重磅：教你如何应对二手房合同违约（原创）

天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。利益面前，人的本性往往暴露无遗。
随着房市疯狂，一大波业主开始蠢蠢欲动，不少干脆直接撕下脸皮，合同在他们眼中不过是一张废纸……
从2006年以来，类似的案子我们代理过超过200起。最近也是收到了大量的咨询。为了节省大家的时间，下面我简单讲讲法律上的应对措施。

首先我们讲几个前提，也是我们后面讨论的基础。
第一，解决问题只有三种途径：协商、司法行政、私力。如果你觉得协商不成，又不愿意走法律途径，那我只能建议您去找找有没有认识的“道上”的兄弟能帮忙了。
第二，民事权利是一种主动权利，如果当事人自己不主动争取的话，没有其他外力可以救济。法律甚至规定，如果长期不主动要求履行，还有可能丧失胜诉权（诉讼时效）。
第三，但是，中国的法制现状下，违法（违约）成本低、维权成本高，这是一个客观事实。所以在采取维权行动时，要考虑到维权成本问题。
第四，法律手段（诉讼）不是一种目的，而是一种手段，目的是为了打破僵局，促进问题解决。业主可以跟你耍无赖，但是敢跟法官耍无赖的就没有几个了（事实上，开头牛哄哄，一见到法院传票立马怂的，我们见过不止一两个）。诉讼如同手术一样，无疑是一种成本很高的措施，所以不到万不得已不要轻言诉讼，但是作为最后的救济手段，该动手时候就要动手（我们见过多起案件中，当事人因为犹犹豫豫，一直拖延，结果活生生的把自己拖成的违约，把本来主动的地位拖成了被动）。

讲完这几个前提，下面对我们要讨论的几种途径就比较容易理解了。作为买家，你大体有三种选择：
第一种、认怂，加钱继续履行。这种方式可能从情感上不一定好接受，但是却是一种最直接的方式，在时间、精力等方面相对投入可能较少。这种方式中要考虑的因素有几点：1、性价比，也就是要比较房价上涨的幅度、业主加价的幅度以及走诉讼维权方式的成本。如果业主加价的幅度大大小于房屋价格上涨的幅度，那么加价就可以考虑；如果业主加价的程度大大高于诉讼成本，那么可能就未必划算；2、时间。时间是一种机会成本，也是一种稀缺资源；如果你需要短期内就要拿到房子（比如那些买学区房急着落户或者上学的买家），那么诉讼可能就不能好的选择。关于诉讼的成本和时间后面我会介绍。3、对方是否会得寸进尺。我们见过买家妥协后，业主二次加价，甚至三次加价的案子。所以在考虑加价的同时，也要考虑到对方是否会提出更不合理的要求；

第二种、止损，解除合同，恢复原状。对于业主违约的情况，其实有不少人选择自认倒霉，拿回已经支付的款项就算，放弃进一步追究。一定程度上，也是一种合理选择。做出这种选择的原因一般也是出于成本考虑。首先是履行风险。如果对方属于非常不讲诚信的人，那么加价后也未必能够顺利履行；其次，财务成本和时间成本，还有购房资格等，与其纠缠，不如考虑抽身，再去选择其他房屋（不过一般来说，原来的价格已经买不到同样的房屋了）。这里就要提到资金安全问题了。如果你已经把大部分资金都支付了对方，那么你就面临进退两难的困境，买也不是，不买也不是。这个同样适用于某家的“资金监管”，事实上他们非常乐于见到双方产生纠纷，无他，可以尽可能长的占用客户资金。如果选择这种解决方式，那么一定要注意钱货两讫，立字为据，一方面要签正式的解除协议，一方面最好当面拿回房款，同时要对中介费和网签有合适的处理方式；

