编者按：一、概念梳理 产业园区，又称工业园区，是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。工业园区是划定一定范围的土地，并先行予以规划，以专供工业设施设置、使用的地区。工业园区的设置，通常是为了促进地方的经济发展而设立。 而投融资模式，是指对于某类具有共同特征的投资项目进行投资融资时可供仿效和重复运用的方案。由于在投融资过程中，项目的资产收益特性直接影响投资者的决策，因此，不同资产收益特征的项目应该具有不同的投融资方案，对产业园区投融资模式的研究就需要首先对各种园区内各项目的资产收益特征进行分析，然后研究具有相同收益特征的同类项目的融资方案。 二 、产业园区投融资的一般路径及其三大要素我国产业园区的开发和建设虽然有多种不同的具体形式，但归结起来，依然表现出了许多共性，图1展示了产业园区从开发到建设的一般路径。 三、产业园区投融资的三个阶段 产业园区的开发和建设是一个漫长的过程，从起步到成熟，至少需要五年时间。而根据不同时间段内任务的不同，又可以将园区投融资划分为前期、中期、后期三个阶段： 1. 前期投融资：此阶段为平台公司的建立阶段。为了融资用于产业园区的投资建设，地方政府会率先搭建项目融资统筹平台，项目融资平台利用地方政府所划拨的土地等资产组建一个资产和现金流大致可以达到融资标准的公司，必要时再辅之以财政补贴等作为还款承诺，重点将融入的资金投入市政建设、公用事业等项目之中。 2. 中期投融资：此阶段为土地一级开发阶段。项目融资统筹平台会委托园区建设公司代理其进行基建和公服项目的开发。园区建设公司通过基础设施建设和公共服务项目建设，使得园区土地熟化，实现价值增值，达到土地供应条件。 3. 后期投融资：此阶段为土地出让和招商引资阶段。达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的土地被拿至土地交易中心，通过“招”“拍”“挂”的方式进行出让。园区政府为了快速出清土地，一般会通过降价优惠的方式，吸引企业拍下，并与之签订协议。拍下土地的企业在园区内生产运营，其经营产生的利税构成园区政府重要的收入来源。 四、产业园区投融资的三大要素 在园区投融资的全过程中，有三大要素贯穿始终，需要我们明确划分与界定，方可深入剖析每一阶段的机制，发现潜在的问题： 1. 投融资主体，即项目投资者和资金融入者，其中后者是使项目或资金增值保值并按契约向资金融出者支付权益的主体。 2. 投融资渠道，即资金的来源，包括政府财政、银行、资本市场、外资等。 3. 投融资方式，即资金由供给方向需求方流动借由何种金融工具完成，如商业信贷、股票等。 图 2 投融资模式的三大要素示意图 根据以上，将产业园区路径融入模式，总结产业园区投融资三要素如下，如下图所示：
五、 园区投融资模式解析园区开发建设中的三次资金需求在园区的开发和建设过程中，有三个重要环节会出现潜在的资金需求。 第一次（前期投融资）：项目启动之初的财政注入可能不够维持开发区公司运转。园区项目融资平台需要被注入土地、财政收入等资源才能正常运转，然而很多财政力量薄弱的政府无法依靠自身收入启动项目乃至维持运作，导致开发区项目胎死腹中。 第二次（中期投融资）：园区建设公司建设大量的基础设施与公共服务设施需要资金支持。基础设施和公共服务设施的建设需要大量的资金垫付，园区政府一般以财政收入、土地出让金作为自有资金、以银行负债等方式获得债务融资，来支持基建和公共服务设施的资金需求。然而，对于很多县级工业园区而言，其政府财政收入有限，因前期没有土地开发而无法获得自身土地出让收入，又由于担保不足，无法获得银行贷款支持，从而导致土地一级开发难以为继，大量土地被闲置。 第三次（后期投融资）：招商引资与厂商面对面谈判时需要成本。在招商引资的过程中所发生的费用和成本主要包括：人员成本，政府下属的专业招商机构和人员的维护成本是比较高的，除了正常的机构维护、人员工资等费用外，还要支付招商过程中的差旅费、通讯费、展会费和出国拜访客户等费用；中介成本，在各地区招商引资过程中，通过中介招商是一种重要的形式。