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王某2014年8月20日与杨某就位于某小区的房屋签订了《房屋买卖合同》，同日双方与某房产中介签订了《居间服务合同》及《按揭贷款服务合同》。在买卖合同中关于贷款明确约定，因买受人自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意合同终止，买受人支付的定金和房价款如数返还，双方互不承担违约责任，申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。 上述买卖合同签订后，王某依约积极履行义务，当日向杨某支付了定金5万元，第三天向杨某支付了房屋首付款20万元。为了能够继续履行合同，在银行贷款方面，王某曾前去多家银行办理房屋贷款审批手续。但是由于他的工作单位及社保交纳地点都是在外省，不能提供本地的纳税证明和社会保险证明，此外他目前的个人征信状况也不符合银行的批贷要求，因此未获得银行贷款批准。在无法获得贷款时，无法继续履行与杨某的买卖合同。王某提出终止合同，要杨某退还定金和房款。经多次协商无果，起诉到法院要求解除合同，要求杨某退还购房定金和房价款共计25万元。 杨某认为王某不应该直接要求解除合同。王某要求解除合同的原因不是因为贷款问题，而是因为房价。 法院最后判决王某胜诉。 广东品智律师事务所郭嗣彦律师在评析此案时表示，王某与杨某签订的《房屋买卖合同》及王某、杨某与某房产中介签订的《居间服务合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力。双方当事人签订的（《房屋买卖合同》系制式合同文本，双方当事人应当协商确定。根据《居间服务合同》及《补充协议》的记载，双方对王某购买房屋采取贷款方式进行了约定，且未对无法贷款的后果另外予以约定，故该合同第四条第（三）项关于贷款的约定一节，即文本中写明因买受人原因未获得贷款批准的，双方同意合同终止，买受人支付的定金和房价款应返还，互不承担违约责任应视为双方对无法贷款后果的约定。现因王某个人信用报告中累计逾期达15次，且其住房公积金缴纳地在外省，故其商业贷款及公积金贷款申请均未得到批准，其与杨某签订的《房屋买卖合同》符合解除的条件，自解除通知到达杨某时合同解除。《补充协议》虽写到某房产中介作为见证方，但协议中有关于某房产中介权利义务的规定，故该协议实际是杨某、王某及某房产中介就《房屋买卖合同》及《居间服务合同》的补充约定，其中王某与杨某就房屋买卖部分的约定作为（《房屋买卖合同》的补充，亦一并解除。王某要求杨某返还已付定金及购房款的诉讼请求，符合双方约定。 |
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