日，深圳市福田区南天一花园小区召开第十七次业主大会，在辖区街道办等主管部门的监督下现场唱票并公布表决结果。这次会议共表决通过四项议题，其中修改与中航物业公司签订的《物业服务合同》，增设“小区的物业服务费由业主向业主大会交纳，再由业主大会拨给物业公司使用”条款，在当地引发轩然大波、争议四起。有媒体称之为“创新之举”、“吃螃蟹”——业主普遍认同业主大会代收物业费能避税，物管行业和法律界人士则表示，业主大会不具备法人资格，无权代收物业费。[1] 其实，这不是个新鲜话题，类似的新闻及争论可以追溯到很多年之前。这次南天一花园引发争议的，与以前稍有不同的是，把惯常的业委会收取物业费改为业主大会收费——在现有的制度环境下，无论是业主大会收费，还是业主委员会收费，其实本质上没有区别——其实质都是实现了物业服务合同的甲方收费。但这对于一些物业行业立场的物业人和法律人来说，却是绝对的大逆不道——业主大会也好，业主委员会也罢，凭什么收费！你有发票吗？你有主管部门吗？你是法人组织吗？你有抗风险能力吗？还有，你有法定权利吗？ 在我看来，这些问题都不是问题。其一，发票，税务局可以代开；其二，住建部门究竟是不是业主委员会/业主大会的行业主管部门，虽说不甚清楚、尚存争议，但业委会的日常监督职责，是明确的；其三，没有法律规定，只有法人组织才能收费；其四，从抗风险能力看，业主委员会或业主大会远远高于物业公司。一线城市的房价基本都在几万元一平米，业委会委员的房产价值之和大约可以与小区物业费年收费额相当了。而除去个别大型的物业公司，有多少物业公司的注册资金达到几千万元？其五，《物权法》没有直接规定业主大会或业主委员会有收物业费的法定权利，但是却规定了业主有自行管理的权利。这也就意味着，业主可以自行归集物业费，而这也必然导出业主大会或业主委员会收费的权利。 之所以业主大会收费会引起这么大的争议，归根结底其原因还在于物业管理制度本身存在问题。前期物业管理阶段，业主组织缺位，由物业公司收费似乎是迫不得已；业主大会成立后，由于路径依赖的心理或缺乏责任担当，或者是配套制度不充分——比如业主组织没有发票、不能税务登记等等，导致依然让物业公司收取物业费。天长日久，物业公司似乎真的把收取物业费当做自己的天然使命了。殊不知，这其实是先天不足的物业管理制度所伴生的制度病。甚至，曾有律师著文痛斥物业公司收物业费是物业管理困境的“罪魁祸首”。 业主大会或业主委员会收物业费，究竟好处何在呢？简单而言，可以业主大会或业主委员会收取物业费，可以理顺物业服务市场的甲方乙方关系；同时，合同甲方可以彻底掌控物业费的管理和使用，避免物业公司将物业费作为“无息贷款”，用于物业服务之外的业务。 进一步讲，第一，可以强化业主的交费意识，培养自我治理的主体意识；第二，避免业主与物业公司之间的收费矛盾，让物业公司集中精力于提供服务；第三，不用缴纳营业税，节省了物业费的无谓开支。除此之外，还可以节省物业公司雇佣收费人员的人力成本，或将原来的收费员改聘为业主委员会的专职秘书，增强业主自治的工作能力。更重要的是，可以明确交纳物业费是业主的成员义务，不可抗辩。这样，就可以避免欠费纠纷那复杂而漫长的庭审过程。 对于物业公司来说，以上种种无疑都是在动自己的“奶酪”；而在那些对业主自治能力忧心忡忡的人们眼中，业主大会收费自然是那只有毒的螃蟹。不过，究竟是螃蟹有毒、奶酪烫手，还是螃蟹醉人、奶酪可口，有德高望重、自律甚严的范国振老先生和有着长期维权历史的南天一花园做出表率，相信会有更多的小区业主丢掉那些浅薄的恐惧，切实享受业主自治所带来的制度红利——从物业费的财政自主到酬金制的过程监督。 当然，在这个自然演进的过程中，任何差池和反复都是有可能的——但制度比较优势的吸引力，几乎是不可阻抗的。于此，也想大声地对那些依然质疑业主自治的物业人说，或早或晚，你们必会明白，放弃对不当得利的觊觎和贪婪，可以让内心更为坦荡和平静，让生意和生活都不再苦恼于物业管理的种种困境。如此，岂不乐哉！ [1]《南天一花园小区物业费交业主大会可免税？》，深圳商报，2014-12-24，作者：江晓蚕罗凯燕 来源：万科物业 |
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