如果运用适当，可以起到事半功倍的效果。当然，通过中介招商也要有一定的支出。许多情况下，中介成本可以体现为招商引资奖金，如果有实际项目落地，中介可以从政府或园区拿到相应的奖金。而通常情况下，即使没有项目落地，政府也要支付约定的中介费用，特别是一些委托招商协议对此做出了约定；接待成本，在招商引资过程中，客商前来考察，开发区或者相关政府往往需要在食宿、交通等方面进行安排。有些情况下还要承担相应费用。这些费用可能单笔开支不大，但积少成多。如果没有足够的项目落地，这些成本在招商引资成本中所占也将会足可观的比例；奖金成本，为了调动各个方面招商引资的积极性，许多政府或者开发区都设立了招商引资奖金，如果项目成功落地，引资当事人将获得一定比例的奖金，比例根据引资额不同普遍在0．5％一5％不等，奖金的来源往往是各地财政。 六、园区开发建设的三阶段解剖在本报告中，按照上述的思路，我们把园区的开发、建设和运营分为前期、中期和后期三个阶段，对其投融资模式进行深入解剖。 1、 前期前期投融资阶段是指园区政府搭建项目融资统筹平台，并与园区建设公司建立“委托-代理”关系的过程。园区政府根据国家的宏观经济政策、产业发展规划等因素，制定符合当地经济发展水平和产业发展需求的园区规划，以规划内容为蓝本，以土地资本和政府财政为依托，建立项目融资平台。 以成都市高新区为例，其高新区政府向旗下的项目融资平台分别注入了投资集团专项资金、成都市政府财政收入、下辖各区县政府土地资本以及国家投资计划及民间资本集合，使融资平台得以顺利启动。其中，土地资本是指为改良土地而投入土地并附着在土地上的资本，包括供水、污水处理等设施的特许经营权或收费权，盈利性公共服务设施经营权或收费权，部分土地二级开发权以及二级市场收益权等。
项目融资统筹平台成立后，需要向各类金融机构寻求资金，以支持园区建设公司的基建和公共服务项目。对产业园区而言，如果依照优先发展地方金融机构的原则，往往能取得事半功倍的效果。以天津滨海新区的泰达高新区为例，其政府从自身条件出发，依靠渤海银行、天津市商业银行、渤海产业投资基金的投资来加大对滨海新区的先进制造业、研发基地的投入，同时吸收海外国家开发行和国际投资银行以及其他投资资金的投入，形成了多层次的金融支持结构： 1) 以渤海银行、天津市商业银行为主体的内生层次 渤海银行和天津市商业银行都是天津当地发展势头较好的银行类金融机构，这些机构的发展为滨海新区的资金筹集提供了基础条件。因此，滨海新区顺势而为，以天津的自有商业银行为核心，以综合性业务为改革的重点，对内资企业、外资企业提供了更加充足的资金支持。 2) 以产业基金为创新的特殊层次 2006年10月，渤海产业投资基金第一期以60亿的资本挂牌经营。该基金属于风险投资基金和私募股权投资基金，其投资领域一般是指向具有高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，以期所投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。其投资对象主要为非上市企业。滨海新区按照国家产业政策和新区功能定位要求，充分利用该基金以及其他的投资基金，投资具有创新能力的现代制造业，为环渤海地区的交通、能源等基础设施项目以及具有自主知识产权的高新技术项目提供服务。 3) 以国家开发银行、国家投资银行、其他商业银行为后盾的外围层次 从目前看，国家开发行、国家投资银行为滨海新区的融资已经是自1994年成立政策性银行以来最大量的融资。中国工商银行等各银行在天津的改革与开放过程中一直是企业资金的基本提供者，为天津市的地方经济发展提供了坚强后盾。在滨海新区的建设中，加强与内资商业银行的合作，充分利用好国家政策性银行和投资银行的资金，对于弥补滨海新区的短缺资金意义重大。 