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文/梁广俊 北京市兰台律师事务所 本文原载于微信公众号兰台房地产法评
一、新建商品房初始登记
购买一手房者在办理不动产权证书时，有一项材料是必须的，即不动产权证书原件。此不动产权证书不同于购房者即将办理的不动产权证书，后者是房屋的转移登记，而前者是房屋的初始登记。新建商品房初始登记是指土地登记机关对房屋所有权进行统一登记，确定房屋的权属。
据《物权法》的规定，我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭以公示公信为原则。除法律另有规定，不动产物权的变动非经登记，不发生效力。我国《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》都规定了，因合法建造房屋取得房屋权利，当事人应申请房屋登记。《房屋登记办法》还规定了当事人初始登记需要提交的材料。北京市《房屋登记工作规范》详细规定了房屋所有权初始登记。
初始登记由当事人单方申请。开发商是新建商品房初始登记的当事人。依照北京市《房屋登记工作规范》中新建商品房屋所有权初始登记办理的有关规定，开发商应提交下列材料：1、登记申请书；2、身份证明；3、国有土地使用权证明；4、建设工程规划许可证及规划核验合格证明；5、单体建筑面积300平方米以上或者投资额30万元以上的房屋，应提交建筑工程施工许可证及工程竣工验收合格证明；6、房产测绘成果备案表；7、房产平面图和房屋登记表；8、区（县）公安分局出具的门楼牌编号证明；9、其他必要材料。不动产登记改革之后，申请材料还增加了不动产权籍调查成果原件。
审核房屋所有权初始登记，不动产登记事务中心应当至少派二名登记人员进行实地查看。查看的内容包括房屋是否已建造完毕、幢数和每幢房屋的层数是否在建设工程规划许可范围内及房屋坐落是否与门楼牌编号证明一致。
符合下列条件的，新建商品房初始登记申请会被准予：
1、申请人是土地使用权人，且与身份证明主体一致； 2、申请登记房屋占用的土地在国有土地使用权证明文件记载的范围内； 3、申请登记房屋在建设工程规划许可范围内，且符合规划许可批准的用途、幢数、层数； 4、申请登记房屋在施工许可范围内，且已竣工验收； 5、申请登记房屋地址与门楼牌编号证明一致； 6、申请登记房屋面积与经审核的房产测绘成果一致； 7、不属于不予登记或者暂缓登记的情形。
开发商申请预售项目初始登记时，应同时向登记部门提交转移登记申请书、授权委托书等材料，办理房屋转移登记备案手续，以便于房屋买受人自行申请房屋转移登记。
二、新建商品房所有权转移登记
我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，且不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在商品房交易中，购房人与开发商签署商品房买卖合同并交付房款之后，还需要到相关部门进行不动产登记，才能取得房屋的所有权。
目前北京市已完成不动产登记职责机构整合工作。市国土局负责北京市不动产登记，各区县不动产登记事务中心承担本行政区域内不动产登记有关的事务性工作。
根据建设部《房屋登记管理办法》和北京市《房屋登记工作规范》，商品房买卖中，申请房屋所有权转移登记，申请人应当提交以下材料：
1、登记申请书； 2、申请人身份证明； 3、房屋所有权证书； 4、房屋买卖合同（已办理预告登记的，应当是预告登记证明）； 5、契税完税凭证； 6、房产平面图和房屋登记表； 7、其他必要材料。
北京市国土资源局网站上公布了“国有建设用地使用权及房屋所有权、建筑物构筑物所有权转移登记（新建房屋买卖）”办事指南。按照此办事指南，新建商品房由买卖双方共同申请，但开发商办理预售项目转移登记备案的，不动产买受人可自行申请不动产转移登记。开发商办理预售项目转移登记备案手续的，已经提交了部分材料，购房人办理转移登记时可不再重复提交。这些材料包括：
1、开发商身份证明； 2、不动产权证书原件； 3、不动产产权性质的证明文件（特指限价商品住房等不动产）。
购房人需提交以下申请材料： 1、不动产登记申请审批表原件； 2、身份证明； 3、房屋买卖合同(已办理预告登记的，应当是预告登记证明)； 4、房地产平面图及房地产登记表； 5、签订预售合同的，买卖双方关于房号、不动产实测面积和房价结算的确认书原件； 6、契税完税或者减免税凭证原件。
但是按揭贷款购房涉及到房屋抵押问题，为了保证按揭贷款银行的抵押权，实践中房本一般是由购房人交纳一定的费用，交开发商代为办理。开发商为购房人办好“房本”之后，直接把“房本”交给银行，由银行继续办理房屋抵押登记。银行办理完毕房屋抵押登记之后，购房者可径直去银行领取“房本”。
实习编辑/雷彬 为无讼投稿/tougao@wusongtech.com
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