此外,土地租赁合同由于标的额大,按照法院以诉讼标的确定法院管辖级别的做法,相比其他不动产租赁案件,更可能进入高级法院的审理范围。因此,当事人在进行商业租赁行为时,除了要努力争取赢利外,更要注意规避各种商业风险,特别是在洽谈、草拟和履行租赁合同时,具备更多的法律意识,以保障自身的合法权益,避免遭受更大的经济损失。 2、主要裁判观点及法律分析 【依据:《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款“建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的,必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的,城乡规划主管部门不得批准。”】 第一,如果租赁房屋未经规划部门同意并取得建设用地规划许可证及建筑工程规划许可证的情况下,违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”的规定,广东省高级人民法院的不同案例对租赁合同认定无效并无二致。 另外,如果租赁房屋的建设违反了所在土地的规划用途,依照《土地管理法》第八十二条“不依照本法规定办理土地变更登记的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。”如果土地管理部门要求租赁房屋拆除整改,或变更土地使用用途后租赁合同的目的已经无法实现,合同双方均可以请求解除租赁合同。合同因此解除的责任分配问题,则需要根据合同各方的过错程度在个案中厘定。 第一,案涉建筑全部或大部分为违章建设则租赁合同全部无效,部分违章则涉及违章部分的合同无效; 第二,由于房屋属于违章建筑的情况易于认定,故原被告双方一般对租赁合同无效均无异议,争议焦点往往是财产如何相互返还并承担损失的问题。常见损失包括所欠使用费、装修费、无法实际经营的损失等; 第三,出租人明知房屋无建设许可证却出租他人,负有不可推卸的责任;而承租人负有审慎义务,如无证据表明承租人对租赁房屋涉嫌违章或部分违章的事实确不知情(如房屋为部分违法加建,且出租人未及时披露),则应承担相应责任。具体比例由法官自由裁量,具体实务中有三七开、四六开,甚至五五开的判定结果; 第四,租赁合同被判定无效后,双方约定的条款仍可参照适用,例如约定的租金、免租期、装修费和手续费的负担等; 第五,对于“导致损失扩大部分”的责任负担,双方有约定则从约定,无约定则由法官根据具体情况自由裁量。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担,例如承租人不履行恢复原状的义务,出租人收回涉案商铺并进行复原装修,广东省高院曾判决其可在执行时主张恢复原状的费用; 第六,对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的理解与适用。根据该条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。广东省高级人民法院的一则案例中,承租人提出应考虑到上述司法解释规定是“一般”应予支持,因此需要区分具体情况。双方当事人签订租赁合同,约定涉案商铺是商业用途,其租金标准自然是按照商业用途的标准约定。但因为涉案商铺没有报建手续,承租人并无利用涉案商铺进行实际经营实现合同约定的商业用途。因此,该案对涉案商铺占有使用费不宜完全按照合同约定的租金标准确定,法庭最终采纳了此观点,减免了承租人部分占有使用费。对此法条的解释有一定现实意义,法律实务中应予以考虑。 第一,未经出租人同意擅自转租,出租人依法享有解除权。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。由于出租人行使解除权有六个月的除斥期间,因此承租人擅自转租,出租人在知悉上述行为的六个月内可依法解除双方签订的租赁合同,并向承租人主张违约责任; 第二,未经出租人同意擅自转租,转租合同效力待定。《合同法》第二百二十四条第一款规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条规定,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,除非双方另有约定,否则超过部分的约定无效,但出租人要求转租合同无效也应在知悉上述行为六个月内行使。所以,转租合同的效力要看出租人是否事后追认承租人的行为,若出租人事后追认或未在六个月内提出转租合同无效的主张,则合同自始有效;若出租人在六个月内提出主张,则合同自始无效。 第三,因为承租人经常将房屋拆分进行非法转租或是发生连环非法转租的情形,造成出租人在主张解除租赁合同、转租合同无效后,可能将面临整体收回案涉房屋需要面对大量次承租人的情形,致使收回程序过于繁琐。针对此情况,笔者建议出租人分情况采取以下两种解决方案:第一,若出租人认可承租人向次承租人开出的租赁条件,则可以直接套用承租人与次承租人签订的转租合同内容,与次承租人再次签订租赁合同,维持现有房屋占用情形,转非法占用为合法租赁;第二,若出租人不认可承租人向次承租人开出的租赁条件,则可与次承租人重新商定合同条款,重新签订租赁合同,当双方无法达成一致意见时再要求次承租人返还占有的房屋。如此处理,则会大大简化出租人收回案涉房屋的程序。 |
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