4) 以浦发银行、广东发展银行等股份制商业银行为辅助的增生层次 浦发银行天津分行在信贷投放上，全面向滨海新区倾斜，七年间贷款发放额增长近120亿元。该行一直把基础设施建设项目作为服务的重点，积极支持滨海新区十大战役的建设项目。积极参与一体化综合交通运输体系等基础设施建设项目，扩大信贷规模满足城市基础设施建设的骨干企业的贷款需求，优化贷款结构，确保滨海新区“十大战役”的贷款及时到位，满足滨海新区核心区、东疆保税港区、中新生态城等区域建设的资金需求。 5) 以外资金融机构为合作伙伴的长远发展层次 天津市是最早按照WTO协定对外实行开放的城市，在金融市场上对于外资银行有一定的吸引力。借滨海新区的改革与发展，加大宣传力度和招商引资的力度，花旗银行、东北亚银行、亚洲开发银行等银行和国外基金进入天津市，为新区的建设提供了源源不断的国际资本。 2、中期园区开发建设的中期阶段主要是基础设施项目和公共服务项目的建设。无论采用何种开发模式，都需要借由平台公司将各种渠道和方式获得的资金划拨至各项目对应的开发公司。这一阶段的特点是建设需求规模大、多元化，资金需求量大，因此存在着第二次“很差钱”的危机。
1. 就基础设施建设而言，由于其建设规模大、资金需求量大，主要靠政府财政性资金和国内外金融机构贷款来应对需求已难以为继。在基础设施投融资改革方面，将社会资金引入基础设施建设领域，将市场机制运用到建设、运营、管理的各个环节，形成“政府引导、社会参与、市场运作”的投资格局，已经成为不容小觑的趋势。但是，并非每一类的基础设施建设都适合引入市场参与，还需要对其进行可销售性评估，方可根据项目的特点量身定做合适的融资方案。所谓基础设施的可销售性，就是指基础设施能够由私人部门通过市场机制提供的可能性。下表就提出了国际通用的基础设施可销售性评估的一般方法。 表 1 基础设施可销售性评估
通过对“竞争性”“排他性”“沉没成本”“规模经济”和“协调要求”五个维度赋予不同权重，得出加权平均的基础设施可销售性，可销售性最高的定为3，最低的为1，可销售性在1.8以上的领域，都可以采用市场化的方式运作。实际上，可销售理论是将基础设施作为经营对象，由一定的经营主体来生产和经营，为基础设施领域引入竞争机制提供理论基础。而项目区分理论则进一步将基础设施按照经营属性进行细分。依据这些理论，产业园区基础设施投融资也可实行分类投融资模式，如下表所示： 表 2 基础设施分类投融资模式
按照分类的原则进行投融资，会带来投资主体的多元化和融资渠道的多样化，随之要求明确划分政府投资、社会投资的界限： 对于经营性项目而言，其为完全盈利性基础设施项目，主要是收费高速公路、收费桥梁、城市通讯系统、邮电系统、电力等竞争性服务项目。这类项目虽然具有某种自然垄断因素，需要政府提供必要帮助，但由于产品具有消费的竞争性和排他性，存在交易机制，能形成均衡价格，所以政府可以完全不干预此类项目，由市场进行调节。 对于准经营性项目而言，其可以收回成本，本质上是“以业养业”的基础设施项目，主要是电网、电信网、铁路网、城市水电气热、机场、港口等直接为公众服务的项目。这类基础设施项目的产品虽然具有公共物品的特性，但其产品存在边际私人消费增加的可能性，可以形成交易机制。因此需要政府参与投资并控股，同时积极吸纳非国有资本参与，展开公平、规范和有效的竞争。 对于非经营性项目而言，其为不要求回收成本的基础设施项目，主要是大型防洪水利设施，城市绿化，敞开式公路等。由于此类属于公益性、政策性基础设施项目，其产品的消费具有明显的非竞争性和非排他性特点，交易机制和价格形成困难，很难让市场供给，因此应确定政府为投资主体，主要用扩大财政支出方式加大投资力度，实行国有独资的运营方式。 根据上述的可销售性评估模式以及基础设施建设项目细分，不同的灵活的投融资模式被相应的设计出来。目前，我国比较流行的融资方式有以下五类： （1）银行贷款模式：这是比较传统的融资方法，利用银行专项资金贷款也一直是园区建设资金的主要来源之一。