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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 房产纠纷专业性很强，其中一个表现就是房子被另案查封（非房屋买卖双方的房屋买卖合同纠纷的查封）的情况。分以下几种情况简单介绍： 一、房子被另案查封，买房人诉请继续履行合同 1、如果另案查封是首封，本案没有查封或者是轮候查封，那么，法院一般不会判决继续履行合同。因为如果法院判决继续履行合同（办理过户等手续），但是这个判决是不能强制执行的，这就导致法院的判决没有意义。其法律依据是《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”和《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；………”在此情形下，如果买房人的诉讼请求是继续履行合同，法院会向买房人释明其继续履行合同的诉讼请求因存在另案查封而得不到支持，原告可以变更诉请为解除合同并赔偿损失。如果买房人坚持继续履行合同的诉请，法院一般都会判决驳回其继续履行的诉讼请求；但是，也有法院在向其释明判决后难以执行后，判决继续履行合同。 2、如果本案的查封是首封，另案是轮候查封，法院一般会判决继续履行合同（前提是诉请继续履行且其他条件满足）。因为轮候查封是未生效的查封，且本案的首封使得本院有处置权。但是，也有法院认为这种情形下不宜判决继续履行。 对此，房产交易中心（或房管局）的态度也很模糊，模棱两可。但是，基本上也是和上面的观点一直，实际操作中也基本和上面的说法一致。 由于法院在案件判决前，（尤其是）房产交易中心在协助办理过户前往往不对上面的问题给出明确的答复，使得原告（一般是买房人）可能会担心败诉而求稳（变更诉请为解除合同），使得原告遭受一些实际损失。 二、房子被另案查封，买房人诉请解除合同 如果买房人的诉请是解除合同，则另案的首封往往是其胜诉的一个关键或重要原因，而另案的轮候查封则对判决没有影响。但是，另案的查封（首封或轮候）都可能会影响买房人债权的圆满实现。 附方某某与郁甲房屋买卖合同纠纷案 案情简介：郁乙、朱某某系夫妻，生育女儿郁甲，三人共同登记为本市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)权利人。朱某某于2012年3月去世。李乙、方某某系夫妻，生育儿子李甲。2011年11月15日，郁乙、朱某某、郁甲出具公证委托书载明，委托案外人秦某某代为办理系争房屋的抵押登记、管理、出租、签订买卖合同、收取房款等各种手续，委托期限自2012年2月14日起至2013年2月13日止。2012年4月18日，经上海麦胜房地产经纪事务所居间介绍，秦某某代郁乙、朱某某、郁甲与方某某签订房地产买卖居间定金协议，约定由李乙、方某某向郁乙、朱某某、郁甲购买系争房屋，房价人民币230万元(以下币种均为人民币)。当日，方某某向郁甲银行账户转账8万元作为定金。2012年5月8日，双方签订上海市房地产买卖合同，方某某又于当日向郁甲银行账户转账60万元作为购房首付款。之后，因系争房屋被法院轮候查封，故李乙、方某某、李甲起诉要求继续履行双方签订的房地产买卖合同。原审另查明，因另案纠纷，系争房屋于2012年5月15日被上海市宝山区人民法院以(2012)宝民二(商)初字第688号案件为由查封，2012年6月6日又被该院以(2012)宝民二(商)初字第821号案件为由轮候查封，2012年8月10日再被上海市黄浦区人民法院以(2012)黄浦民五(商)初字第4977号案件为由轮候查封 裁判原文节选： 一审【案号：上海市宝山区人民法院(2012)宝少民初字第136号】本案双方当事人签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。目前系争房屋因另案纠纷而被司法查封，故房屋买卖合同无法实际履行，方某某、李乙、李甲要求继续履行之诉请，不能支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：方某某、李乙、李甲要求继续履行与郁甲、郁乙就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的房地产买卖合同之诉讼请求，不予支持。 二审【案号：上海市第二中级人民法院（2013）沪二中少民终字第27号】本院认为，双方当事人签订的房地产买卖合同合法有效，上诉人履行了部分付款义务后，系争房屋被法院轮候查封。由于司法查封是债权人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，并构成涉讼房屋过户的履行障碍，故在司法查封未被解除的情况下，原审法院对三上诉人要求继续履行该房屋买卖合同的诉讼请求不予支持，并无不当。二审中三上诉人亦没有提交新的证据来佐证自己的主张，故对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，所作判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人方某某、李乙、李甲负担。本判决为终审判决。 |
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