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公寓次世代第期精选，超100万人阅读 和公寓次世代，一起看世界，点击右上方蓝字关注噢 当长租公寓盈利受阻，关于“资产证券化”的讨论便越来越热闹。房地产类的证券化起源于美国，美国是全球最早发展 REITs 的地方，也是全球发展最成熟的市场。 国内的证券化在房地产开发领域尚且不成熟，要在长租公寓领域实现，也将是一个漫长过程，但美国长租公寓的证券化是目前“最赚钱”长租模式。 不妨，再老调重提，看看美国 REITs 实现了什么？美国 REITs 成功的关键点是什么？ 在美国，对 REITs 的定义是：REITs 是一家公司，拥有并 (在大多数案例中) 营运带来收益的房地产，例如公寓、购物中心、办公室、饭店和仓库。有些 REITs 也从事房地产融资。很多 REITs 的股份都在主要的股市中自由进行交易。 相关阅读>>>>> REITs有什么核心优势？ 对于投资者而言，REITs风险低、回报稳定，有着与众多投资产品不可比拟的优势。 表1：REITs和房地产直接投资对比 表2：REITs和房地产直接投资对比 分散风险：每位投资者的资金都被分散到了多个城市甚至不同类型的商业地产。谁都不想把所有鸡蛋放在一个篮子里。 专业投资：REITs作为信托基金，会选择专业人员，包括房地产专家、基金经理、律师、会计等组成专业团队管理资金池和选择投资标的。 免税：不同于实业公司或房地产运营公司 (REOC)，一般情况下REITs的收益享有税收优惠。当然，这里的优惠政策是基金层面免税，不包括个人所得税。 根据规定，REITs必须将至少90%的应纳税收入（taxable income）派发给单位持有人，才能拥有免税资格，所以它们能为投资者带来相对稳定的收入。与直接购买房地产相比，投资于REITs所需的资金较少。投资者也能轻易地在股市中卖出REITs的单位，传统的房地产买卖则没有那么容易变现。 高分红：为了免除向美国政府缴税，REITs每年90%以上的收益必须分红给股东。 流动性强：买卖和股票一样方便。买卖价差低、交易费用低。 REITs盈利情况 REVEN 提供的一份研究报告中，列举了美国Reits 产品历史数据和其他资产类别的比较。过去20 年，美国房地产投资信托基金年化平均收益率达到10.2%，超过其他大类资产，而且房地产本身具有波动率低的特性。 图3：10大REITS和房地产开发商平均市值与营收 截止2013年9月3日，前十大上市REITs总市值2241亿美元，总收入250亿美元，前十大房屋建筑商总市值仅352亿美元，总收入249亿美元。REITs的总收入与房屋建筑商相似，总市值房屋建筑商的6.4倍。 Reits 还提供4%~5%的分红率。根据资产类别的不同，目前权益类房地产信托基金的分红率在3%~6%之间，在过去40年内，分红率的年化增长率超过8%。 美国REITs——形态种类 一般来讲，美国的“房地产投资信托基金”，依据它的投资类型、组织型态与存续期限有以下几种分类方法： （1）根据投资对象不同 可分为权益型(Equity) 、抵押型(Mortgage)、与混合型(Hybrid)等三种基本型态。 权益型（Equity REITs）：直接经营具有收益性房地产的投资组合，主要收入来自租金，或买卖房地产的交易利润。权益型REITs 投资组合视其经营策略的差异有很大不同，常见投资的房地产类型包括购物中心、公寓、医疗中心、办公大楼、工业区、餐厅、旅馆、游乐区或混合型态等等。 抵押权型（Mortgage REITs）：这类REITs 主要是扮演金融中介的角色，将所募集的资金用于发放各种抵押贷款，收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与增值收益。由于投资标的是以放款债权或相关证券为主，而不是投资房地产本身，所以以利息收入为其主要收益来源，收益性类似一般债券，与市场利率的升降呈反向的变动关系。 混合型（Hybrid REITs）：混合型房地产投资信托基金就是权益型和抵押权型的综合体，其主要投资标的包括房地产本身及抵押放款债权，其中二者投资比率则由经理人依据市场景气及利率变动进行调整。 （2）按照组织结构不同 可分为契约型和公司型。