实际过程中，政策银行贷款通常与开发区的土地出让收入和地方财政收入挂钩，而商业银行贷款通常以抵押担保为主。但是，商业银行贷款也存在着一些问题。由于多年来从各商业银行得到的贷款未能及时偿还，积累的债务巨大，导致很多园区的信用低下，这给融资带来了额外的难度。 （2）土地空转运作模式：这是土地开发常见的一种模式。由于园区硬件基础设施的开发是一项建设周期长、资金投入量庞大、可变因素多、涉及面广泛的综合性项目，按照国外开发区的一般经验，建设资金的压力是巨大的，而采用滚动开发的模式是十分必要的。以上海浦东开发区为例，其采用的是“土地空转，滚动开发”的模式。所谓土地“空转”，也就是政府确定土地出让价格后把土地出让给各大开发公司而缓收土地出让金的一种相当灵活的有偿使用方式。“土地空转，滚动开发”具体来讲就是政府通过“空转”模式入注土地、开发公司以土地的使用权形式向银行贷款，或借土地资产通过合资、招股和招商，获得土地开发所需的巨额开发资金，然后再地有偿转让引进项目，做到“开发一片，收益一片，以收益养开发”。当然，上海这种“土地空转”的“滚动开发模式”也许不是最好的案例，因为现在其“空转”做法和国家政策是相左的。滚动开发模式只是一种思想，具体细节操作要具体问题具体分析。 （3）融资划片开发模式：所谓融资划片开发，就是通过吸引国外一个或几个财团的资金，采取外商独资、合资或合作等方式，独立承担某一区域规划、开发、招商等一系列开发性经营活动。要解决工业园投资不足、依靠自身力量发展速度慢的问题，采用利用外资进行划片区开发的策略是可行的。这种策略是在以自身开发为主的基础上为加速发展进程而采用的，通常是开发公司将已经取得了使用权的土地经浅层次的开发后就转让或租给外商投资者进行进一步的开发，这部分土地开发的投资由外商投资者承担。外商投资者在进行“七通一平”等基础设施的建设后，可将土地使用权再转让给项目投资者使用，实行土地经营。例如，天津就通过这一方法成功打造了“韩国工业园”、“泰丰工业园”、“海晶工业区”、“中航小区”。 （4）产业基金融资模式：产业投资基金是指，通过发行基金受益券募集资金，交由专业人士组成的投资管理机构操作，基金资产分散投资于不同的实业项目，投资收益按资分成。利用产业投资基金投资于硬件基础设施建设，具体来说，就是以信托投资公司为主要发起人，联合有关企业实体，按封闭式信托基金要求向社会投资者募集一定规模的基金份额，组建基础设施投资基金，分类选择行业好、市场前景好以及运作规范的未上市企业进行股权投资，待被投入企业上市后，转让投资股权或通过分红的形式实现稳定的收益。从世界发达国家来看，实现基础设施融资的证券化，特别是利用产业投资基金为基础设施发展融资是一条行之有效的途径。产业投资基金化分散为集中，使基础产业的民众投资成为国家财政投资的有力补充，并且可以配合国家投资，改变我国基础产业严重滞后的局面。因此，利用产业基金能很好的解决园区基础设施建设资金缺口问题。 （5）项目融资模式：项目融资是指贷款人向特定的工程项目提供贷款协议融资，对于该项目所产生的现金流量享有偿债请求权，并以该项目资产作为附属担保的融资类型。它是一种以项目的未来收益和资产作为偿还贷款的资金来源和安全保障的融资方式。项目融资是硬件基础设施建设的主要模式之一，项目融资的特点使得其适合硬件基础设施的建设的融资要求：首先，项目融资的筹资功能强大，能更有效地解决大型工程项目筹资问题。项目融资的能力可以大大超过投资者自身筹资能力，能有效地解决大型工程项目巨额的资金要求。另外，项目融资由于利用无追索或有限追索形式的贷款，可以把风险有效地隔离；其次，项目融资的具体模式灵活多样，能有效地减轻政府的财政负担。常见项目融资的模式有：直接项目融资，BOT融资模式，ABS融资模式，租赁融资模式，生产支付融资模式、设施使用协议融资模式，项目公司融资模式等。例如我国大连工业开发区和苏州工业园区就是使用项目融资的方式，从国家开发银行取得资金进行开发的。 2. 就公共服务设施建设而言，由于其公共性较强，所以建设中要有政府的牵头。