房地产最大牌的“招保金万'在郑州地产界玩的怎么样？

核心阅读：

在行业中，有“文科生万科、理科生金地、国防生保利”的说法，以速度制胜是保利地产的一大特点，向来保利“兵贵神速”的开发进度为行业所惊叹。以其速度与质量并进发展，保利赢得国有房地产企业综合实力榜首，央企房地产品牌价值第一名美绩。如果说保利有对手，那一定是万科。事实上，作为缔造中国地产界神话的几大“巨鳄”,他们之间的竞争自始至终都没有停过，保利：央企中的大亨；万科：民资企业的“宠儿”；然而在郑州这个市场中万科可谓外来一线房企入驻郑州市场的“一哥”。

注：以下信息来自各方信息汇总和整理，不是开发商官方信息，仅供参考。

产品：专注大众住宅产品
背景：民营

【万科集团】

理念：

“让建筑赞美生命”.

万科有四大产品线：以城市花园、花园新城为代表的个人城市非中心项目；以四季花城为代表的城郊项目，以金色家园为代表的个人城市中心项目；以深圳金域蓝湾为代表的自然人文系列项目。

时至今日不可用对待普通企业的眼光看待万科：就产品价格而言，万科房价从几千到数万元区间都有；就产品规模而言，万科项目从几万到逾百万平方米都有；就产品特征而言，万科开发从普通公寓到商业地产都有；就产品档次而言，万科房子从毛坯到精装修别墅都有；就产品分布而言，万科品牌从深圳到全国都有……以深圳万科为例，27年来打造出30多个不同类别的项目，因此很难说万科究竟是定位某单一产品、单一地域、单一特质的品牌开发商，至于万科品牌只剩下物业服务的观点则更是肤浅。

郑州模式：

联姻拿地，自主开发

1、战略合作河南国控

2012年10月23日，万科集团与河南国控战略合作，联合开发杨槐村合村并城改造，据传占地1000亩，总建面在82万方左右，预计产品系列为金色系列产品；但是截止到发稿日，该地块控规仍未公布，今日实地探访发现地块内部虽大部分已归整，但仍有部分钉子户未进行拆迁，因此预计今年入市的可能性不大。

另有说法说该项目万科已经退出，具体详情和真相不知。

2、联姻美景置业

2012年12月18日下午，美景集团总部，没有邀请任何媒体，也没有盛大的场面，但签约双方美景和万科及缔结的协议内容，足以令这场签约震动中原房地产界。

一方为中国最大的专业住宅开发商，另一方为中原最具实力的地产商之一。万科和美景双方正式确定合资成立郑州万科美景有限公司。新公司里万科占51%股份，美景持股49%。

合作项目：万科城、万科美景龙堂、万科美铭科技园、万科魅力之城、郑纺机项目（待开发）、万科司警地块（待开发）、森林公园项目（待开发）、龙门项目（待开发公寓）

3、合作天伦地产

2015年4月10日，天伦地产与郑州万科地产共同开发——东赵合村并城改造项目合作签约仪式在天伦集团六楼贵宾室隆重举行。天伦集团总裁、地产总经理冼振源，郑州万科总经理蔡平在合作协议书上签字。双方高层管理人员出席本次合作签约仪式，签约仪式由天伦地产行政总监徐怿主持。

项目概况

1）位置：桂园路西、东风渠东、北四环两侧区域

2）面积：231.31公顷

3）区位图

4）用地现状图

5）土地使用规划图

6）道路交通系统规划

7）公共服务设施规划

8）地块控制性指标一览表

4、联盟荣城集团进军绿博组团

地块位置郑汴物流通道与广惠街交汇处附近

产品：住宅+商业
背景：央企

【保利地产】

理念：

“只做精品”.在商品住宅市场，保利地产对目标客户定位为城市中、高收入消费群体，包括政府部门公务员、企业事业单位管理人员、私营企业经营者和自由职业者。保利地产通过对目标客户群体的价值诉求进行研究分析，将客户进行进一步的细分，并根据不同细分客户市场设计了不同的产品线，充分满足不同层次客户的多样化需求。

在商业地产市场，保利地产的商业产品涵盖了城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、国际锦标级高尔夫球场等多种业态，企业在佛山南海千灯湖边的保利水城是华南地区最大的ShoppingMall之一；保利地产在广交会展馆旁拥有超过20万平方米的国际会展展馆物业，并拥有“中国国际家具精品展”等自有会展品牌。目前，企业已经成为国内拥有会展物业最多、会展服务最为专业的房地产开发商之一。

郑州模式：

联合开发+自主拿地

1、联合开发之殃---开山之作保利百合

通过查询股东认缴资金发现，保利地产和恒天集团各占50%，说句不专业的话，该开发商也许并不是保利地产能够左右的，因为出的钱都是一样的，而不像万科和美景的合作模式，万科占51%，美景必须听万科的，属于万科主导。

联合开发，而保利地产又不能完全做主，而恒天集团不是做房地产出身，这在一定程度上可能会影响决策。

2、虎口夺食---保利海上五月花

2012年12月12日是房产大鳄保利集团家族值得纪念的日子，斥资68674.5万元力压群雄，一口气在郑州拿下4块商住地，面积达到214.1亩。这也是保利集团进入郑州与其他企业合作后，首次独自大规模拿地。然而该地块竞得可谓艰难，32家房企哄抢，竞价9个小时。

