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阅读提示 关于因改变住宅用途引发争议的纠纷并不鲜见，其中较为典型的《最高人民法院公报》2014年第11期“张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案”。该案例主要裁判摘要如下： 在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。 房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。 最近，上海高院刊登了标题为《“住宅商用”房屋租赁合同纠纷的解决路径探析》的文章，作者是上海市第一中级人民法院的孙飞法官。下面笔者对该文的案例进行解析。 2009年8月27日系争房屋权利转移登记至周某名下，房屋用途为居住。2013年5月10日李某（承租方、乙方）与周某（出租方、甲方）签订了《上海市商品房租赁合同》一份，约定甲方将房屋出租给乙方。合同第二条“租赁用途”中约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为小龙虾店使用。 合同另约定了租赁期限为2013年5月18日至2014年5月17日，月租金为9,000元、保证金为18,000元等。该合同签订后，周某按约向李某交付了系争房屋。 2014年5月17日李某、周某就系争房屋重新签订了《上海市商品房租赁合同》，租赁用途不变，租赁期限为2014年5月18日起至2016年5月17日，第一年月租金为10,500元，第二年月租金为11,500元，保证金第一年为21,000元，第二年为23,000元。截止至2014年5月19日李某支付了保证金共计21,000元，并付清了2014年7月17日之前的所有租金。2014年7月18日李某从系争房屋内迁出并将钥匙返还给周某。 后李某等以系争房屋为居住用房，因工商单位查处无法继续经营，而双方合同中明确租赁用途是开小龙虾店，为经营之用为由，提起诉讼： 1.要求判令李某、周某双方于2013年5月10日、2014年5月17日签订的《上海市商品房租赁合同》无效；2.判令周某返还保证金21,000元并返还2014年5月18月至2014年7月17日的租金21,000元。 而周某则坚持认为系争房屋的租赁合同合法有效，李某提前解除合同，故其有权没收李某保证金。 一审法院认为，合法登记的房屋信息属政府公开信息，所以李某、周某就系争房屋建立租赁合同时，李某对于系争房屋的性质是知道或者应当知道的事实，故李某、周某双方签订的《上海市商品房租赁合同》应属于当事人真实意思表示。 李某出租给周某的房屋属合法房屋，双方建立的租赁合同所涉标的物不具有违法性，李某、周某合同中约定的“作为小龙虾店使用”是李某租赁房屋后承诺的用途，居住用房是否可以营业应属于行政部门管辖范围，李某以其实际使用房屋用途为由要求宣告合同无效，提出的返还租金和保证金的诉讼请求无法律依据。 一审法院遂判决：驳回李某的诉讼请求。 一审判决后，李某不服，提起上诉认为， 1.周某故意隐瞒系争房屋为住宅用房不能用作经营的事实，属于欺诈； 2.根据物权法第七十七条及上海市相关法律规定，业主不得违反法律、法规将住宅改成经营性用房，而根据合同法第五十二条规定，周某恶意违反法律强制性规定，隐瞒房屋性质，故双方租赁合同应当认定为无效； 3，即便合同有效，但因为周某明知其房屋性质，但仍将该房屋作为经营性用房出租，并按照经营性用房收取租金，其对合同的无法履行存在过错，因而应当承担相应的违约责任。 周某则辩称：在双方签订房屋租赁合同时，就向李某出示了系争房屋的产权证明。李某在经营长达一年多的时间里，一直未提出异议。此外，因为李某经营小龙虾存在噪音、油烟扰民行为，才被小区其他业主向工商机关投诉举报，导致其被工商机关查处，故不同意李某的上诉请求。 二审法院认为，周某明知其房屋性质为居住，仍将其作为商铺出租给李某用作小龙虾经营，并按照商铺标准收取租金，致使承租人在经营过程中，被工商机关告知该房屋不能用于经营，从而无法实现合同目的。因而，周某对合同目的无法实现应当承担一定的责任。 来源：微信公众号“儒者如墨” 编：儒者如墨 个人微信号：lawrumo |
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