政府是工业园区公共服务平台投融资的主要主体之一。政府运用多种投融资模式，致力于公共服务平台的兴建。本文对其中的一些模式进行了提炼。 （1）政府主导的出资组建模式：这种模式比较传统，依靠的完全还是政府的财政投入。首先是公共品的非营利性使得企业不愿参与建设。其次，部分设施，例如技术基础设施，其需求不清晰，产出差异大，也导致以盈利为目的的企业采取观望态度。所以，由政府出面建设是很有必要的，如政府投资科研中心或大学建立实验室等，又例如江苏省吴江市的羊毛衫加工产业的技术服务平台，就是由吴江市经贸委投资10万元成立的。在这种情况下，政府以财政收入进行投入，这些资金应该说是种子基金。 （2）围绕企业需求的政府出资模式。公共服务平台是面向工业区园里所有的企业，所以企业的需求成为建立公共服务平台的依据。这就要求企业出来牵头，当然，还是以政府出资为主。例如技术基础设施有需求抽象化的特点，企业不能很清晰地表述自己的需求，因此，在这样的情况下就要求企业参加技术基础设施的建设。由企业牵头，政府出资的模式很好地解决了这一矛盾。这种模式既解决了建设需求的问题，又很好地解决了建设资金的问题。例如，苏州工业园区根据入驻企业的需求，投资超过5亿元，重点打造了20余个科技公共服务平台以及30余个开放实验室，以园区科技公共服务平台协作共享网为纽带，形成了公共技术服务平台、开放实验室以及创业支撑服务平台的三大公共服务体系。 （3）依托龙头企业组建模式。有的园区是以一个龙头企业为中心建立起来的，龙头企业不但代表了自己的技术需求，而且在一定程度上代表了园区内各个卫星企业的技术需求。所以，依托龙头企业建设技术基础设施便成为了一个可行的途径。在这种情况下，投融资的主体自然就是园区的龙头企业。例如，浙江省织里镇工业园区从自身的实际情况出发，以童装特色产业为龙头，推动了技术基础设施建设进程的不断加快。 （4）政府和企业合作的PPP模式。PPP就是Public-Private-Partnership，指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式。通过这种合作形式，合作各方可以达到比预期单独行动更有利的结果。PPP模式存在的基础是合同、特许权协议和所有权的归属。在这三者的基础上，各种具体模型呈现出了不同的特点。PPP是新兴的投融资模式，它以需求多元的投资主体为指导思想，因而能较大限度地融通到资金。PPP模式的最早运用是在硬件基础设施建设上，而现在它已经被移植到公共服务平台的融资上，利用PPP模式强大融资能力和灵活的融资特点，达到迎合工业园区公共服务平台对资金的需求问题。在PPP模式下，可以采用多种模式，如下所示。 服务协议 对一些特殊的公共服务设施，政府可以把服务出包给私人企业。 运营与维护协议 政府与私人企业签订政府与私人企业签订运营和维护协议，由私人企业负责对公共服务设施进行运营和维护，获取商业利润。 LBO（租赁-建设-运营） 政府与私人企业签订长期的租赁协议，由私人企业租赁业已存在的公共服务设施，向政府交纳一定的租赁费用，并在已有公共服务设施上凭借自己的资金融资能力对公共服务设施进行扩建，负责其运营和维护，获取商业利润。 BTO（建设-转移-运营） 政府与私人企业签订协议，由私人企业负责公共服务设施的融资和建设，完工后将设施转移给政府。然后，政府把该项公共服务设施租赁给该私人企业，由其负责公共服务的运营，获取商业利润。 BOT或BOOT（建设—运营—（拥有）—转移） 由项目所在地区政府或所属机构为项目的建设和经营提供一种特许权协议。私人作为项目的投资者和经营者负责安排融资。项目的投资者和经营者负责开发、建设项目并在特许权期内经营项目获取商业利润；在项目特许权期末根据协议由项目所在地区政府或所属机构支付一定量资金（或无偿）从项目的投资者和经营者手中取得项目。 扩建后经营整体工程并转移 政府与私人企业签订协议，由私人企业负责对已有的公共服务设施进行扩建，并负责建设过程中的融资。