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张军文：最好的社区，是每个人都把它当家
由国家发改委编写的《国家新型城镇化报告2015》于 在城镇化快速推进的同时，伴随着的是社区数量的增加，以及社区人口的快速增长。如何科学合理的治理社区是政府及社区业主共同面临的难题，普遍追求的是由单一行政管理模式向政府和社区组织、各种非政府组织积极互动的良性治理结构。本文就当前城市社区存在的一些治理问题，以及解决对策来作出探讨，同时引用成功案例来剖析和学习。 一、社区治理过程中的主要问题 （一）治理主体的过于单一和被垄断 地方政府作为社区治理上的唯一主体，在社区的管理、建设、治安、财务等方面拥有最高权力。在实际治理上却经常过度干预社区的基层管理，仍旧没有走出大政府的思路，依靠自上而下的行政命令垄断社区所有的资源，其特征表现为行政主导，政府作为单一中心独挑重任。社区自治组织居民委员会成为基层政权或外派机构的附属物，使居民委员会这一自治组织承担了大量原本属于政府的工作任务，并成为政府部门的操作层、落实层，这种社区组织行政化问题，不利于提升居民对社区的认同感、归属感和社区居委会的威信，同时政府对社区资源的强制垄断造成了业主创新积极性下降，社区发展动力被扼杀。 （二）物业公司的不作为及对业主权力的侵蚀 物业公司作为城市化进程中的一个产物，主要职能是受业主委托辅助治理社区。物业公司属于商业组织，具备逐利的本性，在治理社区过程中，为促进自身利益最大化而采取多种手段来降低压缩成本，从而导致社区服务品质下降或是弄虚作假，最终损害全体业主的利益。主要表现形式有： （1）业委会被物业公司控制；虽然目前法律或地方法规已明确了业主委员会成立的法定条件、程序，但是由于社区业主的民主意识不强、参与度不高，往往给一些别有用心的物业公司可乘之机。部分物业公司利用工作便利来阻止业委会的成立，边缘化业委会地位，或是通过多种手段架空业委会权利。从而在社区内搞“一言堂”损害业主合法权益。 （2）物业公司运作不规范；最常见的是将社区内公共空间出租来牟利，或是任意提高车位费等方式来损害业主合法权益。由于某些小区的业委会没有成立或者虽然成立了业委会，但存在业委会形成虚设，无法有效监督物业公司，甚至有的还与物业公司形成利益共同体。这些都直接导致物业管理公司在对小区实施物业管理过程中不够规范、透明。象有的小区物业存在随意公摊公共水电费用，不当挪用小区停车收费、商家进场费、广告费等属于小区全体业主所有的收入，违法侵占公共空间用于牟利等等现象，严重侵害小区业主的合法权益。 （三）业主委员会治理模式不够成熟 业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业公司管理运作的一个民间性组织。这个组织应该是由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。由于业主委员会的成立到正常运作是需要全体业主参与和支持才能完成的，进而导致成立困难，运行效率低等多种问题频发，主要问题有： （1）业主委员会成立困难；一般情况下，业主委员会有两种产生方式：①由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；②对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。但在实际生活中，一个社区的业主委员会成立是需要经历漫长的筹备过程；社区刚建好时由于入驻户数少，无法达到法定成立条件。当社区配套设施逐步完善后，业主入住达到了法定成立条件时，却又因为业主参与度低、不配合等原因无法成立。 （2）民主议事经验缺乏；业主委员会成立后，除了要对外维权，还要对内理顺自我治理的秩序，包括制度建立、机构设置、纷争解决机制和提高业主自治的认同感等等。业主代表是由全体业主通过业主大会投票选举产生，业委会作为社区自治组织的最高权力机构。在一些日常公共事务中，任何决定都需要通过业委会代表投票表决而确定，能得到所有业主支持的决定并不多，这就势必造成了少数人的反对影响了业委会的运作秩序，而这种反对又不能忽视。具体原因还是社区民主议事经验缺乏造成的。 二、解决问题的办法及对策 （一）依法促进政府职能转变 要进行社区治理首先就是要转变政府职能。转变职能部门以及街道办事处的职能，只有这样才能从根本上消除“下改上不改”的现象，社区治理才能取得成效。就部分社区业委会的工作实践来看，各个职能部门还是把社区业委会看做是自己的下一级政府，想方设法的推卸责任但是却要揽权。而社区业委会自己的人员配置都有限，最后就把工作又压给物业公司。所以社区治理的头等大事就是政府部门职能转变，这也是最关键、最困难的一环。 （二）让物业公司“依规进退” 大多数社区在尚未建设完工时，物业公司就已经确定，这些物业公司基本是由房地产开发商自行外聘，或是旗下附属公司。在社区业委会未成立前，这些物业公司就这样成了合法入驻的社区管理机构。在相当长的一段时间内，社区内的资源和权利被这些强制入驻的物业公司控制。如何让原本属于全体业主的资源和权利回归呢？最好的办法还是制订规则，让物业公司“依规进退”； （1）设定物业公司入驻门槛条件；通过政府指导、业委会主导设定合理的物业公司入驻条件，比如要求对方注册资本达到**万元以上，年度投入社区的维护费用不低于总物业费全额的70%，列出具体的服务明细目录，投入的劳动力数量等。然后再进行三家以上的物业公司参与投标。通过这些硬性要求，可以把一些实力较低，服务较差的物业公司挡在门外。 （2）制订针对物业公司的绩效考核；物业公司是社区业主出资聘请的第三方管理机构，其职能和义务是依法依规来服务社区内的全体业主。一些物业公司由于不作为或是投机取巧来侵犯业主权益，但又无任何规定来约束，导致业主拒交物业费，从而把矛盾升级。解决这个问题可以从制定“绩效考核”来约束物业公司。通过绩效分数来决定物业公司的物业费获取比例；60分以下为不合格，61分-70分为一般，71分-90分为满意，90分以上为优秀。在业委会年度评选中，物业公司被评为不合格，则获取总物业费全额的70%，被评选为一般，则获取总物业费全额的90%，被评选为优秀，则获取物业费全额的100%。对于连续两年被评选为不合格，则强制退出。 （3）通过修法来完善业委会的运作模式；《业主大会规程》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。《物业管理条例》规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举行产生业主委员会”，没有具体规定业主大会召开的条件（物业交付时间、入住比例等）。建设部《业主大会规程》规定“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。”只有通过法律保障业主委员会的合法权利，业主委员会才能依法保障全体业主的合法权益不受侵害。（文/阅读时间作者·张军文） 作者简介：张军文（知名公益达人“志愿哥”）：为中国志愿服务培训师，广州资深志愿者领袖，现任广州青年志愿者协会公共资源部部长，广州志愿服务督导团成员，广州志愿者领袖俱乐部“V领汇”成员，广州平安小天使志愿活动创始人，为公益事业尽心尽力，志愿服务时达5000余小时，从事公益事业长达10多年。 注：本文系阅读时间原创文章，转载请注明出处和作者，违者必究。 |
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