第三种、死磕，起诉要求法院继续履行。
对这种方式的法律依据，大家不用过于纠结，无论是从法律角度还是从实践角度，这种途径都是有可行性和大量案例的。大家需要考虑的问题还是上面提到的性价比，毕竟诉讼是一种劳民伤财的方式，甚至说杀敌一万，自损八千也不算太夸张。如上所述，因为中国的法制建设还不完善。所谓“不让老实人吃亏',更多还是停留在纸面上的一句空话。2013年和今年，我们见过大量换房客户，先卖后买，他们即使看到房价上涨，也在出售自己房屋时秉承诚信原则和契约精神，依照最初价格履约；然而自己购买的房子却发生业主违约的情况，导致流离失所（你们没有见过一个大男人谈到只能带着太太和两个幼女暂住酒店，那种欲哭无泪的样子）。
这里的性价比中，收益部分很简单，就是房屋上涨的幅度或者赔偿能够获得额度；成本部分则是有几部分构成：1、经济成本；2、时间成本；3、判决结果的不确定性；4、执行难度。

那么诉讼的经济成本究竟有多少呢？
首先是诉讼费。这个是由原告先缴纳，然后由败诉方承担。最初各区的标准不一样，其中朝阳是根据件收，每件只收70元；而海淀是根据诉讼标的来收。结果几年下来，显然海淀收的诉讼费大大超过朝阳……后来法院都改按照标的来收了。诉讼费标准是国家制定，超额累进方式，标的越大，比例越低。一般大家来可以按照0.8-1.6%这个来预估；
其次是律师费。这个各律所的标准不一样（为了避免广告，我就不说我们所了）。
第三是诉讼保全申请费。诉讼保全是通过法院查封保全对方的房屋，在诉继续履行的案件中，可以防止对方恶意转移或者设置交易障碍，同时施加压力，促进调解；在诉违约金的案子中，可以利于后期执行。保全申请费是5000元。
第四是保全担保费。为了防止恶意滥用诉讼保全，所以法律上规定申请申请诉讼保全时候要提供一定比例的担保物。在实践中为了操作方便，很多法院就直接把“一定比例”等同于100%，也就是要求申请人提供等额的担保物，用于诉讼保全。由于房屋交易金额巨大，因此高额担保往往成为阻碍很多人申请保全的主要原因。不过现在在实践中，法院已经开始接受担保公司以及保险公司提供的保函作为担保。当然，担保公司或者保险公司需要收取一定的服务费用，根据金额，大致在1%到1.5%。

除外之外，还可能有一些零星的费用产生，比如邮寄费、公告费之类，因为金额不大，也不是每个案子都有，这边就不介绍了。
上面的费用之中，项目一（诉讼费）和项目三（诉讼保全申请费）是由原告先缴纳，然后由被告承担；而二和四，则是完全由原告个人承担。

除了经济之外，第二是时间成本。
根据民事诉讼法，正常来说一审审限为3个月（简易程序），二审审限为3个月，也就是说不能调解的话，至少要3-6个月时间的心理准备。如果期间有其他问题，比如送达等，时间还会延长。
如果委托律师，原则上全程是不需要当事人本人前往办理的，包括立案、出庭等。不过我们一般建议调解时候由本人到场，这样可以提高效率，便于问题解决。

接下来一个因素，事实上也是一种成本，那就是判决的不确定性有多大。
法律并不是一门精确的科学，有时候很难量化和客观评价。可以说，在中国，很多法律上不可能出现的情况，在司法实践中都有可能。同时，中国作为大陆法系国家，并非遵循案例，因此其他法院的判决和以往的案例，也无法作为有效的依据。事实上，法律习惯的巨大差异，往往比我们想象中要大。且不说不同城市，单就北京来说，海淀和朝阳对于同一事实的认定就可能完全不同；西城法院有很多自己独特的做法；昌平等远郊县法院更是有很多政策让外人不好理解……甚至同一个法院中，不同法官之间对于问题的看法都有可能有很大差别。而考虑到法官的自由裁量权，这种影响无疑是相当大的，却是无法进行事先精确考量的。
法律的不确定性外，再就是当事人合同行为的疏漏。
以要求继续履行为例。正常来说，如果房屋买卖合同有效，房屋本身也具备履行条件，那么在实践中获得法官支持的比例是很大的。但是，正如我以前所讲，95%的二手房纠纷都是合同纠纷，而其中又有95%以上是因为合同不严谨、约定不清所造成的。迄今为止，完全没有合同条款和履行瑕疵的交易，我们见过的可以说是屈指可数，绝大部分合同都会存在或多或少的漏洞。但是到了法院上，这些漏洞就有可能直接影响到诉讼结果（比如没有共有权人同意出售证明、没有租户放弃优先购买权声明、没有对合同付款与履行期限进行明确……）；同时，房屋本身也可能存在问题（常见的如公房面积超标）。这些问题本来是应该在合同环节就发现和规避的，但是太多人不注意这些问题，直到纠纷产生才幡然悔悟，但是可能为时已晚，以致无法补救。