完工后由私人企业在一定的特许权期内负责对整体公共服务设施进行经营和维护，并获得商业利润。 BBO（购买-建设-运营） 政府将原有的公共服务设施出售给私人企业，由私人企业负责对该公共服务设施进行改、扩建，并拥有永久性经营权。 BOO（建设-拥有-运营） 由私人企业负责公共服务设施的融资、建设，并拥有该项设施，对其进行永久性经营。 3、后期到了第三阶段，园区生地经过园区开发公司的基础设施建设和公共服务项目建设，变成熟地，达到了出让的条件。园区政府此时将土地拿到土地交易中心，通过“招”“拍”“挂”的方式进行出让。整个园区的开发建设工作随即进入招商引资阶段。当然，土地只是吸引企业落户的因素之一，企业更加关注的，是园区的软硬环境。综合起来，有资金、政策、土地及其有效资本三大要素，如下图所示。而这三大要素，又通过不同的平台发挥作用：融资平台下属的投资公司集聚了园区建设用资金，招商局或开发区管委会负责制定园区产业发展政策，而开发区土地银行则集中储备了园区的土地及其附属资本。
图6 园区开发建设的后期阶段 上述所提到的开发区土地银行，是指代表政府集中进行土地征购、整理、储备、供应和开发的专门机构，是政府参与和调控土地市场的基本工具。借鉴城市土地银行形式，开发区土地银行的职能包括：根据园区经济、社会、生态和环境可持续发展的整体利益和长远目标，对园区土地市场的供求关系进行动态监测和科学预测，发布官方的园区土地信息，制定并落实城市土地供应计划，完成政府土地调控目标；根据政府授权，依据国家和地方的有关法规，统一园区建设用地的征收工作，有计划地集中和积累建设用地，为政府实施土地垄断供给提供稳定的土地来源；统一组织土地使用权出让、出租和划拨供应，代表政府与用地单位协商、谈判和签订土地供应合同，并组织实施；通过土地银行的运作确保园区土地资源的有效配置和持续利用，满足园区发展对土地资源的基本需要，促进土地资产保值增值，筹集园区建设资金，支持开发区稳步发展。
开发区土地银行是政府所属的非赢利性事业单位，依靠政府注入资本金启动，并在运作过程中积累土地收益，形成政府土地基金。土地银行的资金来源渠道主要包括：政府注入资本金；银行短期贷款；发行土地抵押债券；供应土地所得收入等。土地银行资金流出渠道包括：征地过程中向农村集体土地所有者支付的征地补偿和安置等各项费用；划拨土地使用权转轨为有偿使用所需的各种补偿；回购土地的支出；支付土地拆迁整理费用；支付土地债券本息；支付银行贷款本息；土地银行的管理费用支出。在开发区土地银行的资金循环过程中，收入大于支出的余额就是土地银行实现土地增值的纯收益。在这部分收益中，一部分是用来扩大土地银行资本金的，另一部分是纳入政府土地基金的、归开发区政府管理和使用。对于按照现行制度需要按照正常价格划拨供应的土地以及减免土地出让金的土地，土地银行应该在开发区土地银行内予以平衡。土地基金结算和提取只能按一定期限在开发区土地银行内统一进行。 在很多实际操作的案例中，开发区政府为了开发区的可持续发展和园区企业的健康成长，对进园企业实施了“事前鼓励，事后引导”的政策措施。目前，国内常用的土地优惠政策主要包括：土地使用出让价格的优惠政策、根据项目建设用地指标规定进行核定的项目用地面积优惠、开发区用地出租、付款方式的优惠政策、土地出让方式优惠。针对目前主要的五类土地优惠政策，我们给出了相应的优惠参考标准。 （1）土地使用出让价格的优惠政策，即根据拟入园企业投资总额的不同范围和企业所用土地的级别（一类工业用地为主导产业园区生产用地；二类工业用地为主导产业园区教育科研及商务流通用地；三类工业用地是非主导产业工业用地），提供不同的土地使用出让价格，或者折算为相应的土地出让金资金补贴。 表 3 土地使用出让价格优惠
（2）项目用地面积优惠，根据项目建设用地指标规定进行核定 根据国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》的精神，项目建设用地控制指标可以划分为三类：投资强度、容积率和建筑系数。工业项目建设用地必须同时符合三项指标。 表4 项目面积优惠