所谓契约型的 REITs ，是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上，将该契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这种权利的受益凭证；公司型的 REITs 是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司，使投资人取得公司股份的型态，公司再将收益以股利形式分配给投资人。 （3）按照经营期限长短 REITs 依据经营期限，可以区分为有明确期限及无明确期限两种。 （4）按照股份是否可以追加发行 可将REITs 区分为开放型及封闭型。(应以是否可以赎回区分) 封闭型：REITs 被限制发行量，不得任意发行新的股份。 开放型：REITs 可以随时为投资于新的房地产增加资金而发行新的股份。 （5）按照投资标的确定与否分为特定型与为特定型 基金募集时，特定投资于某房地产或抵押权投资者为“特定型REITs”；反之，于募集基金后再决定适当投资标的者为“未特定型REITs”。 美国REITs——3大“黄金定律” 供求关系、位置和管理层。 永恒不变的供求定律 变幻莫测的房地产市场背后隐藏着一条亘古不变的规律，那就是供求定律。 作为美国REITs三大子行业之一的出租公寓，由于美国就业率上升以及有利的人口因素，该子行业持续享有强劲的供求基本面。需求方面，美国次贷危机后按揭贷款门槛越来越高，房屋拥有率从2006年最高峰时的69%持续下降，在2011年到65.4%，从历史数据来看，房屋拥有率每降一个百分点将会带来接近100万新租户。另外，租房的灵活性及未来房价的不确定性也让越来越多的年轻家庭选择租房而不是买房。 需求不断上升，而新增供给却相当有限，以2011年为例：美国仅新增了8万套公寓单位，是近20年的最低水平；公寓的空置率已降至4.9%，在过去30年公寓子行业仅有3次空置率降至5%以下。供不应求的状况让公寓类REITs在2011年大幅度提高租金。 简言之，供求关系在很大程度上决定了整个REITs市场的状态。 位置、位置，还是位置 对于商业房地产来说位置一直是最重要的定价因素。例如，位于纽约的写字楼，优越的地理位置及相应的高质量物业管理保证了较高的收益率，一直受到追求稳定现金收益及长期资本增值的外国投资者的追捧。 位置也是酒店REITs取得成功的一个关键因素。酒店品牌并不是最重要的，枢纽城市如纽约、波士顿、旧金山和洛杉矶的酒店一般都能够收取比别的地方更高的价格。 较高的进入门槛让物业集中在这些城市的酒店REITs保证了高昂的房费及高于平均的入住率，从而赚取超额利润。 位置的确是商业房地产市场一个非常重要、具有决定性的因素，优越的地理位置确保了REITs稳定的现金收入与长期资本增值。 优秀的公司管理层 在公司治理、物业管理、企业收购及资本循环等方面，经验丰富的管理团队往往能给REITs带来非同寻常的收益。 例如美国房地产行业的传奇人物Equity Group公司的董事会主席Samuel Zell先生和Boston Properties公司的董事会主席Mortimer Zuckerman先生。 Samuel Zell先后创立了3个REITs，分别为Equity Office、Equity Residential 以及Equity Life Style。其中Equity Office在2007年房地产热潮的鼎盛时期，以390亿美元出售给了黑石集团，是当时市场上最大的一笔交易。其余两家公司目前总市值也超过210亿美元。 Samuel Zell的战略是收购表现不佳或不良房地产物业，并重新定位从而获得超额回报。在20世纪80年代末房地产经济衰退期间，他从负债累累的物业所有者手中以低廉的价格买下大量物业。所支付价格低于其重置成本，随后重新定位出售，从中获得利润。 REITs行业另一位大人物是MortimerZuckerman，他于1970年建立了BostonProperties，Boston Properties现在是美国最大的写字楼REIT。Boston Properties以其开发能力和适当的收购而闻名。Boston Properties自主开发了自身一半以上的物业，同时在2005-2007年，美国房地产市场繁荣时期以较高的价格陆续出售物业，而随后在2008-2009年金融危机后再廉价地收购表现不佳的物业。该公司通过项目开发、谨慎收购和资本循环为股东创造超额价值，此外还通过及时出售资产向股东分发可观的特别股息。
来源：创意家居装修 |
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