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法律人：链家的“独家委托”你怎么看？ 摘要：房产中介所谓“独家委托”协议系免除己方责任，排除对方主要权利的格式条款，依法应认定为无效。房屋出卖方通过其他途径达成交易的，仅须只支付“独家受托”中介必要的费用（很少）。 案情：2012年7月6日，上海德佑房产（已更名为“上海链家”）（以下简称“某家地产”）与舒某签订《居间协议》，约定：舒某（委托人）委托“某家地产”（居间方）出售上海市某区某路某弄某号某室房屋及地下1层车位（人防）134号，委托房价款为人民币（币种下同）8,700,000元。《居间协议》的4.3款约定：舒某保证本协议第一条房地产基本情况属实，同时舒某拥有对该房地产完全的处分权。如有不符或无权处分该房地产的，则应向“某家地产”支付委托房价款2%的赔偿金，如该赔偿金不足以弥补“某家地产”实际损失，舒某还应承担赔偿责任。《居间协议》的4.6款约定：舒某确认，将独家委托“某家地产”完成本协议所约定的委托事项。委托期限自双方签署本协议之日起，至“某家地产”完成委托事项之日止。舒某承诺，在上述委托期限内将不再自行或另行委托除“某家地产”以外的任何第三方完成本协议约定的委托事项。否则，舒某应按本协议第4.3款约定的标准向“某家地产”承担违约责任。 2012年7月22日，舒某及房屋其他共有人通过上海戊房地产顾问有限公司居间与案外人“路人甲”戌签订《房地产买卖协议》，约定：路人甲向舒某等购买房屋及车位，成交总价为8,525,000元（其中包含车位转让价款225,000元）。2012年8月30日，“路人甲”等取得了某路房屋及车位的产权。 “某家地产”诉称：舒某与“某家地产”签署《房地产出售居间协议（独家委托）》（以下简称《居间协议》），独家委托“某家地产”出售其名下的某路房屋及车位，委托房价款为8,700,000元，委托期限自签署上述协议至完成委托事项之日止。之后，“某家地产”积极推荐客户，却遭到对方拒绝。“某家地产”于2012年8月通过网上房地产签约系统查询，发现舒某已违反《居间协议》，自行或通过其他第三方出售某路房屋及车位，并拒绝与“某家地产”协商解决此事。故诉请：判令甲支付“某家地产”居间协议违约金174,000元。 判决：法院认为，关于委托合同与居间合同的关系，前者是大概念，后者是小概念，即居间合同是委托合同中的一个种类。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据本案中甲与“某家地产”所签订的《居间协议》之内容来看，双方之间属于居间合同关系。 关于《居间协议》之4.6款的效力问题。该条款系“某家地产”单方制作的格式条款，其中规定甲必须独家委托“某家地产”出售系争房屋，不得自行或另行委托任何第三方出售，但对委托期限却无任何限定；另外，该条款还规定，甲如自行或另行委托任何第三方出售系争房屋，则应按协议第4.3款承担违约责任。法院认为，此条款属于提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利之情形，属于无效条款，“某家地产”据此要求甲承担违约金不予支持。 由于“某家地产”并未促成合同成立，不得要求支付报酬。但因其从事居间活动支出了必要的费用，对此其有权主张；基于甲亦愿意支付”某家地产”必要的居间费用，但所提出的3,000元之数额偏低，本院酌情确定由甲承担居间费用8,000元。
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