（3）开发区用地出租 进入开发区的企业可以采用租用租赁方式取得土地兴建厂房等设施，针对不同的企业类型、固定资产投资规模及预期效益，提供不同的优惠政策。 表 5 土地出租优惠政策
（4）付款方式优惠 为了缓解土地开发经营初期的资金紧张状况，尽快回笼资金，按照不同的土地出让金付款方式，给予企业的土地出让金优惠政策。 表 6 付款方式优惠
（5）土地出让方式优惠 土地出让方式有协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让等。协议出让指的是政府土地管理部门与新选定的土地使用权受让人协商用地条件和土地使用权出让金等有关事宜，达成协议后签订出让合同的行为。招标出让指的是市、县级人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让指的是市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让指的是市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 土地出让方式实行招标、拍卖、挂牌方式或协议方式进行出让，由于实行地价优惠政策而缺口的土地出让金由开发区政府财政解决。国家大力推行国有土地招标、拍卖，只有在确实不能采用招标、拍卖方式的情况下，方可采用协议出让方式，但必须在地价评估的基础上采取内部会审、集体决策方式确定协议出让价格，协议结果还要向社会公开。 不同出让方式下，土地出让市场的买方竞争程度有很大差异。在协议出让土地时，政府虽然垄断土地供给，若交易时只存在一个需求者，则可看作是一种双边垄断市场。这时，协议地价的高低取决于双方的动机和讨价还价能力。作为受让方的入园企业，其动机是利润最大化，而作为出让方的地方政府，其动机比较复杂，往往受到多重目标的制约和非经济因素的干扰，在价格确定上存在一定的随意性和盲目性。显然，这种协议出让地价没有很好地反映出土地的实际收益能力和市场供求关系。 与协议出让方式相比，实施土地招拍挂出让方式，引入市场竞争机制，通过需求者的“货币投票”，则地价在市场竞争中形成，体现了市场经济等价交换和公正、公开、公平交易的基本准则。因此，土地招拍挂出让地价反映出了土地的实际收益能力和市场供求状况，使土地的真实价值得以实现。 表 7 土地出让方式优惠
为了保障经济技术开发区招商引资的成功进行，减少失败引资所带来的浪费和污染，各国不约而同的采取对招商项目进行评价的方法，提高招商项目入驻的门槛条件，通过审查招商项目的各项指标条件来考虑是否予以引进。 目前，国内认可度较高的指标评价体系如下图所示：
由上表可知，该指标体系共分为两个层次。其中，一级指标有4个，分别为：经济效益指标、社会效益指标、生态效益指标、企业评级。而每个一级指标下面都包含有若干的二级指标，各个二级指标都遵循客观性和可行性的指标选择准则，二级指标的个数为16个，全面地概括了招商引资项目评估过程中依赖的各项重要指标。 在招商企业的评估过程中，由于存在指标的不同向性，不同指标的值对评估结果的贡献不同，有的指标是值越大评价结果越好，这些指标我们统称为正向指标，比如投资密度。而有的指标则是值越小评价结果越好，这些指标我们称为反向指标，比如污染物排放量水平。根据这一分类，我们可以将指标分为正向指标和反向指标。本文所建立的指标体系中，指标分类示意图如下所示：
在确定项目评估的指标体系结构以后，产业园区需要根据自己的实际情况，采用层次分析法对指标体系中各指标进行权重计算，构建符合地方特色的招商评估指标体系。 文章摘自：《地方政府投融资模式研究》 李晓鹏 ，第二章。 主编:李晓鹏 博士，中兴大城首席经济学家，曾任华夏幸福产业规划总监，麦肯锡城市发展研究员。 |
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