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业主会想他们交纳一元钱的物业费，物业公司就应当提供一元钱的物业服务，当物业公司仅仅提供五毛钱的物业服务时，业主就认为可以少交物业费或不交物业费。
欠交物业费两败俱伤，结果是环境恶化，房子贬值，全体业主受损 文/王占强 业主欠费，是指业主不履行与物业公司签订的物业服务协议中约定的交纳物业费的义务。在业主欠费问题上，不仅物业公司遭受损失，业主也是受害者。这种不良现象如果继续蔓延必将危害整个物业管理行业的健康发展。因此，如何规范物业服务收费，妥善解决物业服务收费中存在的问题刻不容缓。
业主欠费案例 某商品房住宅小区建筑面积约20万平方米，2003年业主开始入住，该小区共有业主1,200余户。2004年，小区成立了业主委员会。2006年6月，小区召开业主大会会议选聘了一家新物业公司为小区提供物业服务。但是，在经营一年左右后，新选聘的物业公司在小区张贴了“因业主拖欠一百多万物业费以及因供水、供暖费亏损一百多万，公司已无力继续经营，将在三个月后撤出小区”的公示。目前，该小区就像一个漩涡，几乎没有物业公司再敢接近。
业主欠费成因分析 上述案例中，为什么新物业公司在这么短的时间内就坚持不下去了呢？为什么业主欠费如此严重呢？该小区前期开发遗留问题比较突出，涉及生活供水水表卡表管理混乱，小区有一半以上的业主常年不交水费；开发商还擅自出租地下室、楼顶设备层的房屋。另外，业主委员会私自出租顶层设备层。诸多因素使得小区业主意见很大，业主欠费情况严重。
抛开本案而言，笔者认为，因物业公司和业委会方面的原因导致业主拖欠物业费的情形主要包括如下几个方面：
物业服务质量不到位经常是业主拒交物业费的直接诱因。物业公司进驻物业后，往往忽视了提高自己的服务质量，提供的物业服务质量与收费标准不对应。而且，物业服务收费项目、范围、标准不甚明确。在招投标过程中，物业公司对业主承诺得天花乱坠，到真正提供服务时却没有兑现承诺，或者没有达到国家规定的行业服务标准要求，比如，巡查小区房屋单元门、楼梯通道次数不够等。诸如此类的服务质量不达标或质量低价格高，易引发业主不满情绪，进而导致业主交纳物业费动力不足。业主会想他们交纳一元钱的物业费，物业公司就应当提供一元钱的物业服务，当物业公司仅仅提供五毛钱的物业服务时，业主就认为可以少交物业费或不交物业费。
如果说物业服务质量差一些尚可忍受的话，那么物业公司在物业管理区域内明目张胆的违法行为，则是业主万万不能容忍的。如：擅自利用电梯做广告牟利；私自出租地下室牟利；违法管理停车位。如此种种侵害业主合法权益的违法违规行为是广大业主深恶痛绝的。在与物业公司交涉不成的情况下，业主往往采取拖欠物业费的方式发泄不满情绪。部分物业公司利用代收代缴水、电费的便利，采取断水、断电等方法强迫业主交纳物业服务费，更加激化了矛盾。
物业公司之间的恶性竞争也能引发业主欠费。我国目前的物业服务消费市场还很不成熟，大部分业主对物业管理行业、物业服务缺乏最基本的认识，很多业主觉得是被迫接受物业服务。这种情况下，很多人就片面追求低的物业服务收费标准。有一些大的物业公司为了抢占市场进行不正当竞争，也有一些刚成立的物业公司迫于没有物业项目，尽可能把物业费压低先占领市场再提供水平更低的物业服务，甚至通过违法经营业主共用部位等方式牟利。业主认可较低的价格后却没有享受到期望的服务，必会产生不满，就可能拒交物业费。
业主委员会制度不健全也是业主欠费的原因之一。有的业委会运作不规范，缺乏必要的监督。在未召开业主大会或违规召开业主大会的情况下，有的业委会擅自做决定，甚至选聘物业公司，业委会与物业公司签订物业服务合同都是在很多业主不知情的情况下进行的。还有的业委会委员缺乏物业管理法律知识，自身素质不高，带头不交纳物业费，更谈不上履行督促其他欠费业主交费的义务了。
业主欠费问题解决对策 （一）细化、明确物业服务合同内容 业主、业委会和物业公司都应当强化合同意识，将物业服务合同内容明确化、具体化，尽可能减少服务标准、项目不清的状况，明确各方的权利义务。为此，各方都应当慎重签订物业服务合同。
业委会与物业公司在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化物业服务合同的内容，使物业服务的质量与收费标准对应起来。上海市2005年出台了《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分五个等级，并分别与服务收费标准一一对应。这种做法使得物业服务收费公开化、透明化。有了量化标准，业主比较容易接受，物业公司也可根据不同的服务标准提供不同的服务。业委会与物业公司不妨根据《物业管理条例》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》等法律法规规定，参考《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》以及物业服务合同示范文本的有益做法，协商签订物业服务合同，减少业主欠费的几率。
（二）完善物业管理行业相关法规政策 目前物业管理方面的法律规定过于原则化，缺乏可操作性。比如说新老物业公司交接问题，什么时候交接完毕，哪些资料是必须交接的、哪些资料是可以交接的、哪些资料是不用交接的、怎样才算真正交接完毕等一系列问题都缺乏具体规定。这就需要制定物业项目交接技术规范，来明确各方权利义务，实现物业项目的顺利交接。再比如，物业管理实践中，业主委员会违法侵犯业主利益现象频发，就需要制定业主委员会工作规范或管理办法之类的政策法规。还有很多类似的问题的解决亟需具体化的法规政策支持。
国外有这样的做法：业主不交纳物业费，经过宽限期仍然不交的，欠费业主的房子就会被拍卖冲抵物业费。建议在物业费交纳中引入滞纳金制度，在《物业管理条例》或者其实施细则中规定业委会与物业公司约定的交费日期后的十天或十五天为交费的宽限期，如果经过宽限期仍然不交，则实行滞纳金制度，以警示不交费的业主。
在物业服务过程中的业主欠费矛盾纠纷大量出现，有的甚至引发了暴力冲突，已经损害了多方利益，严重影响到和谐社区的建设。可以说，在业主欠费纠纷中没有赢家，物业公司作为商家因业主欠费而不能获得利润；由于物业服务的不可分割性，业主欠费实际上严重损害了交费业主的利益。纠纷的后果就是物业区域环境恶化，物业价值降低，全体业主受损。 业主欠费该休矣！
本文原载于《现代物业·新业主》2008年第5期
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