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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 《物权法》第20条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第179条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”抵押登记和预售登记都具有公示公信的效力，因此，抵押登记和预售登记的效力并无绝对的先后之分，而是要看登记的先后顺序。即抵押登记和预售登记，先登记的效力优先。 抵押登记之后可能会涉及司法拍卖，如果抵押登记发生在前，预售登记发生在后，但是司法拍卖发生在预售合同签订之后，那么，是司法拍卖的买卖合同效力优先还是预售合同的效力优先呢？根据上海市第一中级人民法院（2007）沪一中民二（民）初字第148号判决和上海市高级人民法院（2009）沪高民一（民）终字第15号判决的观点，不能简单将拍卖时间和预售时间进行比较，由于拍卖形成的特殊买卖合同是抵押权人的抵押权得以实现的条件和必然结果，因在先登记的抵押权优先于在后的预售登记，因此，司法拍卖的合同效力优先于预售合同的效力【此种合同效力指的是履行顺序上的优先】。
附：郑瑞华与上海交通大学房屋买卖合同纠纷案
案情简介：建设银行与新华房产的抵押在前，新华房产与郑瑞华的预售登记在后。但是，建设银行申请拍卖（上海交大参与竞拍）的时间在新华房产与郑瑞华签订预售合同之后。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市第一中级人民法院（2007）沪一中民二（民）初字第148号】上海交大与新华房产间因司法拍卖而形成的特殊房屋买卖合同同新华房产与郑瑞华间签订的并显示为已进行了预售登记的商品房预售合同哪一个合同优先，应该继续履行。原审法院认为，不能简单将拍卖时间和预售时间进行比较，拍卖实现的是抵押权，而抵押的时间是早于预售登记的时间，故抵押权的效力优于预售登记的效力。上海交大参与系争房屋的拍卖是因为新华房产不能履行到期债务而被抵押权人起诉判决偿还债务，并被查封、拍卖抵押物（也即本案系争的房屋）。系争房屋的抵押权设定时间早于新华房产与郑瑞华之间的商品房预售合同，虽然在房地产登记机构显示系争房屋已进行了预售登记，预售登记权利人为郑瑞华，但郑瑞华仍然只能通过预售合同向新华房产主张合同上的债权，不能主张物权。上海交大与新华房产间因拍卖而形成特殊买卖合同，该买卖合同虽然从时间上晚于新华房产与郑瑞华之间的商品房预售合同，但由于拍卖形成的上述特殊买卖合同是系争房屋上设定的抵押中抵押权人的抵押权得以实现的条件和必然结果，因抵押权优先于郑瑞华对新华房产由于商品房预售合同而享有的债权，从而作为实现抵押权而成立的上海交大与新华房产之间的因拍卖而形成的特殊买卖合同优先于郑瑞华与新华房产之间的商品房预售合同，上海交大与新华房产之间的合同应该继续履行下去。因此，上海交大的陈述符合客观事实，于法有据。因郑瑞华仅是预售权利人，没有取得系争房屋的所有权，并未实际取得系争房屋，故郑瑞华称其是善意取得的观点因与事实及法律不符而不予支持。郑瑞华与新华房产之间的商品房预售合同不能继续履行的问题，可以另行按双方的约定及相关的法律规定予以处理。
二审【案号：上海市高级人民法院（2009）沪高民一（民）终字第15号】关于就系争房屋买卖现有的两份合同，哪一份优先受法律保护的问题，本院认为，上海交大参与司法拍卖与新华房产间的特殊房屋买卖，是系争房屋上抵押权实现的一个阶段，考察该合同的效力应以抵押权的设立为基础。根据查明的事实，系争房屋上抵押登记的时间先于郑瑞华购买系争房屋预售登记的时间，依据物权登记在先效力优先的原则，系争房屋上的预售登记不能对抗之前已经存在的抵押权，抵押权项下的特殊买卖合同应优先得到法律保护。故原审法院判决系争房屋归上海交大所有，并判令新华房产将系争房屋产权过户至上海交大名下，并无不当，本院予以认同。至于郑瑞华关于房地产交易中心内部规定有抵押登记的情况下不予办理预售登记及拍卖程序中竞拍人必须先通过司法途径撤销拍卖物上已有预售登记方符合拍卖程序的相关主张，无法律依据，本院不予采信。 |
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