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“不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变用于允许抵扣进项税额项目，如何进行税务和会计处理？”《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条第（一）项规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（税总公告2016年第15号）第九条规定，按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率。依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号 ）规定，增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额；实行海关进口增值税专用缴款书（以下简称海关缴款书）“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》（包括纸质资料和电子数据）申请稽核比对。未在规定期限内申请稽核比对的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣；增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票，未在规定期限内到税务机关办理认证、申报抵扣或者申请稽核比对的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。根据以上规定，税眼朦胧建议，即使你购买了不得抵扣进项税额的不动产，也要争取取得合法有效的增值税扣税凭证，说不定哪天就改变了用途，用于可以抵扣的项目，但此时却由于以前没有取得合法有效的增值税抵扣凭证而不得抵扣；及时办理认证、申请稽核比对和抵扣，防范不能作为合法的增值税抵扣凭证而不得抵扣的风险，即使你用于不得抵扣方面，最好也是先正常抵扣，等确定了用于不得抵扣方面再转出。案例说明：2016 年6 月15 日，某增值税一般纳税人购进办公楼一座共计3330 万元（含税）。该大楼专用于职工宿舍使用，计入固定资产，并于次月开始计提折旧，分10 年计提，无残值。6 月20 日，该纳税人取得该大楼如下3 份发票：增值税专用发票一份并认证相符，专用发票注明的金额为1500 万元，税额165 万元；增值税专用发票一份一直未认证，专用发票注明的金额为600 万元，税额66 万元；增值税普通发票一份，普通发票注明的金额为900 万元，税额99万元。该大楼用于集体福利，当期进项税额不得抵扣，计入对应科目核算。2017 年6 月，纳税人将该大楼改变用途，用于生产经营。该纳税人可按照不动产净值计算可抵扣进项税额。允许抵扣进项税额为：不动产净值率＝〔3330 万元－3330 万元÷（10×12）×12〕÷3330 万元＝90%纳税人购进该大楼是共计取得三份增值税发票，其中两份增值税专用发票属于增值税扣税凭证，但其中一份增值税专用发票在用途改变前仍未认证相符，属于不得抵扣的增值税扣税凭证。取得的一份增值税普通发票，不属于增值税扣税凭证。因此，按照规定，该大楼允许抵扣的增值税扣税凭证注明税额为165 万元。可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率＝165万元×90%＝148.5万元。可见，由于没有取得合法有效增值税抵扣凭证和及时认证，损失了一部分可以抵扣的进项税额。 案例说明：某一般纳税人企业斥资1110万元于2016年5月购进一栋楼准备用作职工宿舍，购进时取得增值税专用发票。11月，企业决定将该职工宿舍改建为生产经营场所，假设不动产净值率为90%，则企业应在12月做如下处理：可抵扣进项税额=1110÷（1+11%）ⅹ11%ⅹ90%=99万元其中99ⅹ60%=59.4万元可在当期用于进项税额抵扣，剩余99ⅹ40%=39.6万元转入待抵扣进项税额，可以于2018年1月抵扣进项税额。 2016年5月购进大楼，准备用于职工宿舍，先正常认证抵扣： 贷：应交税金－应交增值税（进项税额转出） 1100000 2016年12月职工宿舍改为生产经营场所的会计处理： 借：应交税金－应交增值税（进项税额） 594000 借：应交税金－应交增值税（进项税额） 396000（备注：本案例进行了简化处理，没有考虑更为复杂的情况）
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