3、转战地市----与建业合作开发洛阳项目

然而该地块建业出资51%，也就意味着这也是联合开发的项目，根据合作协议，在订立合作协议前，建业地产同意向郑州保利支付上述已付金额51%的款项，即2.46亿元，以及一笔每年10%的保利资金使用费约612.57万元。

在注资完成后，项目公司的董事会将由五名董事组成，其中三名董事由建业地产提名，两名董事由郑州保利提名。郑州保利将负责项目公司的项目发展、营运及销售，而项目公司将会采用保利房地产现有的管理制度。

4、收购小公司股权合作永威置业---永威西溪花园

产品：以中档物业为主，逐步扩展商业物业
背景：深圳国资

【金地集团】

理念：

“科学筑家”.金地集团产品线的发展目标为80%是中档住宅产品，20%是高档住宅产品。在目前的国内房地产市场，中档物业仍是最好销售的物业之一，获得了较为理想的销售回款速度，在很大程度上保证了项目的资本运作安全，这也与金地集团“快速滚动开发”的开发战略相统一；同时考虑到优秀的商业物业能为公司增加经常性收入，金地的产品线已扩展到写字楼和商业物业。经过不断的调整，金地形成了现有的产品线，近年来的稳步发展证明该公司的产品线比较成功。

郑州模式：

独立拿地四处碰壁，被逼合作开发

1、首战惠济区皋村---不了了之

金地来郑州，首先和政府谈的地块是惠济区皋村地块（目前已被锦艺集团开发成锦艺金水湾），后来不知道是因为地块太过零散还是因为城中村改造“水”太深，最终不了了之。

虽然这个地块不再是金地的地块了，我们不妨也看一下当时的规划。

1）地块位置

固城路以东，香山路以西，滨河路以南、龙门路以北围合街坊部分内

2）用地规划图

3）地块指标

2、相恋于旧城改造，最终却无奈退出

2012年11月23日上午，金地集团与郑州市人民政府签订框架协议，拟在郑州市中心城区建设商业地产项目金地广场。

项目概况：整个项目东起紫荆山路，西至人民路丹尼斯，占地面积约260亩，总建筑面积约100万(含地下部分)，其中商业面积近40万，包括单体面积约15万的公园式Shopping Mall、12万商业步行街、甲级写字楼、200米的超高层五星级奢华酒店、国际剧场、城市精品住宅等

2013年，在人民路街道办事处楼宇办的全程服务下，先期注资2000万元的郑州港怡房地产开发有限公司及注资1.6亿元人民币的郑州金景房地产开发有限公司顺利完成营业执照、税务登记证和组织机构代码证注册程序，为工人新村旧城改造奠定了扎实基础；

2014年末，金地正式退出该片区改造，一方面系片区内公共单位明珠酒店不愿意参与改造（明珠酒店位于人民路上，是未来该片区改造后金地商务中心人民路的出口处），另一方面则是因为上级规划部门对城改的各项控修规编制及改造区域内公共配建的高要求等原因。最终在算了两年账后（理科生嘛，算账是必须的），金地还是选择了退出。

3、与金属材料公司联合开发金地铂悦

2013年6月19日，金地集团通过招拍挂顺利摘得了在郑州的第二块土地。该地块位于郑州市管城区铁军路东、航海东路北。总占地面积61.2亩，规划容积率3.5，容积率建筑面积为14.3万㎡。土地用途为居住用地，土地使用权出让年限为70年。金地集团拥有该项目51%的权益（与郑州金属材料有限公司联合开发）。

该项目因规划更改等原因，原定的2015年入市时间将延期，目前工程进度暂停，处于封盘状态，工地还是一个坑

4、一直在努力，从未放弃郑州市场

2014年9月17日，金地集团武汉房地产开发有限公司在荥阳摘得两块纯宅地，共耗资1.47亿元购地89.3亩，平均每亩单价164.1万元。该项目位于郑州市郑上新区,东至桃贾路、西至规划丁香路、南至郑上路、北至规定用地界线。项目占地面积57,532平方米,规划容积率3.0,计容积率建筑面积172,595 平方米。地块用途为居住用地,使用年限70年。金地集团拥有该项目 51%的权益。而这也是时隔一年后金地再次在郑州拿地。

产品：城市运营体
背景：央企

【招商地产】

理念：

“核心价值体系：可持续发展的绿色生态开发理念、综合的社区资源整合开发能力、租售并举的产品结构形态、完善的全程服务体系

郑州模式：

姗姗来迟，“神出鬼没”

一、郑东新区城市综合体项目

位于郑东新区龙湖CBD片区，已基本完成概念方案设计工作，项目信息不详，值得期待噢。。。

二、洛阳市城市综合体项目

由招商地产投资建设，集商务、企业总部、文化创意、高端居住为一体，该项目信息不详。

三、郑州市二七区马寨合村并城开发项目

结束语：

地产界四大金刚在郑州的这个房地产行业如此“水深”的环境下，生活可谓差别巨大，万科地产可谓“背靠大叔（河南国资委）三妻四妾（美景、天伦、荣城）、婚姻美满”典型的成功模式；保利地产可谓“开局不利（首开之作诸事不顺）、畜势待发（退而求与本土房企合作）”；金地集团可谓“磕磕绊绊（退皋村失工人新村缓铂悦）、偏居一隅（格林小城）”；招商地产（姗姗来迟、神出鬼没）。