□记者尚迪 新乡市的袁先生在2013年6月21日借钱给一个房地产开发公司，该公司以自己在建的房子作担保。后来，该公司称还不上钱，就和袁先生协商约定，以买卖的方式把抵押的房子过户给袁先生抵债，双方到当地房管局办理了商品房预售合同备案。但是，备案后，开发商一直没把房子过户给袁先生。 前不久，袁先生突然收到了法院的通知。原来，开发商在和袁先生一起办理了备案后，又以合作建房的名义，把原先抵押给袁先生的房子卖给了别人，现在购房者通过起诉的方式，要求开发商将房子过户。法院告诉袁先生可以另行起诉，也可以参与诉讼，主张自己的权利。 袁先生有些犹豫不定：自己和开发商之间本是借款纠纷，但开发商多次明确表示没钱，直接让其还钱应该很难；如果主张要房子，袁先生又不知道商品房预售合同备案有什么效力，自己的胜算有多大。袁先生想知道，现在是主张把房子过户给自己，还是另行起诉开发商还钱比较好呢？ 商品房预售合同备案后可进行预告登记 《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 由此可见，商品房预售合同备案的效力与预告登记的效力不同，合同备案是国家强制要求售房人必须履行的手续，而预告登记则是由买卖双方约定选择的。袁先生在开发商办理过预售合同备案后，若进行了预告登记，就可以主张开发商将房子卖给别人的行为无效，要求其将房子过户给自己。 预告登记的效力有时间限制 河南裕恒律师事务所律师卢东林说，《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，即使袁先生和开发商办理了预告登记，也要看具体的时间，如果已经超出了预告登记的时效，或没有进行预告登记，袁先生可以根据双方在买卖合同中的约定，让开发商承担违约责任，向其索要赔偿。
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