顺便讲一下，如果是决定要求赔偿的话，当事人可以有几种选择：
1、根据合同法，当事人可以在双倍定金和违约金之间选择一项进行主张；
2、如果觉得定金赔偿或者约定的违约金赔偿不足以赔偿损失，可以继续要求补偿；
3、这个补偿的法律性质叫预期利益损失，通常就是房屋价格上涨的差价。其中具体的价格差价由法院指定评估公司来确定；
4、很多合同中会约定20%甚至30%的违约金，可以说，在没有实际损失证据的情况下，这种约定基本没有什么效力。在全国范围内，支持到这个比例的案例只有不到5个，其中大部分还是因为同期房屋价格上涨的幅度超过20%，法院根据预期利益损失来判定，而不是简单的依据合同约定。

继续履行第三个要考虑的因素是当事人的履行能力。通俗讲就是在实践中，很多法官审理类似案件时，会要求当事人具备全款购买的能力（从提供财产证明一直到要求提前把全款打到法院账号不等），而不管当事人在合同约定中是否以贷款方式购买。这种要求其实是从执行角度考虑，而不是完全从合同法律关系角度出发。原因有二：1、中国法院的民事执行力一般（如果不说很差的话），所以法院无法强制卖方配合买家前往银行办理手续；2、在之前的案例中，有过买家在通过判决拿到房屋后，拒绝去银行办理抵押手续，导致卖家无法得到尾款，使得卖家只好另行起诉，从而产生不必要的诉累。所以，可以认为是那些不厚道的买家，给后来人造成巨大麻烦。
不过在实践中这也是一个操作性问题，常见解决方式是通过担保公司或者财务公司垫资，过户后再进行补按揭或者抵押贷款，当然财务成本也会因此增加（包括不能享受利率优惠），正常情况下会增加2-4%。

我们再说一下执行问题。众所周知，执行难是中国法院三大难题之一。如果判决文书得不到有效执行，基本就形同虚设。如果从执行角度来说，其实执行房产转移（要房子）要比执行财产（要赔偿金）更容易一些。因为从现行流程看，房产更名过程中不需要卖家配合，法院完成可以协助买家独立完成（建委网站有一个栏目是公告房本作废信息的，其中很多情况就是协助法院执行，给买家出了新房本，因此把旧房本宣布作废）。另外通过强制执行方式还有一些隐形好处，这边不展开说明了。
很多人对于执行的理解有偏差。其中一个是担心“唯一住房”能否执行。其实这个司法解释在实践中早被突破，因此最高法在不久前直接明确表示，唯一住房一样可以执行；第二个担心是交付问题，毕竟房屋更名之后还有收房环节。在实践中，法院出于种种原因（比如 HE XIE），往往执行不力，但并不是说他们没有执行能力，只是怕麻烦。在我们经手的案子中，亲身经历过法院强制上门清户的场面。
相反，如果诉讼标的是违约金的话，在执行阶段需要原告提供被执行人财产线索；而实践中被告经常会转移和隐匿财产，造成无法执行。近年来随着国家对执行力度的加强，有一定好转。

最后我们做一个小结，看一下面对违约的应对路径：
1、选择解决方式：协商、司法行政、私力。其中协商综合成本最低，司法途径次之；
2、选择解决思路：认怂、止损或者死磕；这边要综合考虑性价比；
3、决定诉讼方式，则要确定诉求：要钱，或者要房子。要钱的话，可以减少机会成本，同时诉讼成本低；要房子的话，要考虑收益和成本。其中成本主要由诉讼费 律师费 保全费 财务费用等组成，如果要房子的话，按照不同处理方式，大约占房屋总价的4%-8%。换句话说，如果加价5%以内，或许应该考虑一下调解？如果要钱的话，可以要求对方对房屋价格涨幅进行补偿。

这个问题先写到这里。最后祝大家的安居梦想都能顺利实现！
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